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不動産価格の種類はいくつある？土地や地価を評価する価格を解説
不動産の価格の種類は、ひとつだけではありません。
さまざまな基準で公示価格や路線価といった、不動産の評価が決まります。
さらに、不動産を売却する際は、不動産会社に提示される査定価格から売買契約で決まる成約価格まで、価格が変化していきます。
不動産の売却には、土地や建物の査定、市場への不動産情報公開、購入希望者との交渉、そして売買契約の成立などいくつかの段階があります。
それぞれの段階で重要な意思決定があります。
ここでは、不動産売却におけるさまざまな価格の種類についてまとめています。
もくじ
不動産売却に関わる価格を売却活動の段階ごとに紹介
不動産売却では、さまざまな価格の種類があります。
売却活動の段階に応じて登場する、不動産価格の種類を解説します。
| 売却活動の段階 | 不動産価格の種類 |
|---|---|
| 事前準備 |
|
| 不動産会社に査定依頼 |
|
| 媒介契約 | – |
| 売却活動中 |
|
| 売買契約の締結 | 成約価格 |
| 決済・引き渡し | – |
相場価格を判断する
不動産売却の事前準備では、周辺の相場を確認して、どの程度の金額で売却できるか確認します。
不動産（特に土地）には一物五価という、不動産の価格を判断する目安となる価格が5つあります。
これらの価格を総合的に判断することで、不動産の相場価格が見えてきます。
公示地価（全国標準値の土地価格）
国土交通省が全国にある標準値の土地価格を毎年3月に公表しているものが、公示地価です。
公示地価は毎年1月1日時点での地価を、全国の不動産鑑定士が評価します。その際、建物などの価値に左右されないよう、更地として鑑定します。
公示地価は不動産売買だけでなく、以下のような評価にも使われます。
- 相続税・固定資産税の評価
- 金融機関の担保評価
そのため、不動産の相場価格を調べる際の参考にできます。
公示地価について詳しいことは、こちらのコラムをご参照ください。
基準地標準価格
各都道府県が全国にある基準値の土地価格を毎年9月に公表しているものが、基準値標準価格です。
基本的な評価方法などは公示地価と似ていますが、都道府県がまとめた土地価格であるという点で大きく違います。
基準値標準価格は、一般の土地取引だけでなく、地方の自治体や企業が取引をする際にも参考となります。
路線価
路線価は国税庁によって7月に発表される、毎年1月1日時点での土地価格です。
国税庁による発表ということからわかるように、相続税や贈与税などの税金を決める際に参考になる価格です。
なお、公示地価の8割程度の価格となることが一般的です。
路線価について、詳しいことはこちらのコラムをご確認ください。
固定資産税評価額
固定資産税評価額は、固定資産税の計算の基準となる評価額です。
評価額は3年に1度、各市町村の担当者が固定資産評価基準に基づいて決めます。一般的には、前年の公示地価の7割程度が金額の目安です。
市場価格（実勢価格）
市場価格は、市場で実際に売買されている価格を指します。市場の需要（買主）と供給（売主）のバランスにより、価格が決められています。
実際に取引された価格を指すため、実勢価格とも呼ばれます。
市場価格の推移から、周辺の相場も確認できるため、不動産売却のタイミングを決める参考にしましょう。
周辺の取引事例は、レインズマーケットインフォメーションで確認できます。
不動産会社に提示される価格
不動産の相場を確認したら、複数の不動産会社に査定の依頼と売却の相談を行い、媒介契約を結ぶ不動産会社を選びます。
なお、不動産の査定方法には、「机上査定」と「訪問査定」の2つがあります。
- 机上査定
- 物件に関するデータを基に作成するため、場合によってはメールや郵送で完結することもあります。
- 訪問査定
- 実際に物件に足を運んで詳細な判断をするため、より精度の高い査定結果が出ます。
不動産査定の方法についての詳細は、下記のコラムをご覧ください。
査定価格
査定価格は、不動産会社が売主から依頼を受けて、物件を査定した価格です。
媒介契約の有効期限が基本的に3カ月のため、3カ月以内で売れることを想定した価格です。
また、この査定価格の根拠を、不動産会社は売主に説明する義務があります。
査定価格の求め方は不動産会社によってさまざまです。
たとえば、以下のようなことを参考に算出されます。
- 建物の築年数
- 立地
- 実勢価格、公示地価、基準地価、路線価、固定資産評価
- 周辺の取引事例
査定価格はどこの不動産会社が計算しても同じになるわけではありません。査定を行う不動産会社によって金額が違います。
不動産会社から査定価格を出してもらったら、必ず根拠を確認しましょう。
根拠があいまいな不動産会社は、契約を締結できたら、すぐに売り出し価格を下げる可能性があります。
価格面で判断せず、価格の信ぴょう性をもとに、不動産会社選びをしましょう。
不動産売却に関わる価格
不動産会社が決まったら、媒介契約を締結して売却を依頼します。
媒介契約については、こちらのコラムをご確認ください。
売却活動をはじめる前に、不動産会社と相談して、売却希望価格・売却可能価格・売り出し価格を決定します。その後、買主との合意で成約価格が決定します。
売却希望価格
売却希望価格は、売主が希望する価格です。
売主自身がその不動産の購入価格やローン残債、査定価格などを参考に、希望する価格を決めます。売却希望価格は、売却の上限価格ともいえます。
少しでも高い価格を希望するのが一般的で、広告などに記載されている販売価格や売り出し価格もこれに当たる場合が多くあります。
売却可能価格
売却可能価格は、売主が「少なくともこの価格で売れてほしい」という価格です。
資金計画や周辺の相場などをもとに、売却の下限価格として、決定します。
資金計画が狂わないように、売却可能価格は住宅ローンの残債や売却にかかる費用などを鑑みて、決定しましょう。
売り出し価格
売り出し価格は、不動産を売りに出す際、物件につける価格です。
売却希望価格と売却可能価格や時期などを総合的に判断して決定します。売り出し価格は査定価格をそのまま用いることもありますが、物件をいつまでに売却したいかによって、決定することが多いです。
たとえば、早く現金化したいという方は、不動産を相場よりも安い金額で売り出せば、購入希望者が見つかりやすいでしょう。一方で、急がないから少しでも高く売りたい方は、設定価格を高くします。
売却活動中の注意点などについては、こちらのコラムからご確認ください。
成約価格
購入希望者が見つかり、売却価格に買主、売主とも合意したら、売買契約を締結します。
売買契約の際の注意点などは、
をご参照ください。
成約価格は、不動産取引が成約したのち、売買契約書に記載される最終的な取引価格です。
この成約価格は、上記の売却希望価格や査定価格とは一致しない場合が多くあります。買主との価格交渉によって、値引きされることがあるためです。
しかし、当初に設定された価格と大きく差が出ることはあまりありません。
この成約価格はレインズに登録され、今後の不動産取引の価格を決める大きな材料となります。レインズとは、不動産流通機構が運営する、全国の不動産情報が登録されているシステムです。
リビンマッチ編集部より
不動産においては、ひとつの視点だけで全員が納得する価格を決めることは非常に難しいです。
リビンマッチでは、不動産会社に不動産の査定を依頼することで「査定価格」を知ることができます。しかし、必ずしもその価格で売却できることを保証しているわけではありません。
不動産の売却とは、必ず買主の存在があって初めて成立するものです。
売主の一方的な希望だけで、不動産の売買が行われるわけではないことをしっかりと意識しましょう。
不動産価格に関するよくある質問
- 不動産の価格はどのように決めるの？
- 公示地価といった公的機関が公表する地価や周辺の取引価格を基に、さまざまな観点から決定します。
- 査定価格が不動産会社で異なるのはなぜ？
- 査定の基準としている価格は同じだとしても、査定する不動産への評価が異なるためです。また、似たような物件を過去にどれほど扱ったかでも査定価格は違います。
（りびんまっちこらむへんしゅうぶ）
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この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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