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共有物分割請求で不動産の共有名義を解消するまでの方法と流れ
不動産の共有名義を解消する方法に、共有物分割請求があります。
不動産の共有名義が解消できれば、名義人全員の同意がなくても売却や賃貸が可能です。共有物分割請求で共有名義を解消する場合、いくつかの方法があります。どのような方法があるのか、共有物分割請求の流れと一緒に解説します。
もくじ
共有物分割請求とは
共有物分割請求とは、不動産の共有名義を解消して単独名義にする請求です。
不動産の名義人の1人が、他の名義人から持分を譲渡してもらうことで、共有名義を解消します。
共有名義の不動産は、売却するときに名義人全員の同意が必要になったり、相続するときに権利が複雑になったりと、取り扱いの難しい部分があります。しかし、単独名義にできれば、そのようなわずらわしさが解消されます。
名義人同士の話し合いで解消するのが原則
共有物分割請求は、名義人全員の同意が必要です。
そのため、まずは名義人同士で話し合い共有状態をどうやって解消していくかを決めます。
話し合いで解決が難しい場合は家庭裁判所に「共有物分割請求調停」を申し立てます。共有物分割請求調停では、不動産の名義人が家庭裁判所に集まり、調停委員に対して自身の意見を述べます。
共有者同士が直接顔を突き合わせて話をすることはありません。
調停委員が共有者全員へ個別に話を聞き、問題解決に向けた提案をします。提案に対して共有者全員が合意をすれば調停の成立です。
共有物分割請求調停で解決しなければ訴訟を起こす
共有物分割請求調停を何度繰り返しても合意に至らない場合や、最初から調停で解決する見込みがない場合は、家庭裁判所に共有物分割請求訴訟を起こします。裁判官が共有者それぞれの主張を聞き、判決を下します。
このことは、民法258条で以下のように定められています。
「共有物の分割について共有者間に協議が調わないときは、その分割を裁判所に請求することができる」
判決によって共有物分割請求が認められると、共有者の合意がなくても強制的に共有状態が解消されます。なお、共有物分割請求訴訟は、調停前置主義※が取られていないため、共有物分割請求調停を省けます。
共有物分割請求の解決方法
共有物分割請求をして不動産の共有名義を解消する場合、解決方法として以下の3つがあります。
- 代償分割
- 現物分割
- 換価分割
それぞれの解決方法は、不動産の評価額を基準に進めます。不動産の評価額は名義人の話し合いで決めることもできます。ただし、話がまとまらずにトラブルにつながることも少なくありません。
トラブルを避けるためには、不動産鑑定士などに依頼をして正確な評価額を出すとよいでしょう。
代償分割
代償分割は、共有物分割請求をした名義人が、他の名義人に代償金を支払って持分の譲渡を受ける方法です。代償金の額に決まりはありません。双方が同意をすれば共有物分割請求が成立します。
代償分割を行う場合、不動産評価額が高ければ高いほど、ほかの名義人に支払う代償金が高額になります。そのため、資金力がなければ代償分割で解決できないこともあります。
具体的な代償金は、不動産の評価額を基準に算出されることが多いので、不動産の査定をしておき、代償金を支払えるか確認しておきましょう。
現物分割
現物分割とは、共有物を物理的にふたつ以上に分ける方法です。名義人の持分に応じて不動産を分けることで共有名義を解消できます。
たとえば、名義人Aと名義人Bの2人が、それぞれ50%ずつの持分で所有している土地であれば、名義人の持分に応じて分筆することで共有名義を解消します。
現物分割は名義人の同意さえあれば、資金力がなくても共有名義を解消できます。
ただし、一つの土地に対して複数人の名義人がいる場合、現物分割をすると土地が狭くなりすぎることがあります。土地の使い勝手が悪くなることで、価値の低下や売却が難しいといったリスクが考えられるため、専門家に相談して決めたほうがよいでしょう。
なお、現物分割ができるのは、主に土地の場合です。建物の場合、2つ以上に分けることができないため、現物分割で共有名義を解消するのは難しいでしょう。
換価分割
換価分割とは、名義を共有していた不動産を売却し、売却益を分配する方法です。換価分割は、不動産の売却が必須になるため、共有名義の解消を代償分割や現物分割で解決することが難しい場合に取られるケースが多くなっています。
「資金力がなくて代償分割ができない」「対象となる不動産が建物で現物分割ができない」といった場合は、換価分割で解消できる可能性があります。
共有物分割請求をする流れ
共有物分割請求の流れは、下記の通りです。
- 不動産の共有者全員で共有物分割協議を行う
- 共有物分割請求を申し立てる
- 共有物分割訴訟を起こす
下記でひとつずつ解説します。
不動産の共有者全員で共有物分割協議を行う
まずは不動産の共有者全員で、共有物分割協議を実施します。いわゆる「話し合い」の段階ですが、ここで全員の合意が取れれば、まとまった内容をもとに共有物分割協議書を作成します。
あとは、内容通りに進めていき、不動産の名義を変更すれば解決です。
共有物分割協議には、名義人全員の参加が必須ですが強制力はありません。そのため、連絡をしても参加してもらえないことがあります。また、全員が集まって何度話し合いをしても合意が得られない場合もあるでしょう。
その場合は、共有物分割調停または共有物分割請求訴訟を申立てる必要があります。
共有物分割調停を申し立てる
共有物分割協議がスムーズに進まない場合、家庭裁判所に共有物分割調停を申し立てます。調停では調停委員が共有者の間に入ってそれぞれの意見を聞き、落としどころを見つけます。
相手がいない状態で意見をいえるため、お互いに気をつかうことなく存分に主張できるのがメリットです。
ただし、調停はあくまで話し合いでの解決を目指すものです。そのため、2回3回と調停を行っても解決しない場合もあります。
共有物分割請求訴訟を起こす
共有物分割調停で共有名義の解消ができない場合は、共有物分割請求訴訟を起こします。共有物分割請求訴訟では、裁判官が名義人それぞれの主張を聞き、分割方法を決定します。
決定内容には法的拘束力があるため、名義人は従わなければいけません。
結果に不服があれば上級裁判所に控訴することが可能です。ただし、より悪い条件で決定するおそれがあるため注意が必要です。
共有物分割請求訴訟の流れ
訴訟は、判決まで4つの段階があります。
- 地方裁判所への訴訟の申し立て
- 裁判所から呼出状の送付
- 口頭弁論または答弁書の提出
- 審理と判決
それぞれの段階で行う手続きを紹介します。
地方裁判所への訴訟の申し立て
共有物分割請求訴訟は、管轄の地方裁判所に申し立てます。 その際、以下の必要書類を提出します。
| 必要書類 | 補足 |
|---|---|
| 訴状の正本および副本 | 裁判所に提出用と被告用を用意します |
| 収入印紙 | 訴え提起の手数料 |
| 固定資産評価証明書 | 市町村（東京23区は東京都）の窓口で入手できます |
| 全部事項証明書 | 不動産の過去の登記情報を含めた情報が記載されている書類です。 法務局の窓口やオンラインで取得できます |
裁判所から呼出状の送付
申し立てから約1カ月で、共有者全員に対して呼出状と答弁書が送付されます。
口頭弁論または答弁書の提出
裁判所から送付された呼出状に記載された口頭弁論期日に出頭します。
出頭できない場合は、呼出状に同封された答弁書を記入の上、口頭弁論期日の1週間前までに提出します。
審理と判決
裁判官が訴状と答弁書・口頭弁論を受けて審理し、判決を出します。
審理の途中で、裁判官から和解勧告を受けます。そこで和解が成立すれば早期に解決できます。
和解した場合は、共有者同士で不動産の分割方法を決めることができます。
和解不成立の場合は、判決を待つことになり時間がかかります。 裁判所が判決によって、共有物の分割方法を命じます。
和解と判決で出た解決方法は、同じ強制力を持ちます。
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共有物分割請求をする場合、事前に不動産の価値を把握しておくことが大切です。不動産の価値を把握しておけば、代償分割という提案ができるかもしれません。解決に向けた選択肢が多ければ、共有名義を解消できる可能性も高くなります。
また、共有物分割請求をされた側であれば、条件が適切かどうかを判断できるため、不利な条件で成立することを防げるでしょう。
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（りびんまっちこらむへんしゅうぶ）
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この記事の編集者
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