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転勤が決まった！マンション売却はどうする？賃貸との比較や素早く売却するコツ
転勤による売却の場合、2つの方法があります。
- 売却してから転勤する
- 転勤してから売却する
それぞれスケジュールが異なり、メリット・デメリットもあります。
この記事では、転勤による売却の方法ごとのメリット・デメリット、スケジュールについて分かりやすく解説していきます。併せて、マンションを賃貸に出す場合や素早く売却するコツについても紹介します。
もくじ
売却してから転勤するケース
マンションを所有するには、固定資産税などの維持費がかかります。転勤期間が長期だったり、帰ってくる見込みが立たなかったりする場合では、売却してしまう方が賢明といえます。
ここでは売却してから転勤する場合のメリットやデメリット、スケジュールについて紹介します。
売却してから転勤するメリット
転勤するより前に、購入したマンションを売却するメリットを紹介します。
買主や仲介業者への対応がしやすい
転勤前に販売活動を進めていくため、買主や仲介業者との対応がとりやすいというメリットがあります。
転勤後に売却を進めようとすると、遠方の場合では契約時などに元の所在地まで戻ってこなければならず、時間も手間もかかります。住みながら売却を進められるので対応もスムーズに進められるでしょう。
新居の購入資金の目処を立てやすい
売却が決まってから転勤するため、まとまった資金を先に手に入れられます。
転勤先の新居購入資金、賃貸であれば初期費用として売却額を充てる場合も、資金の目処が立てやすいです。
コストを抑えられる
転勤後に売却する場合、転勤先のローンまたは家賃と住んでいたマンションのローンを同時に支払う必要があります。売却がなかなか決まらなければ二重で支払う期間は長くなり、負担が大きくなります。
売却してから転勤する場合、転勤後は転勤先の住居費用だけで済むので、コストを抑えられます。
売却してから転勤するデメリット
売却してから転勤するデメリットについても紹介します。
売却の期日が決まっているためバタバタしやすい
売却してから転勤する場合は、売却までの期日が決まっています。
特に、転勤までの期間が短い場合、売却を急ぐ必要があるため、バタバタとしたスケジュールになってしまいます。
買主に足元を見られやすい
急いで売却したいことが購入希望者に伝わってしまうと、値引きを持ちかけられやすくなり、希望額よりも低い売却になる可能性があります。
売却したいからといって安易に値引きに応じてしまうと、住宅ローンが完済できない可能性もあります。あらかじめ、どこまでなら値引きできるのかを決めたうえで、売却を進めていくことが大切です。
具体的なスケジュール
売却してから転勤する場合の大まかなスケジュールは、下記のとおりです。
- 不動産査定
- 不動産会社との媒介契約
- 売却活動
- 売買契約
- 決済と引き渡し
- 転勤
一般的にマンション売却は、不動産会社と媒介契約締結から決済・引き渡しまで約3カ月〜半年かかります。それを転勤までの期間ですべて終えなければならないため、短期間の売却活動になってしまいます。
売却までに時間がない！素早く売却するコツは？
転勤までの時間が少ない場合は、急いで売却活動を始める必要があります。
素早く、確実に売却したい場合は不動産買取を検討しましょう。不動産買取は市場で買い手を募集するのではなく、不動産会社に直接買い取ってもらう売却方法です。不動産会社の買取価格に同意すれば、数週間で入金まで済むこともあります。
しかし、買取価格は市場に売り出す場合に比べて、約7割になってしまうことは頭に入れておきましょう。これは買い取った不動産に付加価値をつけて再販することで利益を出すことが目的だからです。
一方で市場に売り出して、買い手が見つかれば市場価格で売却は可能です。この場合に少しでも早く買い手を探すためには、優秀な担当者選びが重要です。優秀な担当者であれば、価格設定や物件の募集方法など、どのような募集をすれば買い手がすぐにつくのかを熟知しています。
売却価格はや売却スピードは担当者に大きく左右されるということを理解しておきましょう。
転勤してから売却するケース
次に、転勤した後にマンションを売却する場合を見ていきます。
転勤してから売却するメリット
転勤してから売却するメリットについて紹介します。
余裕を持って売却を進められる
転勤後に売却する場合、いつまでに必ず売却しなければならないという期日がありません。そのため、余裕をもって売却を進められるというメリットがあります。
希望価格で売却しやすい
売却期日がないため、売り急ぐ必要がありません。そのため、買主に足元を見られる心配もないでしょう。
希望価格から大きく下がることがないため、より多くの資金を手元に残せます。
空室の状態での内覧ができる
すでに退去した後に売却活動が進められるため、内覧時には空室の状態を見てもらえます。
転勤前の売却の場合、住んでいる状況での内覧となり、どうしても生活感が出てしまいます。状況によっては買い手からの印象が悪く、売却がなかなか決まらないということもあります。
空室の状態での内覧であれば、ハウスクリーニングまで済ませておくことできれいな状態を見てもらえます。また、内覧対応も不動産会社がしてくれるため、手間がかからない点もメリットといえます。
転勤してから売却するデメリット
転勤してから売却するデメリットについても紹介します。
売買契約時などの立ち会いが面倒になりやすい
売買契約や決済などで立ち合いが必要になる場面は多いです。
遠方に転勤する場合、そのたびに戻ってこなければならず手間や時間がかかってしまいます。
また、転勤後の売却活動は不動産会社に任せ切りになり、売却状況を把握しにくいです。
自分が不在でも安心して売却を任せられる不動産会社を選ぶ必要があるでしょう。
金銭的負担が大きい
売却が決まるまでの間は、新居のローンや家賃と住んでいたマンションのローンを二重に支払います。
二重で支払う期間が長くなれば、金銭的負担が大きくなるので収支計画をしっかりと立てておくことが大切です。
資金計画が立てにくい
新居の購入費用、または賃貸物件の初期費用にマンションの売却費用を充てられないため、自己資金での新居購入となります。
売却しなければ購入できない状況の場合は、そもそもこの方法を選択できない点には注意しましょう。
具体的なスケジュール
転勤後にマンションを売却する場合の大まかなスケジュールは以下のとおりです。
- 転勤
- 不動産査定
- 不動産会社との媒介契約
- 売却活動
- 売買契約
- 決済と引き渡し
基本的な流れは、転勤前であろうと後であろうと変わりません。
転勤後に賃貸に出すこともできる
転勤に伴うマンションの処遇には「賃貸」という選択肢もあります。
賃貸を選択した場合のメリット・デメリットについても見ていきましょう。
売却ではなく賃貸に出すメリット
賃貸に出すメリットについて紹介します。
家賃収入を得られる
賃貸の場合、第三者に貸し出すため家賃収入を得られます。
住宅ローンを賄えるだけの収入を得られれば、自己負担なしでローンの返済ができ、それ以上の部分は収入にすることも可能です。
売却コストを抑えられる
マンションを売却する場合、売却には以下のようなコストがかかります。
- 不動産会社への仲介手数料
- 登録免許税や印紙税・抵当権抹消費用
- 住宅ローンの完済手数料
- 司法書士への報酬
これらの費用は、マンション売却額の約5%です。また、売却利益に対して税金が課せられる場合もあるので注意が必要です。
賃貸の場合は、これらの費用がかかりません。
将来帰ってくることができる
賃貸に出すということは所有権がまだ自分にあるので、また自分の家に住むことができます。
将来転勤から戻ってくることが確実な場合は、賃貸に出しておくほうがよいでしょう。
ただし、日本の法律では入居者の権利が強く保護されているため、帰ってくるタイミングで入居者をすぐに退去させられない点には注意が必要です。
その場合は定期借家契約を結ぶなどの対策があります。管理を任せる不動産会社と相談しましょう。
売却ではなく賃貸に出すデメリット
賃貸に出すデメリットについても紹介します。
空室リスク
賃貸に出したからといって、必ずしも入居者を見つけられるわけではありません。
空室が出てしまうと、家賃収入を得られないだけでなく、家賃収入で賄っていた住宅ローンなどの費用負担が必要になり、金銭的な負担が大きいです。
賃貸ニーズのある物件かどうかを見極めたうえで、賃貸にするかを判断することが大切です。
税金や賃貸コストがかかる
賃貸の場合、所有権は自分が持っているため、毎年固定資産税が課せられます。
また、賃貸経営するうえでは管理会社への委託料や修繕積立金などのコストも毎月かかります。万が一、マンション内の設備が故障した場合も、修理費や交換費用は貸主が負担しなければなりません。
賃貸中にどのようなコストがかかるのかを把握したうえで、収支計画を立てるようにしましょう。
入居者とのトラブルの可能性がある
入居者によっては、近隣住民とトラブルを起こしてしまう場合や、貸主に対してクレームを入れてくるケースもあります。
入居者とのトラブルを避けるためにも、入居者選びは慎重にする必要があります。
第三者が住むことに精神的なストレスを感じる
当然ですが、転勤期間中は第三者である入居者が使用しています。使用状況が悪ければ、傷が付いてしまうことや設備に不具合が出てしまうこともあるでしょう。
また、誰かが使った家に住むことに精神的なストレスを感じる人にはおすすめできません。
基本的には売却がおすすめ
賃貸に出す場合、転勤期間中の管理が大変になるケースが多いものです。
また、空室リスクや賃貸コストなどがあるため、賃貸経営に慣れていない人では、黒字を出すことは難しいでしょう。
将来確実に転勤から戻ってくる、マンションをどうしても手放したくない、賃貸ニーズの高いマンションであるなどの理由がない限りは、基本的には売却することをおすすめします。
転勤前の売却であれば、期間内に売却してくれる不動産会社を探す必要があります。転勤後の売却であれば、任せきりにできる不動産会社を探す必要があります。
どちらにせよ、信頼できる不動産会社を見つけなければいけません。
そこでおすすめなのが不動産一括査定サイトです。一括査定サイトは一度の問い合わせで、複数社に問い合わせができるので大変便利です。
複数社の提案から、比較検討して信頼できる不動産業者を選ぶことができます。一度ぜひ利用してみてはいかがでしょうか。
転勤時の売却に関するよくある質問
- 転勤時はみんな売却しているの？
- 戻ってくることが確定している場合は別として、基本的に売却される方がほとんどです
- 売却するにはどのくらいの期間が必要？
- マンションの場合、相談してから3~6カ月が相場です
大手住宅メーカーの注文住宅販売や不動産テック企業の仲介業務に4年間携わり、不動産取引にかかわった件数は350件以上にわたります。2021年よりリビンマッチコラムの執筆・編集を担しています。皆さんが安心して不動産取引を行えるよう、わかりやすくリアルな情報を発信します。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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