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不動産投資コラム～利回りについて～
今ではサラリーマンの方にも一般的になった不動産投資、節税対策、相続対策、年金などさまざまな目的で投資が行われています。
巷では「簡単にできる」「手元資 金0円でできる」「年収○万円でできる」という広告が多く見受けられ一般化しつつあります。最近ではアベノミクスによる金融、財政の異次元緩和により金融機関の潤沢な資金が個人の不動産投資を後押ししています。
しかしながら「不動産投資に失敗した」「当初の予定通りに運用できない」という話も後を絶たないのも事実です。「買えるから買う」「オリンピックで価格が上がる」という甘い言葉に背中を後押しされ、リスクを冷静に判断できず不動産投資を始められて しまう方が非常に多くいらっしゃいます。
こうした方々の共通点として「割高な金利水準」「想定されていない費用」「不動産投資ポリシーを持たない」等があります。不動産投資は「成功」すると非常に旨みのある投資ですが、「失敗」すると一生を棒に振ってしまう程、危険なリスクがある投資です。この魅力とリスクとどう付き合うかが重要です。
表面利回りとネット利回り
利回りと聞くと難しいと思ってしまう方も多いと思います。これは対象となる物件が購入価格に対してどの位の水準でお金が入るかという判断材料です。
利回りを考える上で、重要な不動産投資にどんな収入と費用があるか考えてみましょう。
収入の一般的な例
- 賃料
- 共益費、管理費
- 駐車場
- バイク置場
- 礼金
- 更新料
- 自動販売機
費用の一般的な例
- BMフィー（日常清掃、定期清掃、法定点検等）
- PMフィー（入居者管理費）
- 水道光熱費（共用部の電灯、水道料）
- 修繕費
- 原状回復費（退去したお部屋の修繕）
- 広告費（入居者募集）
- 消耗品費（電球等）
- 建物保険料
- 減価償却費
- 固都税（固定資産税・都市計画税）
- 支払利息
表面利回りは収入が物件の価格に●％占めるか、ネット利回りは収入から費用を引いた額が物件の価格の●％になるかです。
利回りが高ければ高いほど、手残りが多いという事はお分かりだと思いますが、表面利回りが一見高い物件でも実際には費用が多くかかり、ネット利回りをみると大幅に低くなり、手残りが少ない物件も多くあります。特に不動産投資の場合は該当する物件の築年数が古ければ古いほど費用がかかるという事が想像しやすいと思います。
不動産投資は購入後の利回りを想定すること投資を「成功」させるポイントです。
投資利回りはリスクの大きさ
アベノミクス、東京オリンピックの効果で物件価格も大幅に上がり、価格上昇により不動産投資利回りも低くなってきています。多くの方がこの不動産投資利回りは「高利回り」の方が良いと考えています。当然の事ながら投資をする上で「高利回り」は重要な要素ですが、「都心で買えない」から「地方で利回りが高い物件」という安易な考え方には間違いがあります。
今回はこの投資利回りの要素について考えてみます。例えば都心と地方の投資利回りの差が2％であった 場合、この2％の差をどう考えるか、
- 「地方物件と都心物件を購入する際の金利はどの程度変わるか」
- 「購入後にどの程度、物件を見に行けるか」
- 「地元に信頼できる業者がいるか」
- 「購入の際にどの程度、該当する地域の事をどこまで知っているか」
- 「購入時から数年のサブリース賃料は相場とどれくらい違うか」
上記を考えると2％の差が都心物件を購入するよりメリットがあるかどうかという事が重要です。こうした要素が加味されているからこそ地方物件の投資利回りが高いという事を認識しなくては行けません。つまり投資利回りが高いという事はリスクが高いという事です。
物件価格が高騰している状況の中でこうした投資利回りの要素を考える様にしましょう。
（どうした よう）
日本ＡＭサービス代表。
不動産の賃貸・売買仲介業務から高級不動産の管理業務、不動産ファンド業務を経て日本ＡＭサービスを創業。
宅地建物取引士や不動産証券化協会認定マスターなど数々の資格を有する。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
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