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道路に面していない土地は売却価格が低い？無道路地の評価や高く売る方法
周囲がほかの住宅に囲まれているなどの理由で、道路に面していない土地は無道路地といい、売却価格が低くなる土地のひとつです。
道路に面していないと、既存の建物を取り壊した後に新しい建物を建てることができず、原則リフォームしかできません。
こういった不動産は不動産の玄人でないとなかなか手を出しません。そのため、需要が少なく、安い価格でないと売却できません。
今回は、道路に面していない土地について、その評価が低い理由や一般物件との違いを説明します。また、高く売却するための方法も説明しますので、最後までぜひご覧ください。
もくじ
道路に面していない土地の評価が低い理由
道路に面していない土地は、以下の理由から評価が低い傾向にあります。
接道義務違反により建物が建てられない
建築基準法第43条では、「建築物の敷地は、道路に2メートル以上接しなければならない」という接道義務が規定されています。
建築物の敷地は、道路（中略）に二メートル以上接しなければならない。
接道義務を満たしていない土地には、原則的に新しく建物を建てることができません。
ここでいう「道路」は単なる道を指すわけではなく、建築基準法上で定められた道路である必要があります。たとえ道に接している土地に建物が建っている場合でも、その道が建築基準法上で定められた道路でなければ、無道路地となってしまいます。
なお、建築基準法上の道路の定義は、幅員によってそれぞれ以下のように決められています。
- 道路法による道路（国道・県道・市道・町道・村道）
- 都市計画法など、旧住宅造成事業に関する法律により造られた
- 建築基準法や都市計画法などの集団規定が適用された際にすでに存在していた
- 道路法、都市計画法などにより造られる道路で、2年以内にその事業が開始される予定として特定行政庁が指定したもの
- 道路法、都市計画法などによらずに造られる道で、特定行政庁がその位置を指定したもの
- 建築基準法や都市計画法などの集団規定が適用された際にすでに建築物が建ち並んでいた
- 土地の状況によりやむを得ない場合に特定行政庁が指定した
参考：e-Gov法令検索「建築基準法」
所有物件の前にある道路について判断ができない場合は、役所の建築指導課などに問い合わせれば教えてくれます。気になる方は調べてみるとよいでしょう。
隣地を利用しなければならない
道路に面していない土地は、その土地に行くために隣の敷地を通行させてもらう必要があります。お金を払い隣地を通行させてもらう権利のことを「通行権」といいます。
通行させてもらう側の土地の持ち主が通行される側に対して通行料を支払う必要があります。通行料の算出方法には相場がなく、当事者同士の合意により決められます。
こういった通行料が発生することも、道路に面していない土地の評価が低くなる理由です。
売却においてどのような影響がある？
道路に面していない土地も、一般の不動産と同様、不動産仲介会社を通して売却できます。
しかし、買い手が見つかりづらく、売却活動が厳しい傾向にあるようです。
低価格化
道路に面していない土地の売却価格は、そうでない周辺の土地に比べて3〜5割ほど価格が低くなる傾向にあります。
日本は新築文化がまだ根強く、建物が建てられない無道路地は購入希望者が限られます。
リフォーム前提の場合は無道路地は安く購入できるよい物件となりえるのですが、売主としては通常の相場より低い価格になることは覚悟しておきましょう。
売却期間の長期化
不動産の玄人でないと取り扱いづらいことから、道路に面していない土地の購入希望者が限られます。そういった理由から、売却期間が長期化しやすいです。
早急に現金化しなければならない事情がある場合は、不動産会社に直接買い取ってもらうことを選択しましょう。
不動産会社による買い取りは価格がより安くなるというデメリットがあるものの、早期に現金化できることから、選択肢のひとつとなりえます。
住宅ローンが組みにくい
道路に面していない土地は不動産の価値が低いため、住宅ローンなどの融資が組みにくいです。
住宅ローンでは、もし買主が返済不可となった場合、不動産を差し押さえて競売にかけなければなりません。そのため、住宅ローンでは買主の返済能力だけでなく、対象不動産の資産価値も審査の対象です。
道路に面していない土地は、不動産としての価値が低いため、それ以外の項目の評価にもよりますが、通常の物件より住宅ローンの審査が通りにくいです。
せっかく購入希望者が現れても、ローンを組めず断念するといったこともあります。
こういった理由からも、道路に面していない土地は売却しにくい傾向にあります。
道路に面していない土地を高く売るためには
それでは、どうすれば道路に面していない土地を高く売却することができるのでしょうか。
無道路地を解消し接道義務を満たす
土地を高く売却するために最も効果的な方法は、接道義務を満たすことで再建築可能な通常の宅地にすることです。
そのためには、隣地の所有者から土地の一部もしくは全部を購入し、建築基準法上の道路に2ｍ以上接道させます。
もしくは、売却ではなく土地の一部を交換する方法もあります。
この場合、隣地の所有者の協力が必須です。多少相場より高い価格になったとしても、接道義務を満たすメリットが大きい場合は購入を検討してみましょう。
隣地の所有者に買い取ってもらう
道路に面していない土地を最も高く購入してもらえる相手は、隣の土地の所有者です。
土地は面積が大きいほど価値が高くなります。無道路地と自分の土地を合わせてよりよい整形地になるようであれば、購入したいと考える人は少なくないでしょう。
すでに接道義務を満たしている隣地の所有者であれば、無道路地を購入してもらえる可能性があります。
この場合、まずは隣地の所有者のニーズを聞き取るところから始めましょう。日々のコミュニケーションで相談しやすい関係を作っておきましょう。
地方公共団体の許可を得る
建築基準法第43条2項2号の特例を使い、建物の再建築を地方公共団体に認めてもらうという方法もあります。
接道義務を満たさなくても、国が定めた一定の基準を満たせば、建築の許可を得ることが可能です。
なお、この国が定めた一定の基準とは、建築基準法施行規則第10条の3第4項に定められる以下の内容です。
一 その敷地の周囲に公園、緑地、広場等広い空地を有する建築物であること。 二 その敷地が農道その他これに類する公共の用に供する道（幅員四メートル以上のものに限る。）に二メートル以上接する建築物であること。 三 その敷地が、その建築物の用途、規模、位置及び構造に応じ、避難及び通行の安全等の目的を達するために十分な幅員を有する通路であつて、道路に通ずるものに有効に接する建築物であること。
基準に当てはまりそうな土地を所有している方は、役所の建築課などに問い合わせてみましょう。
建物のリフォームを行う
どのような手法を使っても再建築の許可が下りないということであれば、建物の建て替えを諦め、別の方法で活用することを模索する必要があります。
ひとつは、建物をリフォームした上で売却することです。
建物が建てられなくても、リフォームなら実施可能です。リフォームで新築同様の物件に変えることができれば、購入したいと考える人は少なくないでしょう。
しかし、リフォームにかかる費用が売却で回収できるかは注意する必要があります。費用をどれだけかけるかは、専門家に相談しながら計画的に決めましょう。
また、戸建ての賃貸物件として活用し、家賃収入を得ることも可能です。
不動産仲介会社の意見を聞きながら十分に検討し、最良の選択肢を取りましょう。
知識が豊富な不動産会社に相談する
道路に面していない土地は難しい物件のため、建築基準法などの知識が豊富な専門家でないと、なかなか売却がスムーズに進みません。
周辺の道路環境や隣地の所有者次第では接道義務を満たすことができる可能性もあり、そうなれば高値で売却が可能です。
そのため、道路に面していない土地の扱いに慣れている不動産会社に相談することが重要です。
まずは複数の不動産仲介会社に相談して、意見を聞いてみましょう。提案を比較することで最適な売却プランが立てられます。
その際は、一度の入力で複数社に問い合わせができる一括査定サイトのリビンマッチを利用しましょう。
道路に面していない土地に関するよくある質問
- 道路に面していない土地は売却価格が低い？
- 一般的な土地に比べて3〜5割ほど価格が低くなる傾向にあります。原則的に新しく建物を建てることができないため、購入希望者が限られることが理由にあります。
- 道路に面していない土地を高く売るためにはどうしたらいい？
- 接道義務を満たすために、隣地の一部もしくは全部を購入するか、地方公共団体の許可を得て再建築を認めてもらう方法があります。また、隣地の所有者に買い取ってもらうのもよいでしょう。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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