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【無料】投資用ワンルームマンションの査定｜売りどきや査定項目も解説
投資用ワンルームマンションの売却を検討している方におすすめなのが「無料査定」です。不動産会社に直接依頼するか、一括査定サイトを利用することで、どれほどの価格で売却ができるのかを査定してもらえます。
もくじ
投資用ワンルームマンションの査定は無料で依頼できる
投資用ワンルームマンションの査定依頼は無料でできます。依頼する方法や流れを紹介します。
不動産会社に直接依頼する場合
一括査定サイトを利用せずに査定先を探す場合は、自分で1件1件問い合わせをして無料査定を依頼する必要があります。
売却を希望する物件があるエリアの取引に強いかなど、条件をチェックしながら実際に店舗へ行ったり、Webでリサーチしたりして依頼先を見つけなければいけません。
一括査定サイトよりも時間と労力が必要になる点がデメリットですが、一括査定サイトに加盟している不動産会社以外にもコンタクトを取れるのが直接依頼するメリットです。
無料査定を依頼する不動産会社が見つかったあとは、売却したい物件の所在地や物件の間取り、築年数などを伝え、査定をしてもらいます。
ただし、不動産会社ごとに査定方法や査定価格は異なります。複数社に無料査定を依頼して、査定価格のほか、投資用ワンルームマンションの取引実績が豊富であるかなどを比較しましょう。
一括査定サイトを利用する場合
一括査定サイトでは、売却したい物件の対応が可能な複数の不動産会社へ査定依頼ができます。
利用する一括査定サイトを選び、Web上の入力フォームに売却したい物件の所在地などの情報を入力したあと、査定を依頼する不動産会社を選びます。
一括査定サイトによって内容は異なりますが、不動産会社ごとに、取引実績や会社の雰囲気、保証制度の有無などの情報が確認できます。「安心して査定を依頼できそうだな」と感じた不動産会社を選びましょう。
一般的に、数日以内に不動産会社からメールや電話で査定結果の連絡が入ります。各社の査定が終了したあとは、相場よりも高額すぎる価格ではないかなど、さまざまな点をチェックし、媒介契約まで進むのかを検討していく作業が必要です。
不動産の一括査定サイトの「リビンマッチ」は、全国各地の不動産会社が加盟しており、最大6社へ一括査定依頼が可能です。不動産査定サイトの中で「認知度」や「使ってみたい査定サイト」でNO.1に輝く※など、多くの方が利用しています。完全無料で利用できるため、ぜひご活用ください。
※【調査実施主体】株式会社マーケティングアンドアソシエイツ 2023年9月19日-20日
投資用ワンルームマンションの査定項目
投資用ワンルームマンションは以下の項目が査定価格に大きく影響します。
- 築年数
- 立地やエリア
- 遮音性
- 賃貸状況
築年数
築年数が経過するほど需要が低くなっていくため、築年数が浅い物件ほど査定価格は上がります。
以下は、東日本不動産流通機構が2022年に公表した「築年数から見た首都圏の不動産流通市場」の、中古マンションの対新規登録成約率（成約件数／新規登録件数）です。
中古マンションにおいて、築6〜10年の物件の成約率が高く、11年以降から緩やかに低下しています。
しかし、築年数だけが査定価格を決めるポイントではないので、所有している物件の「強み」をアピールして査定にのぞみましょう。
立地やエリア
立地やエリアについては「交通の便・利便性・周辺環境」などが査定価格に反映されます。
とくに都市部では電車やバスが主な交通手段となるため、最寄駅やバス停までの距離の近さが重要です。距離が近ければ近いほど査定においてプラスとなり、アクセスしづらい場所にあるほどマイナスとなります。
中でも駅から徒歩で10分以内の範囲にある物件は人気が高く、査定価格も高いです。
さらに、交通の便だけでなく、スーパー・病院・学校などの生活に必要な施設が近くにあるかの利便性も重要な査定ポイントとなります。最寄駅やバス停と同じく、近ければ近いほど査定価格は上がります。
また、工場・高速道路・新幹線の路線などが近くにあり、騒音・振動・異臭のトラブルに巻き込まれないか、眺望はよいかなどの周辺環境についても査定ポイントに含まれます。
遮音性
壁や床が鉄筋コンクリートの造りとなっていたり、遮音性が高い窓が使われていたりすると、遮音性が高い物件として査定価格が上がります。
上下階や左右の住戸のほか、外からの音を軽減できる造りになっていれば、騒音によるトラブルを回避できるためです。
たとえば、新型コロナウイルス流行の影響でおうち時間の過ごし方が重要視されるようになりました。その中で24時間楽器演奏ができる「MUSISION（ミュージション）」という賃貸マンションが注目を集めました。今や空室を見つけるのが困難なほど人気です。
このように遮音性についてプラスになる項目は、査定価格に大きな影響を与えるでしょう。
賃貸状況
現在の賃貸状況も重要です。たとえば、相場より高い家賃で貸している場合と、相場より安い家賃で貸している場合を比較すると、相場より高い場合のほうが査定評価は高いです。
ワンルームマンションの購入者は、売主が入居者と締結している賃貸借契約を引き継ぎます。そのため、相場より高い家賃で契約しているほうがワンルームの買主の利益も大きく、評価が高いです。
一般的に投資用ワンルームマンションの賃貸状況別の評価は以下のとおりです。
- 相場より高い家賃で貸している
- 空室
- 相場より安い家賃で貸している
空室の場合は、ワンルームマンションの購入者が新たに家賃の設定ができるため、相場より安い家賃で貸している場合よりも査定評価は高くなります。
投資用ワンルームマンションの売りどきはいつ？
投資用ワンルームマンションを売却するなら、以下のようなタイミングが適しています。
- マイナス収支が長らく続いている
- 類似物件が希望価格以上で売られている
- 路線価上昇により不動産価値が上がっている
不動産投資ローンの残債があるなどして、売りどきを逃すと、収支がマイナスになっていくケースもあるので注意しなければいけません。
ワンルームマンションがあるエリアや希望価格などによっても、売れるまでの期間は変わってくるため、売りどきを確実に見極めましょう。
マイナス収支が長らく続いている
空室期間が長かったり、築年数が経過して大規模修繕などのメンテナンスが必要になったりすると、マイナス収支となりやすいです。
ワンルームマンション投資は、以下のような出費が定期的にかかります。
- ローン返済
- 管理費
- 修繕積立費
- 火災保険
- 地震保険
- 固定資産税
単発的ではなく長期的にマイナス収支となる見込みであれば、売却を検討する必要があります。
とくに不動産投資ローンを借り入れてワンルームマンションを購入した場合は、ローン返済が計画通りに進んでいるかも重要な判断ポイントです。自己資金を持ち出してローン返済をしているのであれば、売却を検討しましょう。
売却時にも譲渡所得税・印紙税などの税金や、不動産会社に支払う手数料などが費用としてかかるため、売却時の費用も含めて資金計画を立てていくことが大切です。
類似物件が希望価格以上で売られている
売却物件と類似した条件の物件が、自分の売却希望価格以上で売られている場合は、売却を検討すべきタイミングです。
ワンルームマンションは間取りなどで、ほかの物件と違いを出すのが難しいため、類似した物件のほうが高いのであれば大きなチャンスです。
類似した物件であれば価格が安いほうが選ばれやすいため、マイナス収支が続いているなど売却を検討すべきタイミングであれば、無料の査定依頼の利用から検討しましょう。
路線価上昇により不動産価値が上がっている
土地の価値を判断するひとつの基準である路線価が上昇している場合、不動産全体の価格が上昇している可能性が高いため、投資用ワンルームマンションにおいても売りどきといえます。
路線価とは、道路に面した土地の価格を指しており、国税庁のホームページで毎年公開している「路線価図」で確認できるものです。
たとえば、2023年の路線価は、地方主要地域の上昇が目立ちました。新型コロナウイルス感染症が5類に移行することを受けて、国内外からの観光客が増えたことが要因のひとつです。
路線価の変動には、経済状況や人の流れなどが反映されています。そのため、所有している物件の現在における価値を判断する際にも活用できる指標です。
売却を検討している場合は、最新の路線価図をチェックし、上昇しているタイミングで査定や売買契約を進めましょう。
大手住宅メーカーの注文住宅販売や不動産テック企業の仲介業務に4年間携わり、不動産取引にかかわった件数は350件以上にわたります。2021年よりリビンマッチコラムの執筆・編集を担しています。皆さんが安心して不動産取引を行えるよう、わかりやすくリアルな情報を発信します。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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