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賃貸中のマンションでも売却できる！投資物件の売却方法を紹介
賃貸用の不動産をお持ちの方は売却について検討したこともあるのではないでしょうか。
このように入居者がいる賃貸物件の売買はオーナーチェンジ物件と呼ばれています。
ただ賃貸用物件に入居者がいる状態で売却をしてもよいのか、またどのように売却を進めていけばよいか、気になっている方も多いと聞きます。
賃貸用の不動産をお持ちの方や、これから購入を検討したいとお考えの方にも分かりやすいように、空室の場合と比較しつつポイントを紹介します。
もくじ
賃貸中物件を売却する手順
入居者がいる賃貸中の物件を売却することは可能です。賃貸物件の売却手順は以下のとおりです。
- 入居者への意思確認
- 物件の査定依頼
- 媒介契約後に売却活動開始
- オーナーの変更通知と同意書の回収
前提として、オーナーの都合で入居者を退去させることは難しいと考えておきましょう。
入居者への意思確認
まずは入居者への意思確認を行いましょう。購入する意思がないか、近いうちに退去する予定がないかを確認します。
長く同じ賃貸物件に住み続けている方の中には、「どうせ家賃を払い続けるなら購入したい」という考えをお持ちの方もいます。
そうなれば非常にスムーズに売却の話を進めることが可能です。
また近いうちに退去の予定があれば、空室になってから売却活動を進めることで、早期販売へとつながる可能性が高まります。
オーナーから入居者へ賃貸借契約を更新せずに終了する旨は賃貸借契約期間満了の1年前から6カ月前の間に通告する必要があります。
借地借家法で入居者は守られていますので、正当な事由を持ったうえで更新拒絶の通告を行うことが重要です。
前条の異議は、借地権設定者及び借地権者（転借地権者を含む。以下この条において同じ。）が土地の使用を必要とする事情のほか、借地に関する従前の経過及び土地の利用状況並びに借地権設定者が土地の明渡しの条件として又は土地の明渡しと引換えに借地権者に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、述べることができない。
それでも、退去する意思のない入居者を退去させるのは大変ですので、無理に退去を促すよりは入居したまま売却を進める方が無難かもしれません。
物件の査定依頼
次に不動産会社による物件の査定依頼を行いましょう。
賃貸中の物件は収益の見込み額を考慮する、収益還元法という方法で査定されます。
この査定額は金融機関の融資の判断基準にもなりますので、どの不動産会社に査定を依頼するかはとても重要です。
近所にある地元の不動産会社に依頼を行ってもよいですが、査定結果を比較するためにも複数の会社に査定依頼を行いましょう。
媒介契約後に売却活動開始
査定額や担当者など総合的な判断で売却活動を任せる不動産会社を決めたら、その会社と媒介契約を結び、売却活動を開始します。
どの不動産会社と付き合うかは早期売却が可能か、満足度の高い取引ができるかといった点でとても重要ですので、慎重に媒介契約を結ぶ相手を検討しましょう。
媒介契約を結ぶ際に売却価格を決めますが、購入検討者から価格交渉があるものだと考え、売却価格を設定することをおすすめします。
売却活動自体は不動産会社で行っていきますが、オーナーからも細目に営業担当者へ連絡を入れて、売却に向けて一緒に動くことで早期売却につながる可能性が高まります。
オーナーの変更通知と同意書の回収
買主との契約が決まれば、売買契約書を交わし、最後に引き渡しです。
引き渡しと所有権移転登記が終われば、入居者に対しオーナーの変更を通知します。
入居者からオーナーの変更に伴う事前承諾を得る必要はなく、事後に通知すれば大丈夫です。
オーナーの変更通知と合わせて、賃貸人の地位が新しいオーナーに承継される旨の同意書を送付し、入居者から署名・捺印をもらうようにしましょう。
オーナーの変更通知と同意書において家賃振込先の口座変更の案内や敷金の扱いなどについても告知しておくことが大切です。
空室物件を売る場合との比較
入居者が退去したタイミングで、空室物件として売却する方法もあります。
賃貸中物件と空室物件でどのような違いがあるのか比較しながら説明します。
それぞれメリットとデメリットがありますので、売り方やタイミングなどよく検討して売却活動を進めていきましょう。
| 賃貸中物件 | 空室物件 | |
|---|---|---|
| 物件の案内 | 内覧できない | 内覧できる |
| 物件での滞在時間 | 短い | 長い |
| 居住用物件 | いつ入居できるか不明確 | すぐ入居できる |
| 投資用物件 | 契約時から家賃収入あり | 契約時に家賃収入なし |
案内数や物件での滞在時間が異なる
賃貸中物件の場合は、不動産会社の営業担当者、内覧希望者、現入居者の3者のスケジュールを調整し、物件の案内日を決めなければならず、案内できる日も限られてしまいます。
一方、空室物件は営業担当者と内覧希望者の2者でスケジュールを調整し、物件の見学に行くことが可能ですので、案内できるお客様の数も増えますし、入居者がいない分、じっくりと物件を見学することが可能です。
物件の早期売却を目指すには空室の状態がおすすめです。
入居者とのコミュニケーション
入居者のタイプにもよりますが、お話し好きな人やその物件を気に入っている人であれば、購入検討者に対し、住んでいる人しか知りえないようなことをいろいろとお話してくださるかもしれません。
近所に住んでいる人や地域の治安など、購入を検討する際に気になる情報を得ることができれば、入居者とのコミュニケーションがきっかけで契約に近づく可能性もあります。
一方、空室物件では一般的な物件情報しか得られません。
居住用物件か投資用物件かでメリットは異なる
居住用物件として売却する際には空室物件の方が内見から入居までスムーズで魅力的です。
投資用物件として売却する際には現入居者がいる方が、直近の家賃収入が見込めるため魅力的です。
どのような戦略で販売していくかで入居者がいた方が良いのか空室が良いのかも変わってきますので、不動産会社としっかりと打ち合わせを行いましょう。
投資物件を高く売却するためには？
賃貸中の物件を売却するなら、少しでも高く売却できた方がうれしいものです。
安くなりがちな入居者がいる物件を少しでも高く売却するためにはどうすれば良いのでしょうか。
周辺の相場を理解しておく
周辺の相場をしっかりと理解しておくことが重要です。
過去の売却金額や現在周辺に売りに出ている物件の金額を把握して、自分の物件の売却価格が安すぎないか確認しておきましょう。
相場感のある売却価格でなければ、なかなか売却できないですし、もっと高く売却できる可能性がある物件を不動産会社の言うままに安い金額で売却してしまわないよう注意が必要です。
比較できる競合物件が少ないほど、割高な金額で売却できますので、相場と合わせて競合状況についても確認し、競合物件が多いタイミングでは売却タイミングをずらすのも一手です。
売却理由を説明する
賃貸中の物件は売却理由を説明しておくことがとても大切です。
そこでトラブルが原因で売却するわけではないことを、はっきりと伝えておきましょう。
トラブルが原因での売却となると、イメージも良くないため、高く売却できない可能性もあります。
賃貸物件の売却が得意な会社に依頼する
少しでも高く売却するためには、賃貸物件の売却が得意な会社に依頼することが重要です。
不動産会社によってそれぞれ得意分野があるものです。
賃貸物件の売却が得意な会社であれば、投資先を探している人や賃貸物件の買取りを検討している人などのお客様情報を多く持っていますので、高く売却できる可能性が高まります。
複数の不動産会社に査定依頼を行う
少しでも高く売却するためには、複数の不動産会社に査定依頼を行うことが重要です。
1社への依頼だと査定額が適切な金額なのか判断ができませんので、複数の不動産会社へ査定依頼を行い、その結果を見比べてみましょう。
複数の不動産会社に査定依頼を行うなら、一括査定サイトがおすすめです。
簡単な情報を入力するだけで、売却価格の査定依頼を行うことができるため手間もほとんどかからりません。
いくつもの不動産会社の事務所まで足を運ぶ必要もなくなり、効率的に査定依頼を行うことができます。
査定結果の売却額や営業担当者の対応などを見て、売却活動を一緒に行う不動産会社を決めることが、高く売却するために最も大切なことです。
まずは一括査定サイトを使ってみましょう。
大手住宅メーカーの注文住宅販売や不動産テック企業の仲介業務に4年間携わり、不動産取引にかかわった件数は350件以上にわたります。2021年よりリビンマッチコラムの執筆・編集を担しています。皆さんが安心して不動産取引を行えるよう、わかりやすくリアルな情報を発信します。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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