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一棟マンションの売却方法を紹介！価格推移から見る売却のタイミングとは
一棟マンションは、戸建てや分譲マンションと比べて、市場に出回っている数が少なく、取引件数も少ないです。そのため、売却方法や相場など、分からないことが多いです。
この記事では一棟マンションの売却方法や、価格推移から見た売却のタイミングなどについて解説します。
もくじ
売却方法と売却に必要な費用
一棟マンションの売却方法としては、戸建て住宅などと同じように不動産仲介と不動産買取が挙げられます。
それぞれの特徴と売却に必要な費用について紹介します。
不動産仲介で売る
不動産仲介は、不動産業者が売主と買主の間に立って売買契約を成立させる方法です。不動産仲介会社がポータルサイトやレインズと呼ばれる不動産物件流通サイトに物件情報を掲載し、買主を募ります。
売却を急がず、高く売りたい場合は不動産仲介で売却するとよいでしょう。物件の売り出し価格は不動産会社と相談して決定します。買主が現れるように現実的な価格で売り出すことが一般的です。
不動産買取で売る
不動産買取は市場で売却せずに、不動産会社が直接売主から買い取る方法です。
不動産仲介との一番の違いは、早く確実に売却できることです。一棟マンションは戸建て住宅などに比べて、買主が投資家に限定されるため、売却に時間がかかるケースがあります。
さらにマンションの規模が大きすぎたり、奇抜なデザインだったりすると購入希望者が現れにくいです。そういった場合に不動産買取は有効です。
しかし一般的に売却価格は低くなるので、高く売りたいと望む人にはマッチしない方法といえます。
売却に必要な費用
マンション売却はさまざまな費用がかかります。主に必要となる費用は下記のとおりです。
- 仲介手数料
- 印紙税
- 抵当権抹消費用
- 住宅ローン一括返済の手数料
マンション売却における費用の内訳は約8〜9割を仲介手数料が占めます。売却価格が400万円を超える場合の仲介手数料は下記の計算となります。
一棟マンションであればほとんどの場合で売却価格が400万円を超えるので、上記の計算式で求めて問題ないでしょう。
売却の流れ
一棟マンションを売却する手順は以下のとおりです。
- 売却のための事前準備
- 査定依頼
- 媒介契約を結び売却活動を始める
- 売買契約の締結
- 決済・引き渡し
売却のための事前準備
一棟マンションを売却するには、まず売却ができる状態であるかを確認しましょう。
不動産投資ローンの残債確認
売却後に、不動産投資ローンの残債が残る場合、売却できないので、残債の確認が必要です。売却金で完済する予定であれば、その旨を金融機関に伝えて、売却の許可をもらいます。
売却金で完済できなければ、自己資金を捻出して完済しなくてはいけません。
売却のために必要な書類を用意する
必要書類は、買主を探しながら並行して準備しても構いません。しかし、書類を紛失していた場合などを想定すると、早めに準備するに越したことはありません。
売却時に必要となる主な書類は以下のとおりです。
- 住民票
- 印鑑証明書
- 間取りのわかる図面
- 管理報告書と管理委託契約書
- ローン残高証明書
- 管理規約
- 賃貸契約書
- 固定資産税・都市計画税納税通知書
- 権利証または登記識別情報通知書
- 購入時の売買契約書
- 購入時の重要事項説明書
査定依頼
不動産会社に、一棟マンションがいくらで売れるか査定依頼をします。正確な査定金額を知るために、複数の不動産会社に依頼しましょう。
その際に便利なのが一括査定サイトです。一度の問い合わせで、複数社から査定を得られます。各社から得た査定結果を比較検討することにより、適正な売り出し価格を決めることができます。
また一括査定サイトは、不動産仲介を依頼する不動産会社を見つけるよい機会です。担当者の態度や能力などもチェックして、信頼のできる不動産会社を選びましょう。
媒介契約を結び売却活動を始める
一括査定で信頼できる不動産会社を探し、媒介契約を締結して売却活動を開始します。
媒介契約を結び、不動産会社はレインズに物件を登録し、インターネットや広告などで購入希望者を募ります。
売買契約の締結
購入希望者が現れ、価格や引き渡し時期などの条件に合意に達したら売買契約を締結します。
その際、売主は手付金を買主から受領し、不動産会社に仲介手数料を支払います。手付金の相場は売買代金の10％程度で、後日売買代金に充当されます。
決済・引き渡し
決済・引き渡しは、通常不動産投資ローンを利用する銀行で関係者が集まって行います。売買代金のやり取りなどを行うために銀行で行われます。
買主は売却代金の残金を支払い、売主は買主に一棟マンションを引き渡します。すべての手続きを終えると、司法書士が法務局にて登記を行います。
一棟マンションを売却するタイミング
不動産売却はタイミングによって売却価格が大きく変わります。一棟マンションではどのようなタイミングで売却するのがよいのでしょうか。
価格推移が上昇しているタイミング
不動産市場において、一棟マンションの価格が上昇している時期が、売却するタイミングです。
国土交通省の「不動産価格指数」から一棟マンションの価格推移を見てみましょう。
一棟マンションの価格推移
国土交通省 不動産価格指数 より
上の図から、一棟マンションは2019年頃は下降気味でしたが、その後すぐに上昇しています。また2020年は世界的に新型コロナウイルスが蔓延しましたが、価格指数は下降することなく上昇を続けています。新型コロナウイルスの影響で在宅時間が増加し、住宅需要が増えたため価格が上昇していると考えられます。
価格が上昇しているということは、売主からすると嬉しい傾向です。2023年現在、売却するにはいいタイミングといえます。
空室が少ないとき
高い価格で売却するためには、満室に近い状態、つまり賃貸物件としての価値が高いときに売るべきでしょう。
マンションの空室が目立つようでは、購入希望者は家賃収入を得ることができないと判断します。そのため高い価格では売却できません。
移動シーズンである3月などは避け、空室が少ない時期に売却を検討しましょう。
減価償却が終了するタイミング
マンションの建物や設備などは償却資産といい、毎年古くなって価値が下がる部分を必要経費として計上できます。
しかし、減価償却資産は耐用年数が決まっていて、それを過ぎると経費計上できません。そのため、減価償却が終了する前に売却したほうがよいでしょう。
法定耐用年数は建物の種類によって違います。建物ごとの法定耐用年数は下記のとおりです。
| 種類 | 耐用年数（年） |
|---|---|
| 木造造り | 22 |
| 鉄骨造り（鉄の厚みが3㎜～4㎜） | 27 |
| 鉄骨造り（鉄の厚みが4㎜超） | 34 |
| 鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造 | 47 |
一棟マンションを高く売るためには、売りどきを逃さないようにすることが重要です。価格動向や周辺環境・空室の状況などを把握しながらマンション経営を行い、時期が到来したらタイミングよく売却しましょう。
- 2023年現在、一棟マンションは売りどき？
- 一棟マンションの取引価格は上昇しており、売却のタイミングといえます。
- 一棟マンションの売却方法は？
- 不動産仲介と不動産買取があります。それぞれ特徴があるので注意が必要です。
大手住宅メーカーの注文住宅販売や不動産テック企業の仲介業務に4年間携わり、不動産取引にかかわった件数は350件以上にわたります。2021年よりリビンマッチコラムの執筆・編集を担しています。皆さんが安心して不動産取引を行えるよう、わかりやすくリアルな情報を発信します。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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