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マンション売却は築年数によって何が変わる？損しにくい売りどきは？
マンションを売るときの価格は、築年数に大きく左右されます。築年数からみたマンション売却の最適なタイミングはいつなのでしょうか。
また築年数以外でも、周辺環境や社会情勢などの要素もマンション価格に影響します。
本記事では、マンション価格と築年数の関係、価格の下落率からみた売却のタイミングを解説します。また、売却価格に影響する要素も確認して、売却方法を工夫してみましょう。
もくじ
マンション売却は築年数によって成約率と売却価格が異なる
マンションは築年数によって価値が変わります。需要と供給の関係以外に、物理的な理由や、法律による影響もあります。
築25年以下の需要が高い
不動産流通機構の「築年数から見た 首都圏の不動産流通市場（2021年）」によると、築25年以下の新規登録成約率が高いことが分かります。
新規登録成約率は、不動産の物件流通サイトであるレインズに登録された新規登録件数のうち、どのくらいの割合で成約したかを表しています。築6年から10年の中古マンションが一番高く、築年数が経つにつれて下がっていきます。
築26年以上の中古マンションに関しては約20％となっており、成約が難しい、つまり売却しにくい状況です。
不動産流通機構の「築年数から見た 首都圏の不動産流通市場」より
登録数、成約数ともに、築31年以上の割合が増えている
中古マンションの築年帯別構成比率を見てみましょう。築年帯別構成比率とは、築何年の中古マンションがどのくらいの割合で不動産流通機構に登録、成約されているかを示しています。
| 築0～5年 | 築6～10年 | 築11～15年 | 築16～20年 | 築21～25年 | 築26～30年 | 築31年～ | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2011年 |
11.2 |
21.5 |
17.7 |
11.3 |
9.4 |
10.7 |
18.2 |
| 2012年 |
9.8 |
21.1 |
17.5 |
11.6 |
9.4 |
9.9 |
20.6 |
| 2013年 |
9.0 |
20.9 |
17.8 |
12.1 |
9.7 |
9.0 |
21.6 |
| 2014年 |
8.4 |
20.3 |
17.6 |
13.2 |
9.4 |
8.4 |
22.7 |
| 2015年 |
8.7 |
18.4 |
17.8 |
13.7 |
9.2 |
7.9 |
24.3 |
| 2016年 |
9.5 |
17.3 |
17.7 |
13.5 |
9.8 |
7.9 |
24.3 |
| 2017年 |
10.0 |
16.3 |
17.5 |
13.4 |
9.3 |
8.4 |
25.0 |
| 2018年 |
9.3 |
16.0 |
17.6 |
13.9 |
9.5 |
8.4 |
25.3 |
| 2019年 |
9.1 |
14.1 |
17.5 |
14.3 |
10.6 |
7.7 |
26.6 |
| 2020年 |
9.6 |
14.1 |
16.3 |
14.1 |
11.2 |
7.2 |
27.5 |
| 2021年 |
9.6 |
14.2 |
14.2 |
13.3 |
11.0 |
8.1 |
29.7 |
| 築0～5年 | 築6～10年 | 築11～15年 | 築16～20年 | 築21～25年 | 築26～30年 | 築31年～ | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2011年 |
11.9 |
16.0 |
15.5 |
11.6 |
11.0 |
13.1 |
21.0 |
| 2012年 |
9.9 |
16.3 |
15.1 |
11.3 |
12.4 |
11.7 |
23.3 |
| 2013年 |
8.5 |
16.3 |
14.5 |
11.7 |
13.0 |
10.8 |
25.2 |
| 2014年 |
6.5 |
16.4 |
13.6 |
13.3 |
12.0 |
10.8 |
27.5 |
| 2015年 |
7.0 |
16.7 |
13.0 |
12.5 |
11.2 |
10.9 |
28.7 |
| 2016年 |
8.1 |
15.8 |
12.9 |
12.1 |
10.3 |
10.9 |
29.9 |
| 2017年 |
8.3 |
13.6 |
13.2 |
11.6 |
9.8 |
11.6 |
31.8 |
| 2018年 |
7.4 |
10.9 |
13.2 |
10.9 |
10.1 |
12.0 |
35.5 |
| 2019年 |
7.3 |
8.3 |
12.6 |
10.4 |
10.7 |
10.8 |
39.8 |
| 2020年 |
7.2 |
7.6 |
11.5 |
9.8 |
10.7 |
10.0 |
43.2 |
| 2021年 |
7.8 |
8.6 |
9.9 |
9.4 |
9.6 |
10.1 |
44.7 |
新規登録数と成約数における築31年以上のマンションの割合が年々増えていることが分かります。それに対して、需要が増えるわけではないので、築31年以上のマンションは今後さらに価格が下がっていくかもしれません。
マンションの減価償却資産の耐用年数は47年
鉄筋鉄骨コンクリート造や鉄筋コンクリート造のマンションは、減価償却資産の耐用年数が47年です。つまり、法律上のマンションの寿命は47年といえます。
この耐用年数は住宅ローンの借入期間にも影響します。寿命が過ぎたマンションは担保価値がないと判断されるためです。
たとえば築25年の中古マンションを住宅ローンで購入しようとした場合を考えます。
この場合、耐用年数47年から築年数25年を引いた22年までしか借入期間を設定できない可能性があります。
借入期間が短いと月々の支払いが増えてしまうので、購入したい人が減ってしまいます。
価格の下落率（値下がり率）から見る売却のタイミングとは
築年数が新しいほうが需要は高いため、高く売却できる可能性が高いです。よって、売却を決めたら可能な限り早期に売却することをおすすめします。
しかし、すでに築年数がある程度経っている場合、どのタイミングで売却するかの判断のひとつとして、価格の下落率があります。
築5年から20年の下落率が緩やかなうちに売却する
築年数が5年から20年は価格の下落率が比較的緩やかです。しかし、築21年から30年は下落率が上昇する傾向にあります。
不動産流通機構による「築年数から見た 首都圏の不動産流通市場」の中古マンションの成約平均㎡単価から見た具体的な下落率は下記のとおりです。
| 築年数 | 成約平均㎡単価（万円） | 下落率（％） |
|---|---|---|
| 築0～5年 | 94.63 | – |
| 築6～10年 | 82.83 | 12.47 |
| 築11～15年 | 69.41 | 16.20 |
| 築16～20年 | 64.35 | 7.29 |
| 築21～25年 | 54.10 | 15.93 |
| 築26～30年 | 37.15 | 31.33 |
| 築31年～ | 35.61 | 4.15 |
築16～20年は大規模修繕の影響で下落率は小さくなっていますが、築21年〜30年にかけて大きく下落していくのが分かります。
よって、築20年より前が価格の下落率から見た売却タイミングの目安です。下落率が低いうちに売却したほうが、高い価格で売却できるといえるでしょう。
大規模修繕後に売却する
ここでもう一度中古マンションの築年帯別平均価格を見てみると、築30年以上になると価格の下落が止まっています。これは修繕をしてから売却する人が増えるからです。つまり、修繕をしないと売却できない可能性が高いと覚えておきましょう。
不動産流通機構の「築年数から見た 首都圏の不動産流通市場」より
マンションの場合、10年から15年の周期で大規模修繕が行われます。築30年近くになると2回目の大規模修繕が行われるタイミングです。近いうちに大規模修繕が行われるのであれば、大規模修繕を待ってから売却することをおすすめします。
大規模修繕後は外壁や共有部が綺麗になった状態で購入者に見てもらうことができ、よい印象をを持ってもらえます。
築40年以上の場合は耐震基準に注意
建築年数が1981年の6月の前と後ではマンションの価値が大きく違います。
それは、1981年の6月に耐震基準が変わっているからです。1981年6月以前に建てられたマンションは現在の新耐震基準より耐震強度が低い可能性があります。
また、実際には耐震強度があったとしても証明ができないと、耐震性が低いと思われてしまい売却価格が大幅に下がってしまいます。そこで、大規模修繕などで耐震補強が行われたタイミングでの売却がおすすめです。
中古マンションを購入・売却する築年数の目安は、ダイヤモンド不動産研究所でも解説しています。参考にしてください。
築年数以外に売却価格に影響する要素とは
マンションの売却価格は需要と供給で決まります。よって、売却価格は築年数だけで決まるものではありません。そこで、築年数以外に売却価格に影響する要素を紹介します。
周辺環境
都市部の場合は、公共交通機関で通勤している人が多いので、駅からの距離は売却価格に大きく影響を与えます。また、新幹線、特急、快速が停車する駅や、複数路線が停車する駅の近くは、さらに需要が高まります。
都市開発によって周辺に駅ができれば、マンション価格が上昇する場合があります。
地方の場合は、公共交通機関よりマイカーで通勤する人が増えます。そのため、駐車場の有無も売却価格に影響を与えます。家族構成によっては、2台以上の駐車場が必要になる場合もあります。
敷地内の駐車場だけではなく、近くに月極駐車場があるか、駐車場の費用がどのくらいかも重要なポイントです。
さらに、近くの生活環境が整っているかどうかも重要です。近くにスーパーやコンビニ、病院、学校などができることでも利便性が上がり、価格が上昇することがあります。
社会情勢
社会情勢などによってもマンションの価格は変動します。
近年では、新型コロナウイルスの感染防止策としてテレワークが推奨されています。それにともなって、通勤時間より周辺環境を重視する人が増えてきて、都心から少し離れた地域への移住者が増えました。
在宅時間が増えるので、専有面積が広いマンションの需要も高まり、割安だった地方のマンションの需要が増えています。
このように、今までとは違う需要が生まれて価格が上昇したマンションもあります。
売却方法によっても変わる
不動産会社に売却の仲介を依頼する場合、媒介契約を結ぶ必要があります。媒介契約には、大きく分けて3種類あります。
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
多少安くてもよいので早く売却したい場合や、時間をかけてでもなるべく高く売りたいなど、売却時の要望に一番あっている媒介契約を結ぶ必要があります。
専属専任媒介契約を結ぶ場合、仲介する不動産会社を1社に絞る代わりに、不動産会社は必死になって買い主を探してくれるので、短期間で確実に売却したい人におすすめです。
しかし、売却を焦るあまり、安い価格で売却してしまっては損です。
自分に合った媒介契約を選ぶには、各社からの提案を受け、比較検討するとよいでしょう。
そこで、一括査定サイトの利用をおすすめします。一括査定サイトを利用することで、一度に複数社へ相談ができます。
また、各社の査定額も比較できるので、売却のタイミングを決める参考にしましょう。売却する際には大変便利なので、一度利用してみてはいかがでしょうか。
築年数におけるマンション売却に関してよくある質問
- マンションはいつまでに売却するとよい？
- 築21年以降は大きく価格が下落するので築20年までに売却しましょう
- 築年数は浅ければ浅い方がいいの？
- 築年数が浅いほど高値で売却されています
大手住宅メーカーの注文住宅販売や不動産テック企業の仲介業務に4年間携わり、不動産取引にかかわった件数は350件以上にわたります。2021年よりリビンマッチコラムの執筆・編集を担しています。皆さんが安心して不動産取引を行えるよう、わかりやすくリアルな情報を発信します。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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