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認知症になった親の不動産を売却する方法。具体的な流れや注意点も紹介
親が認知症になると高額な医療費、介護費用などさまざまな面で費用がかかります。そのため、「親の資産を費用の支払いに充てられないか」「だれも住んでいない親の家を売却して、資金に充てられないか」と悩んでいる人も多いのではないでしょうか。
しかし、親の資産は勝手に使えませんし、不動産を売却してもその契約は無効になってしまいます。そこで今回は、認知症になった親の資産を管理し、不動産を売却する方法をわかりやすく紹介します。
もくじ
親が認知症になると起こる不都合とは。不動産は売却できない？
親が認知症になると財産面でさまざまな制約ができてしまいます。制約は親の財産を守るためともいえますが、高額な介護費や医療費を請求されたときに家族が立て替える必要があるかもしれません。
親が認知症になったときに、どのような不都合が起こるのかを紹介します。
銀行口座の凍結
親が認知症になったとわかった時点で、銀行口座が凍結されます。
これは、認知症になり判断力が低下した状態では、口座の管理がうまくできないと判断されるからです。親が詐欺や横領、口座の不正使用などの犯罪に巻き込まれ財産を失うリスクを考慮し、銀行は口座を凍結します。口座が凍結されると以下のようなことができなくなります。
- 預金の引き出し
- 入金
- 契約内容の変更（定期預金の解約など）
- 貸し金庫の開錠
- 公共料金の引き落とし
このように、口座が凍結されると大きな制限がかかります。年金の振込口座になっている場合は生活費が引き出せなくなるので、早めに対応しましょう。
遺言書が作成できない
親が認知症になると、遺言書が作成できなくなります。
遺言書がないと本人の意思がわからないため、相続人同士でトラブルに発展してしまうことがあります。遺言がない場合は相続方法を決める遺産分割協議を法定相続人全員で行う必要があります。しかし、法定相続人の中に認知症の人が1人でもいると、遺産分割協議が認められません。
そのため、認知症の方が亡くなった場合でも、法定相続人の中にいた場合でも、とても複雑な状況になります。
悪徳詐欺の被害に遭う
認知症の方は、判断能力が低下している場合があります。しかし、本人はそのことに気が付いていません。そんな方たちを狙った悪徳詐欺が横行しています。
本人が知らない間に高額な商品を買わされていたり、相場よりかなり安い価格で財産を売却させられていたりするケースがあります。また、振り込め詐欺などの被害にあってしまうケースもあります。
認知症になってしまうと、だまされたことにも気が付かないので、発見が遅れてしまうことが多いです。
不動産の売却ができない
親が認知症になり、症状が進行すれば家族で介護するのが難しくなり、親を施設に預けることになるかもしれません。そのような場合、いま住んでいる家を売却して、施設の入所費用に充てたいと考える人も多いのではないでしょうか。
しかし、いま住んでいる家の所有者が認知症になった本人の場合、基本的に家の売却ができません。なぜなら、不動産の売却にあたっては、所有者の意思決定能力が重視されているからです。所有者に意思決定能力がない場合、売却の手続きが進んでいたとしても無効になってしまいます。
法律行為の当事者が意思表示をした時に意思能力を有しなかったときは、その法律行為は、無効とする。
そのため、家族だからという理由で、所有者の代わりに不動産を売却することができないのです。
認知症である親の不動産を売却する方法
認知症になるとさまざまな不都合が起こるため、対策をする必要があります。ここでは、不動産の売却に絞って、対策を紹介します。
認知症になる前なら家族信託制度を利用
親が認知症になる前から備えたいなら、家族信託制度を利用するとよいでしょう。家族信託制度とは、親の老後や介護時に備えるための制度です。信頼できる家族に保有する不動産や預貯金を託し、管理・処分を任せられます。
家族信託制度を利用すると以下のようなメリットがあります。
- 親の財産管理が容易に行える
- 遺言書のような効力を持っている
- 財産承継の順位付けができる
倒産隔離機能 がある- 配偶者の認知症対策に活用できる
- 不動産の共有問題・将来の共有相続への紛争予防に活用できる
- 二次相続が指定できる
このように家族信託制度は亡くなる前から効果を発揮し、亡くなったあとも遺言書のような役割を果たします。しかも、子の世代（一次相続）だけでなく、孫の世代（二次相続）まで財産承継の指示ができるので、親の意思を長く反映できます。
家族信託制度を結んでおけば、もし親が認知症になっても親に代わって財産を管理・処分できるので、不動産の売却も可能です。家族信託制度は比較的新しい制度ですが、非常に便利な制度のため近年注目を集めています。
ただし、子どもから認知症になることを前提に話をされるのに、抵抗がある親もいるかもしれません。また、誰に任せるかでもめるケースもあります。さらに、のちほど紹介する法定後見制度を利用するとできることも、家族信託制度ではできないことがあります。
相続してから売却する
家族信託制度を利用していなかった場合でも、親が亡くなって不動産を相続すれば、自由に売却できるようになります。
しかし、親が認知症になると介護費や医療費、施設入所費がかかるため、家族が立て替えられないケースも少なくありません。そのため、すぐに現金化したいと思っている人にとっては、相続してから売却するのでは遅すぎるでしょう。
また、法定相続人にも認知症の方がいた場合、相続する時期がさらに遅くなってしまいます。
法定後見制度を利用して売却する
「不動産の売却を相続するまで待てない」「すぐに不動産を現金化したい」という方は、法定後見制度の利用を検討しましょう。
法定後見制度は認知症などで判断能力が不十分な方に対し、本人の権利を法的に支援、保護するための制度です。本人の判断能力の程度に応じて、「後見」「保佐」「補助」の3類型があります。
| 区分 | 判断能力 |
|---|---|
| 後見 | 欠けているのが通常の場合 |
| 保佐 | 著しく不十分 |
| 補助 | 不十分 |
「後見人」になると、財産に関わるすべてに対して代理権が認められます。認知症の親が行った契約に対して同意する同意権や、契約を取り消す取消権も認められています。
「保佐人」は同意権や取消権、追認権のほか、審判や本人の同意があれば代理権も認められます。「補助人」も同意権や取消権、追認権が認められていますが、対象範囲は裁判所が決定します。
後見人、保佐人、補助人は最終的に裁判所が選任するので、親族ではなく、弁護士や司法書士といった専門家がなるケースもあります。
法定後見制度は家族信託制度と違い、本人の代理で契約できます。そのため、施設への入居の契約などは認知症になってからでも可能です。しかし、裁判所が後見人を監督するので、家族信託制度より自由度は少ないです。
後見人制度を利用して売却する流れや注意点
認知症になってからでは家族信託制度を利用できないので、不動産を早く売却する場合は、法定後見制度を利用しましょう。
ここでは、法定後見制度を利用して不動産を売却する流れや注意点を紹介します。
まずは法定後見人になる
法定後見制度を利用するには、家庭裁判所の審判を受けて後見登記される必要があります。法定後見人になる手順は以下のとおりです。
- 本人・配偶者・四親等以内の親族・市区町村長の中から申立人を決める
- 医師の診断書を取得する
- 必要書類を集める
- 申立書類を作成する
- 家庭裁判所で申立人と後見人候補者が面接日を予約する
- 家庭裁判所へ申立てをおこなう
- 家庭裁判所で後見登記の審理が開始される
- 面接日に申立人と後見人候補者が面接する
- 裁判官が必要と判断した場合、本人と面接を行う
- 裁判官が必要と判断した場合、親族へ意向照会（面接など）を行う
- 家庭裁判所で審判される
- 審判が確定したら、裁判所から法務局へ後見登記の依頼が行われる
- 後見人は登記事項証明書を取得する
- 財産目録を作成したのち裁判所に提出し、後見人の仕事をスタートする
このような手続きをすることで、法定後見人になることができます。審判で親族に適格者がいないと判断されれば、弁護士や司法書士が選任されます。なお、申立てから審判が確定するまでの期間は約2〜3カ月です。
法定後見人が不動産を売却する
法定後見人が親の居住用不動産を売却する場合は、家庭裁判所の許可が必要です。居住環境の変化は精神状態に大きな影響を与えるため、本人への配慮が必要だからです。
家庭裁判所が法定後見人の恣意的処分ではなく、本人保護のための売却だと判断すれば、売却の許可が下ります。もし、家庭裁判所の許可なく売却した場合は、契約は無効になります。なお、売却以外に賃貸借契約の締結や解除、抵当権の設定なども家庭裁判所の許可が必要です。
裁判所の許可が下りて、不動産を売却するときは一括査定サイトの「リビンマッチ」が便利です。リビンマッチを利用すると、複数の不動産会社にまとめて査定依頼ができます。複数社から査定結果を受け取ることで、高く売却できる可能性が高まります。
法定後見人が不動産売却するときの注意点
不動産を売却するために法定後見制度を利用したいなら、誰を法定後見人にするかが重要です。子ども同士で意見が分かれた場合は、弁護士などの専門家が法廷後見人に選任されることもあります。
専門家が選任されると、毎月数万円の費用が発生するので注意しましょう。本人の財産から引かれるため、家族が支払う必要はありませんが、相続財産が目減りします。相続財産の支払いは本人が亡くなるまで必要です。
また、不動産は築年数が浅いほど高く売却ができます。面倒だからといって放置せずに早めに売却活動を行いましょう。
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