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【不動産会社監修】投資用マンションの売却｜タイミングや流れを徹底解説
不動産投資における利益は賃料収入と売却益のふたつです。
空室をつくらず、賃料収入を維持するのも大切ですが、利益を最大化する、もしくは損を最小限に抑えるには売却のタイミングが非常に重要です。
投資用マンションを売却するタイミングや流れについて解説します。損をしない売却のタイミングを見極めましょう。
この記事の監修者
もくじ
投資マンションの売却タイミング
投資用マンションの売却時期は、さまざまな角度から検討する必要があります。ここではとくに注意するべきポイントを具体的に提示します。
物件を所有してから5年が経過
投資用マンションの売却時期として、所有してから5年以内と経過後とでは、税金面で大きな違いが生じます。
投資用マンションを売却する場合、譲渡所得がプラスになると税金が発生します。所有期間が5年を超える場合、売却時の税率は「長期譲渡所得」の扱いとなります。一方、所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」として課税されます。
短期譲渡所得の税率は、長期譲渡所得と比較して、所得税・住民税がいずれも倍近く高い設定がされています。つまり、納税額を抑えるには、5年を超えて所有したあとに売却するのがベターということです。
| 長期譲渡所得（5年超） | 短期譲渡所得（5年以下） | |
|---|---|---|
| 税率 | 20.315％ | 39.63％ |
ただし注意が必要なのは、売却した年の「1月1日時点」で所有期間が計算されるという点です。1月1日までに5年を超えているか否かで、その年の売却益が短期譲渡所得なのか長期譲渡所得なのかが決まります。
たとえば、2000年5月から所有する物件を2005年の10月に売却した場合、短期譲渡所得の税率が適用されます。
このため、売却の計画をたてる際には、所有期間を正確に把握し、最適なタイミングを見極めることが重要です。もちろん大前提として、譲渡所得がマイナスの場合は税金は発生しないので、その点では5年以内に売却しても問題はありません。
監修者からのコメント
不動産売却では、所有期間による譲渡所得税の税率の違いはとても重要です。しかし、長期譲渡所得の税率適用を目的に、投資用マンションを所有し続けるときは、次のリスクがあることにも注意しましょう。
- 所有しているうちに、市場変動で資産価値が下がって利益が減少する
- 管理費の値上がりや、予期せぬ修繕費用などが発生することがある
ほかにも、長期譲渡所得の税率が適用される前に、家賃の下落などで収益性が大きく低下することもあります。所有し続ける期間と、そのあいだで生じる変動リスクを確認し、総合的に売却のタイミングを判断しましょう。
不動産市況の動向を確認
投資用マンションの売却時期を見極めるには、不動産市況の変動を注視することも重要です。不動産市況は季節によっても影響を受けます。
たとえば、市場が活発な3月や9月は、多くの人々が新生活や転居を考える時期です。この時期に売却すれば、物件が求められやすく、比較的短期間で売却できる可能性が高まります。
ただし、市況の変動は季節だけでなく、絶えず起こっています。市場の状態によって高い売却益を期待できる場合、早期売却を検討してもいいでしょう。
市況の変動を確認するために、路線価のトレンドをチェックするとよいでしょう。路線価は土地の価値を示す指標で、市場の健全性や動向を把握する助けになります。路線価は、国税庁の「財産評価基準書」で確認できます。都道府県を選択し、該当する市区町村を選択すれば路線価図を閲覧できます。
また、不動産会社と関係性を構築しておくことも重要です。定期的に情報交換ができるような間柄になっておくと、効率よく情報収集ができます。
監修者からのコメント
不動産市場はさまざまな要因で変動するため、最適な売却のタイミングを判断するのは困難です。大切なのは不動産市場の動向を見ながら、所有物件の購入時から収支を計算することです。売却したときに納得できる、収益ラインを設定しましょう。最高値で売り抜くのは困難なので、設定した収益ラインへのプラスを目指すことが現実的です。
また、不動産会社との関係を築いておくことで、タイミング次第で通常よりも高く取引できることもあります。定期的に情報交換を行ったり、希望条件を伝え、関係性をつくることで、効率的に市場動向を把握できるでしょう。
大規模修繕工事の前
マンションは通常10年から15年程度のスパンで、大規模な修繕工事を行います。
当然ですが、大規模修繕を待つよりも修繕前に売ったほうが築年数の浅さをアピールできます。中古物件における築年数は需要に大きな影響があり、築浅なら高額での売却が見込めます。
また大規模修繕前であれば、修繕積立金が上昇する前に売却ができるという利点もあります。修繕積立金は修繕工事のために毎月徴収されるもので、修繕後は増加することが一般的です。新築当初は修繕積立金が低く設定されていて、約5年のスパンで段階的に上がっていく傾向にあります。
ただ一方で、大規模修繕には外観の美しさが向上するというメリットもあります。修繕工事によって建物の外観や共用施設が改善されるため、物件全体の印象がよくなります。
しかし、メリットとデメリットの両方を考えると、どちらかというと大規模修繕前に売却するほうがおすすめです。修繕後の魅力には価値がある一方で、修繕積立金の上昇前に売却できるメリットや、築年数が浅い段階の魅力を活かす意味で、修繕前のほうがベターと考えられます。
大規模修繕の時期や修繕積立金の額を確認する際には、長期修繕計画や修繕積立金のガイドラインを確認することが大切です。これらの資料で将来の修繕コストや工事内容を把握できるため、売却するタイミングの適切な判断が可能になります。
減価償却が終わる前
減価償却の終了時期も大きなポイントです。
減価償却とは、不動産などの耐用財の価値が時間とともに減少することを考慮して、その価値の減少を会計上に反映させる制度です。
具体的には、物件の購入価格を元に、その耐用年数に合わせて年ごとに一定額を「減価償却費」という経費で計上します。経費が計上されるということは、税金を計算するベースになる所得がそれだけ減少することを意味します。
結果として所得税や法人税の納税額を軽減できるため、減価償却は税金を納めるうえで非常に大きなメリットがあります。
しかし償却期間が終了すると、減価償却費を経費計上できないため、税金の支払い額が増加する可能性が高いです。こうした税金の急増を避けるために、減価償却期間が終了する前に物件を売却することがリスク回避として重要です。
入居者がいて、家賃が近隣の相場よりも高いとき
投資物件は入居者がいる場合でも売却ができます。その場合は、内覧を行うことなく売却することになります。
入居者がいて、入居率が比較的高い物件は、すぐ収益が出るので売れやすいです。ただし、入居者がいて内覧ができないため、相場より売却金額が下がる傾向があります。
家賃収入が相場より高い物件であれば、利回りを重視する投資家に売却できる可能性が高いです。
投資用マンションの売却相場
投資用マンションの売却相場を把握するには、国土交通省の不動産価格指数が参考になります。
不動産価格指数は、全国の住宅の取引価格の動向を示す指標です。住宅は、「住宅地」「戸建住宅」「マンション」の3種類に分類されています。投資用マンションは、マンションに該当します。
以下は、令和5年5月分の不動産価格指数です。
令和5年5月分 不動産価格指数
不動産価格指数は、2010年を100として算出されています。つまり、指数が100より大きい場合は、2010年よりも価格が上昇していることを意味し、100より小さい場合は、2010年よりも価格が下落していることを意味します。
| 種類 | 指数 |
|---|---|
| 住宅総合 | 133.7 |
| 住宅地 | 111.1 |
| 戸建住宅 | 116.5 |
| マンション | 188.6 |
この表からわかるように、価格を大きく伸ばしているのはマンションです。2010年と比較すると約90％上昇しています。これは、住宅地や戸建住宅よりも高い上昇率です。
また、投資マンションに限らず、不動産全体の価格が上昇傾向にあります。つまり売主からすると、以前より高い価格で売れる状況にあります。
監修者からのコメント
現在の不動産価格の高騰を踏まえ、不動産を所有している人は将来の市場変動に備える必要があります。専門家でも不動産市場の将来予測に意見の相違があるため、価格が大幅に下落するシナリオも考慮することが重要です。
1986～1990年の日本のバブル経済期では、「キャピタルゲイン」を狙って投資家たちは不動産売買を繰り返していました。しかし、バブル崩壊後に多額のローンを抱えた投資家は自己破産や塩漬け、大幅な損失処理を余儀なくされたのです。その反省から、投資家たちは不動産を利用した収益「インカムゲイン」を重視するようになりました。
ところが最近の投資家たちは、再びキャピタルゲインを狙った売買を行っています。バブル崩壊の教訓を活かした、慎重な判断が求められています。
投資用マンションの売却の流れ
投資用マンションの売却の流れは、以下のとおりです。投資用マンションを確実に売却するには、事前の準備と流れを理解しておくことが重要です。それぞれの段階について解説していきます。
- 売却計画をたてる
- 必要書類の整理
- 売却価格の検証
- 不動産会社の選定
- 売買契約の締結
- 決済、引渡し
売却計画をたてる
いつ、どのタイミングで売却するかしっかり計画をたてましょう。不動産投資は取得してからの期中収益（期間中に得られる収益）および、売却で得られる売却益の最大化がポイントです。
不動産マーケットは、一定のサイクルがあるといわれています。取引量と利回りの関係で、価格上昇→価格高騰→価格下落→価格低迷という流れがあります。
投資用マンションの売却を計画するときには、不動産のマーケットサイクルを意識し、価格上昇または高騰期を狙うと売却益は大きくなります。
また売却益を最大化するには、不動産に関する税金をしっかり把握する必要があります。詳細は次項で説明しますが、不動産の売却にはさまざまな税金がかかります。
売却計画では、所有期間によって税率が変化する「譲渡所得税」を理解しましょう。投資用マンションの所有期間が5年超が長期譲渡所得、5年以下を短期譲渡所得といいます。長期譲渡所得に該当すると税率が下がります。
その他、投資用マンションは利回りで投資の判断をされるため、稼働が高く、収益率の高いマンションは買い手から高く評価されます。売却時に空室がなく、相場以上の賃料で賃貸借契約が結べていると、スムーズに売却ができるでしょう。
必要書類の整理
投資用マンションで必要になる必要書類は以下のものです。売却活動前に準備しておきましょう。
- 賃貸借契約書（覚書などを含む）
- 登記事項証明書
- 建築確認済証、検査済証
- 登記済証（または登記識別情報）
- 固定資産評価証明書
- 建物図面
- 公図
- マンション管理規則
- マンション管理組合の事業報告（修繕積立金の状況、大規模修繕の履歴や計画）
投資用マンションの場合、買い手は管理費や修繕積立金の増額リスク、大規模修繕の計画の有無などを確認するため、管理組合の事業報告書は必ず準備しておきましょう。書類がない場合、管理組合に問い合わせをし、改めて入手しておく必要があります。
売却価格の検証
必要書類が整ったら、売却価格を検証しましょう。表面利回りとNOI利回りを用いて、売却価格のシミュレーションができます。
- 表面利回り 売却価格 ＝ 総賃料収入 ÷ 利回り
- NOI利回り 売却価格 ＝ 年間NOI ÷ 利回り
なお、NOIとは、純営業収益のこと（Net Operating Incomeの略）で、総賃料収入からマンション管理費、修繕積立金、固定資産税などの運営費用を控除したものです。売却したいマンションの立地や築年数、面積などを考慮して、投資用マンションを多く扱う不動産投資サイトを参考にして利回りを予測できます。
なお、一括査定サイトを利用して複数社にまとめて査定依頼を出すのもよいでしょう。複数社の査定結果や担当者の対応を比較検討できます。
不動産会社の選定
投資用マンションの場合、自ら買い手を探すことが難しいため、不動産会社に委託して探してもらうことが一般的です。
不動産会社の選定は、投資用マンションの売却で大きなポイントであるため慎重に行いましょう。仲介手数料など目先の利益にとらわれず、実績や信頼性を重視して、必ず複数の会社から提案を受けるようにしてください。
マンションの売却価格は、不動産会社の提案を鵜呑みにするのではなく、自分で検証した売却価格と不動産会社の査定を擦り合わせたり、複数社の査定結果を比較検討したりと納得できる価格を設定しましょう。
不動産会社が決定したら、媒介契約を締結します。媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。それぞれメリット・デメリットがあるため、自分にあった契約を締結するようにしましょう。
監修者からのコメント
もっとも査定価格の高い会社に依頼したくなるのは自然なことです。しかし、一部の会社は契約を結にことを目的に、高めの査定価格を提示することがあります。そういった会社は契約後、値下げを提案することもあるので注意が必要です。
相場を十分に把握したうえで、不動産会社が提示する査定価格の根拠や理由を確認することが重要です。こうして信頼できる不動産会社を選定することが、満足のいく売却を実現する鍵となります。
売買契約の締結
買い手が見つかれば、不動産売買契約を締結します。売買契約書には、法律の専門用語が多いですが、トラブル防止のためしっかり確認しましょう。不動産売買契約書にはおおむね以下の事項を記載します。
- 売買物件の表示
- 売買代金、手付金などの額、支払日
- 所有権の移転と引渡し
- 公租公課の清算
- ローン特約
- 付帯設備などの引渡し
- 手付解除
- 引渡し前の物件の滅失および毀損に関する事項
- 契約違反による解除
- 契約不適合責任
- 特約事項 など
監修者からのコメント
売買契約書は不動産取引でもっとも重要な書類のひとつです。契約前に、よく内容を確認することが大切です。特に特約事項については注意が必要で、契約内容が買主に有利になっていたり、売主にリスクのある条項が含まれていることがあります。契約締結前に専門家に確認してもらうことで、そういった不利益を避けられるでしょう。
投資用マンションの売却に係る税金
投資用マンションを売却するときには、以下の税金がかかります。それぞれについて解説していきます。
- 譲渡所得税
- 印紙税
- 登録免許税
- 消費税
譲渡所得税
譲渡所得とは、土地、建物などを譲渡することで生じる所得をいい、譲渡所得の金額は、次のように計算します。
課税譲渡所得金額 ＝ 収入金額※1 － （取得費※2 ＋ 譲渡費用※3） － 特別控除額※4
※2 取得費：売ったマンションの購入代金、購入手数料のほか設備費や改良費なども含まれる（建物の取得費は、購入代金から所有期間中の減価償却費相当額を差し引いた金額）
※3 譲渡費用：投資用マンションの売却に直接かかった費用（仲介手数料や印紙税など）。修繕費や固定資産税などその資産の維持や管理のためにかかった費用などは含まれない
※4 特別控除額：収用などにより土地建物を譲渡した場合やマイホームを譲渡した場合など、特別控除は一定の要件を満たす場合に適用される
印紙税
印紙税とは、契約書や領収書など印紙税法で定められた文書を作成する際に課税されるものです。なお、印紙税には軽減措置があり、平成26年4月1日から令和6年3月31日までの間に作成された10万円以上の売買契約書は軽減措置の対象になります。
| 契約金額 | 本来の税率（円） | 軽減税率（円） |
|---|---|---|
| 10万円を超え50万円以下のもの | 400 | 200 |
| 50万円を超え100万円以下のもの | 1,000 | 500 |
| 100万円を超え500万円以下のもの | 2,000 | 1,000 |
| 500万円を超え1,000万円以下のもの | 1万 | 5,000 |
| 1,000万円を超え5,000万円以下のもの | 2万 | 1万 |
| 5,000万円を超え1億円以下のもの | 6万 | 3万 |
| 1億円を超え5億円以下のもの | 10万 | 6万 |
| 5億円を超え10億円以下のもの | 20万 | 16万 |
| 10億円を超え50億円以下のもの | 40万 | 32万 |
| 50億円を超えるもの | 60万 | 48万 |
参考：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」
監修者からのコメント
法改正により不動産売買契約の電子化が認められました。電子契約による売買契約書の締結の場合は印紙代がかかりません。導入している不動産会社を選べば、電子契約での締結だと印紙代の節約になります。
登録免許税
登録免許税とは、不動産の登記などについて課税されます。
投資用マンションの取得時に金融機関から借入を行っている場合、抵当権を抹消してから買い手に引渡すことになるため、抵当権抹消登記の費用が必要です。なお、所有権移転登記は通常は買い手が行いますが、売買契約書で合意した場合は売主が負担することになります。
抵当権抹消登記の費用は1件につき1,000円です。マンションの場合は、土地と建物でそれぞれに課税されるため2,000円となります。抵当権抹消に必要な書類は以下のとおりです。
- 登記申請書
- 登記識別情報または登記済証
- 登記原因証明情報
- 会社法人番号
- 代理権限証明情報（委任状）
登記申請書以外は、抵当権者である金融機関から受領できますが、手続きに不安がある場合は司法書士に依頼しましょう。
消費税
消費税が課税される課税業者に該当すると、消費税を納付する必要があります。
投資用マンションを売却した場合、土地には消費税がかからないため、売買価格から土地を除いた建物価格に消費税が課税されます。個人投資家で非課税事業者であっても、売却するマンションの建物価格が1,000万円を超える場合、2年後に課税業者となるので注意が必要です。
投資用マンションの売却の場合、総額だけでなく建物の消費税についても考慮しましょう。
また不動産会社に支払う仲介手数料、抵当権抹消登記を依頼する司法書士の報酬、金融機関に支払う繰り上げ手数料などに対しても消費税が発生します。
監修者からのコメント
不動産売却の税金でもっとも重要なのは、譲渡所得に関する税金です。不動産会社の担当者の知識や経験が不足していると、正確に税額を算出できないおそれがあります。そのため、売却前に税務に詳しい専門家や、必要な書類をそろえて管轄税務署に相談することが大切です。
投資用マンションを節税目的で購入したとき、確定申告を不動産会社に任せることがあります。ところが、見せかけだけの節税だったため、売却時にかえって高額の譲渡所得税を支払う羽目になることがあります。こういった事態を防ぐため、事前に税理士のような専門家に相談し、損をすることなく売買できるようにしましょう。
まずは「いくらで売れるのか」を把握しよう
売却を検討したなら、まずは売却査定から始めましょう。
売却査定は不動産会社に依頼するものですが、依頼したからといって売却を進めないといけないことはありません。査定価格や売却に関する話を聞いたうえで、売却を進めるかどうかを決めます。そのため、査定を依頼する時点ではそれほど身構える必要はありません。気軽に査定依頼をしましょう。
また、査定はどの不動産会社でもよいわけではありません。投資用マンションは事業用として見られるため、投資用マンションに慣れている不動産会社に査定依頼してください。投資用マンションの取り扱いに慣れていない不動産会社だと、適切な査定結果を得られないおそれがあります。
あまり手間をかけずに査定依頼を出したいときは、一括査定サイトの「リビンマッチ」がおすすめです。リビンマッチは簡単な入力をするだけで最大6社の不動産会社へ査定依頼ができます。完全無料で利用できるため、お気軽にご利用ください。
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この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
誤字脱字や事実誤認などございましたら、ぜひともご指摘ください。
運営会社：リビン・テクノロジーズ株式会社（東京証券取引所グロース市場）
