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不動産売却時の減価償却とは。計算方法や節税効果も合わせて解説
不動産を売却して得た利益（譲渡所得）は、課税対象となり、確定申告が必要です。
確定申告の書類を作成する際に、譲渡所得にかかった譲渡所得税を算出しなければいけません。その際に、関わってくるのが、「減価償却」です。
「減価償却」について、基本的な考え方と計算方法を理解すれば手続きをスムーズに進めることができます。
そこで、今回は、不動産売却時の減価償却とその計算方法や節税効果について、詳しく解説します。
もくじ
不動産の減価償却とは
減価償却とは、簡単に言うと、何年も使える物については購入した年に全額を費用計上するのではなく、何年かに分けて経費計上していこう、という考え方です。
一般的には、企業会計で使用する用語です。
たとえば、企業が1億円の不動産を購入した場合、その購入費用を全額一度に計上すると、その年はいきなり負債が生じてしまいます。
こういった場合、減価償却費として分けて計上していくことで、企業の収益のバランスを保つことができ、その分、節税できるというわけです。
譲渡所得税の計算に減価償却が必要
不動産を売却する場合、税金の有無を確認するため、譲渡所得の計算が必要です。
これは、個人所有の不動産を売却する場合も同様です。
譲渡所得があれば税金が発生し、そうでなければ税金は発生しません。
たとえば、個人でマンションを所有していたとしましょう。
このマンションが、購入時より高く売れた利益のことを譲渡所得と言います。
この譲渡所得が生じたときは課税対象となり、確定申告をする必要があります。
譲渡所得の求め方は以下のとおりです。
譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費）
譲渡費とは、仲介手数料などの諸経費や売却に要した費用です。
また、譲渡所得の計算では、取得費の求め方が重要です。
取得費を求めるためには、建物の減価償却費を算出する必要があります。
減価償却費については、後で詳しく説明しますが、定められたルールがあります。
譲渡所得税
譲渡所得には、所得税と住民税が課せられます。売却した不動産の所有期間が5年以下の「短期譲渡所得」なのか、5年超の「長期譲渡所得」なのかで、税率が変わります。
所有期間は、不動産を売却した年の1月1日時点で判断します。
それぞれの求め方は以下のとおりです。
| 短期譲渡所得 | 長期譲渡所得 | |
|---|---|---|
| 期間 | 5年以下 | 5年超 |
| 税率（％） | 39.63 | 20.32 |
| 税の内訳 | 所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％ | 所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％ |
復興特別所得税は、東日本大震災からの復興に用いられるために創設されました。すべての納税者が各年分の所得税に2.1%を乗じた金額を所得税として納付する税金です。
このように、所有期間が長い方が税率が安くなります。
土地は減価償却の対象外
土地には経年変化という概念がありません。
しかし、世の中の変化により、購入時より値下がりする場合もあります。そのため、納得いかない方が多くいるのも事実です。
しかし、減価償却と値下がりは法律上全く違うもので、土地は対象外というルールです。残念ながら、従うしかありません。
減価償却費の計算方法
不動産の減価償却費を計算するために必要になるのが、法定耐用年数です。
また、減価償却費の計算方法には、大きく分けて「定額法」と「定率法」があります。
売却対象の不動産が、どちらにあたるのか確認が必要です。
それぞれについて解説します。
法定耐用年数とは
法定耐用年数は、簡単に言うと、「物の寿命」です。
この法定耐用年数は、不動産の価値を算出するために国が定めたもので、構造や使用方法によって細かく分類されています。
不動産の種類別の法定耐用年数を、下記表に簡単にまとめました。
| 種類 | 耐用年数（年） |
|---|---|
| 木造 | 22 |
| 鉄骨造り（鉄の厚みが3㎜～4㎜） | 27 |
| 鉄骨造り（鉄の厚みが4㎜超） | 34 |
| RC造り（鉄筋コンクリート） | 47 |
詳しくは、国税庁のホームページを確認しておきましょう。
定額法とは
定額法は、毎年同額を減価償却費として計上する計算方法です。
平成10年4月1日以後に取得した建物の償却方法は、定額法のみとなり、平成28年4月1日以後に取得した建物附属設備及び構築物の償却方法も定額法となります。
この場合の減価償却費の求め方は以下のとおりです。
定額法の減価償却費＝取得価額×定額法の償却率
償却率は「法定耐用年数」によって利率が定められています。
詳しくは、国税庁のホームページの「減価償却資産の償却率等表」に記載されています。あらかじめ、売却する不動産の償却率を確認しておきましょう。
定率法とは
定率法は、減価償却費が一定の割合で減少していく計算方法です。償却率が、法定耐用年数に応じて定められています。
平成28年3月31日以前に取得した建物付属設備、および構築物に関して、定率法を選択していた場合は、継続されます。
定率法の減価償却費＝取得価額（or 未償却残高）×定率法の償却率
「未償却残高」は、資産の取得価額から減価償却累計額を差し引いた残高のことです。
減価償却で節税する
減価償却の計算方法について解説してきました。
ここでは減価償却における節税効果について解説します。
資金の流出がなくとも経費計上できる
減価償却費は、確定申告する時に、実際に資金が外部へ流れていなくても経費として計上できる特徴があります。
実際は利益が出ていても、減価償却費によって帳簿上では赤字となり、税金を支払わなくてもよい場合があります。
建物と設備を分ける
建物と設備部分を分けて計上すると、減価償却費が多く計上できます。
建物付帯設備は耐用年数が約15年で、建物本体の耐用年数より短い期間での計算が可能です。そのため、減価償却費を多く計上できます。
厳密に言えば最終的な合計額は同じですが、建物本体と付属設備を分けることによって、減価償却費をコントールできます。
建物付属設備とは、以下の設備などを指します。
- 電気設備
- 給排水設備
- ガス設備
- 冷暖房
- 通風またはボイラー等の空調設備
不動産売却で損が出ても他の所得から差し引ける
不動産売却で赤字になったとしても、他の所得から不動産売却で損が出た部分を差し引くことができます。
この仕組みを「損益通算」と言います。
「損益通算」することによって所得税の節税につながる可能性があります。不動産売却で損失が出た場合でも、確定申告はすると良いでしょう。
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