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相続したアパートを売却した時にかかる税金とは？売却方法も紹介
相続でアパートを取得する場合、売却にかかるコストや税金、売却方法などがわからないと悩んでいる人は多いのではないでしょうか?
相続税は納付期限もあり、アパートの売却金で相続税を支払う場合は、忙しくなります。売却にかかる期間や手順を理解して、速やかに売却できるようにしましょう。
この記事では、アパートを売却した場合にかかる費用や税金、アパートを高く売却する方法まで詳しく解説します。
もくじ
アパート売却時に必要な費用と税金
アパートの売却において売却価格がすべて手元に残るわけではありません。売却時にかかる費用と税金を差し引いた金額が手元に残るお金です。
アパート売却時に必要な費用とは?
アパート売却時に主に必要となる費用は下記が挙げられます。
- 不動産会社に支払う仲介手数料
- ローンが残っている場合の繰り上げ一括返済の手数料
それぞれの費用に関して詳しく解説します。
仲介手数料
アパートを売却する場合、一般的には不動産会社に仲介を依頼してアパートを売却します。
アパートが売却できると不動産会社に支払う報酬が仲介手数料です。
仲介手数料は法律で上限が定められています。下記の表は仲介手数料の上限額です。
| 売却価格 | 仲介手数料の上限額 |
|---|---|
| 200万円以下 | 売却価格×5%＋消費税 |
| 200万円〜400万円以下 | 売却価格×4%＋2万円+消費税 |
| 400万円超 | 売却価格×3%＋6万円+消費税 |
売却金額が確定したときには、上記の計算式を用いて仲介手数料を算出しましょう。
ローンの一括返済手数料
アパートなどの不動産は、金融機関からの事業用ローンを利用してアパートを購入しているケースが多いです。売却時に、事業用ローンの残債が残っている場合は一括返済しなければアパートを売却できません。
金融機関によって額は違いますが一括返済する場合、一括返済の手数料が必要です。金融機関によりますが、数万円かかる場合もあります。
これらの費用もアパートの売却時には計算しておきましょう。
アパート売却時に必要な税金は?
アパートの売却時にかかるのは、手数料関係の費用だけではなく、売却に伴う税金もかかります。アパートの売却時にかかる税金は下記のとおりです。
- 印紙税
- 登録免許税
- 譲渡所得税
それぞれについて詳しく解説します。
印紙税
作成する売買契約書に対して印紙税が課税されます。
印紙を購入し、契約書に貼付することで納税しますが、購入する印紙代は売買代金によって違います。
軽減税率が適用されている期間などもありますので、アパート売却時の印紙代を国税庁のホームページや下記コラムで確認しましょう。
登録免許税
アパート売却時にローンが残っている場合、一括返済する必要があると前述しました。
ローンが残っていると、担保として抵当権が設定されていますので一括返済時に抵当権の抹消手続きを行わなければいけません。登録免許税を納付することにより抵当権を抹消できます。
登録免許税は、1筆あたり1,000円です。アパートの場合、最低でも土地1筆、建物1筆の合計2筆で2,000円は必要です。
さらに、司法書士などの専門家に依頼する場合は手数料として約1万円かかります。
譲渡所得税
アパートの売却によって利益が出た場合、その利益に対して課税されるのが譲渡所得税です。具体的には所得税と住民税のことを指します。
また、2011年の東日本大震災による復興財源確保のために2013年から復興特別所得税が設けられました。
譲渡所得が発生した場合には譲渡所得税の2.1%が課税されます。
譲渡所得税は、所有期間によって税率が異なり、税率は下記のとおりです。
| 所有期間 | 所得税（％） | 住民税（％） |
|---|---|---|
| 5年以下(短期譲渡所得) | 30.63 | 9 |
| 5年超(長期譲渡所得) | 15.315 | 5 |
相続でアパートを取得し、すぐに売却する場合、被相続人の所有期間を引き継ぐことができます。
つまり、相続したのが1年前でも、被相続人が5年間以上所有していると長期譲渡所得の所得税に該当します。
短期譲渡所得と長期譲渡所得では税率に大きな開きがありますので被相続人が所有していた期間を事前に把握しておきましょう。
アパートの売却価格はどのように決まる？
戸建てやマンションと違ってアパートは、取引件数も少なく、相場を把握することが難しいです。
アパートの売却価格を査定する方法としては、主に下記の3つです。
- 収益還元法
- 原価法
- 取引事例比較法
収益還元法
アパートなど投資用不動産においてよく利用されている査定方法が収益還元法です。
具体的には、対象物件が将来どのくらい収益をあげられるのかを示す査定方法です。
直接還元法は、年間利益(年間家賃収入−経費)を還元利回りで割り戻して算出します。
還元利回りとは、物件の種類ごとに定められた一定の利回りです。
還元利回りの設定する値によって、その不動産の査定価格が大きく変動してしまいます。
DCF法では、さらに空室リスクや家賃の下落などを織り込んで計算する査定方法です。ただ、計算が非常に複雑です。
原価法
原価法とは、土地と建物の価格をそれぞれ査定し、合算して価格を査定する方法です。
土地の価格は路線価や公示価格を参考に算出し、建物は再調達価格などを参考に算出します。この方法で算出された価格を積算価格といいます。
取引事例比較法
取引事例比較法は、近隣の同じようなタイプのアパートが売買取引されているケースを複数取り出し比較する方法です。
こちらは情報を多く持っている不動産会社に依頼すると、より相場に近い査定価格を提供してくれます。
アパートの価格査定は複数社に依頼する
アパートの価格査定は１社ではなく複数の不動産会社に依頼することをおすすめします。
１社だけに依頼し、売却価格を決めてしまうと、その査定金額を比較できません。
複数の不動産会社に依頼することにより、地域の相場や適正な売却価格がわかります。また、不動産会社間の競争を促す効果ももたらします。
アパートの売却方法
アパートを売却する手順や、高く売却するためのコツについて詳しく解説します。
アパートを売却するまでの手順
アパートを売却するためには以下の手順で進めるのが一般的です。
- 不動産会社からの査定
- 売却を依頼する不動産会社と売却価格の決定
- 不動産会社との媒介契約
- 募集
- 売買契約
- 引き渡し
- 相続税の納付や確定申告
平均的な売却期間は約6カ月です。しかし、売り出し価格や物件の状況によってさまざまです。
相続税の納税期日と売却期間との関係
相続税が高く、費用を捻出するためにアパートを売却しなければいけない場合、相続税の納付期限までに売却し、現金化しなければいけません。
相続税の納付期限は、相続が始まったことを知ってから10カ月以内に納付する必要があります。
売却までに要する期間は6カ月前後と前述しました。しかし、あくまでも平均で、1年以上売却できないといったこともあります。
相続税の納付期限までに現金化しなければいけない場合は、あまり高望みせずに多少のディスカウントも覚悟しなければいけないでしょう。
少しでも高く売却するには?
少しでも高く売却するために欠かせないことは、信頼できる不動産会社に依頼することです。
経験と実績が豊富な不動産会社に依頼することで、計画的な売却手順や、適切なアドバイスによって高く売却できる可能性が高まります。
そのためにも複数の不動産会社が提示する査定価格やサービスなどをしっかりと比較しなければいけません。
その際には不動産一括査定サイトを有効活用して、不動産売却を効率よく進めていきましょう。
不動産一括査定サイトでは、同時に複数社へ査定依頼を出すことができます。インターネット上ですべて完結するので、手軽に査定結果が手元に届き、比較できるといった大きなメリットがあります。
効率よく不動産売却を進められますので、ぜひ利用してみましょう。
大手住宅メーカーの注文住宅販売や不動産テック企業の仲介業務に4年間携わり、不動産取引にかかわった件数は350件以上にわたります。2021年よりリビンマッチコラムの執筆・編集を担しています。皆さんが安心して不動産取引を行えるよう、わかりやすくリアルな情報を発信します。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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