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不動産投資コラム～物件購入時の注意点と物件の見極め方～
不動産投資に物件選びは重要です。学生街にも関わらず、ファミリータイプの物件を購入して入居者が付かない、というように物件選びを誤ってしまうと結果として賃料を得られないといったことが考えられます。ここでは、物件を購入する際の注意点と物件の見極め方について説明します。
物件購入の際のデューデリジェンス
個人の不動産投資が好況になっているのは周囲の動向を見て肌で感じています。知人も含めて取引件数が依然と比べると大幅に増加しています。
大幅に取引件数が増加すると、仲介会社さんの物件のデューデリジェンス（物件調査）がいい加減になる傾向があります。この調査がいい加減だと物件に重大な欠陥があったりします。
仲介業者さんの中にはただ取引方法だけを分かっていて、物件を見る目がない担当者も非常に多いのが現実です。購入してから重大な欠陥が見つかっても結果的に求償するのに時間がかかり、先方は知らぬ存ぜぬで開き直られてはたまったものではありません。
そうならないためにも物件を見る目を養うか信頼できる第三者に相談する方法があります。自分の目を養うのは経験が必要となり難しいと思いますが、今回は当方が 培った経験により、いくつか重要な点をご紹介します。
| 近隣関係 | 境界が明確になっているか （境界杭、境界の覚書、植林の越境） |
|---|---|
| 建物関連 | 建築図面と現況の相違はないか 修繕履歴は残されているか 放置自転車、バイクはないか 外壁タイル等のはがれはないか |
| 法定点検 | どの様な法定点検があるか適切に点検が行われているか |
| 居室関連 | 空室の状況 募集の状況・条件 |
上記はほんの一部ですが、細かな点を考慮すること仲介会社さんの動きも変わってくると思います。くれぐれもこうした調査を怠る方からの斡旋を受けて物件を購入する際はご注意下さい。
中古物件の見極め方
新築物件を購入するにも割高な市場では、やはり利回りの高い中古物件に目が行きがちですが、一歩間違えてしまうと想定していたよりも経費がかかり、最悪の場合、持ち出しが発生するケースも多くなってきています。今回は中古物件を購入する際にいくつか重要なポイントを紹介します。
想定利回りとは何か知る
想定利回りとは一体誰が決めたものでしょうか。実は売主側の一方的な想定利回りで実際に成約した賃料を保証するものではありません。
購入して実際に募集を始 てみても相場より高い賃料や悪い条件であったりします。
想定利回りの記載がある物件の場合、該当する物件と類似する物件の募集条件をしっかり吟味をする必要があります。
修繕履歴はできるだけ教えてもらう
中古物件の場合、入居している部屋の状況を見る事が出来ません、そのため入居しているお部屋のエアコンや設備等がどの程度劣化しているか内装はどの様になっているかを把握すること困難です。
そのため購入後、退去が発生した場合に 原状回復費用や近隣の募集条件に合わせるための内装費が多額にかかるケースもあります。<
購入時に過去の原状回復工事等の修繕履歴を把握することより、将来 にかかる費用を予想できる事があります。
売却の理由を聴く
一度購入した物件は何か理由がない限り売却する必要はありません。わざわざ利回りが良い物件を手放す事は普通の方であれば行わないのは当然です。
それでも売却する理由には相続の発生、稼働率が下がり収入が上がらない、築年数が経過して経費がかかる等があります。
率直にきいても間に入っている仲介さんが適当に答えるケースもあるので、そんな時は不動産登記簿謄本を見てみると いろいろと見えてきます。
所有期間は何年くらいか、借金はいくらか、名義は誰か、他の物件が担保に入っていないか、こうした事を調べるだけで交渉の幅が広がる事があります。
少しでも自分の得になる情報をあらかじめ把握すること購入する物件を見極める事ができます。
（どうした よう）
日本ＡＭサービス代表。
不動産の賃貸・売買仲介業務から高級不動産の管理業務、不動産ファンド業務を経て日本ＡＭサービスを創業。
宅地建物取引士や不動産証券化協会認定マスターなど数々の資格を有する。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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