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空き家の売却方法｜手放すまでの流れとかかる費用
現在、空き家問題が顕在化し、多くのトラブルを引き起こしています。
空き家問題の現状と、空き家をスムーズに売却する方法、かかる費用、利用できる税金の控除制度を解説します。
もくじ
空き家の現状
日本の人口は2008年をピークに減少しています。人口減少に伴い、空き家が増加しています。
総務省の2018年（平成30年）の調査によると、空き家の数は848万9,000戸と2013年と比べて29万3,000戸も増えていることが明らかになりました。
さらに総住宅数に占める空き家の割合（空き家率）は13.6％で、過去最高の空き家率を記録しました。
国土交通省を始め、政府は空き家問題を解決するために、さまざまな施策を行っています。
空き家数の推移、空き家を放置する問題点を紹介し、政府が行っている施策を解説します。
空き家数の推移
5年ごとに総務省が行う、住宅・土地統計調査の結果から、空き家数の種類別推移を見ていきます。
空き家数の推移
空き家の種類
- 二次的住宅
- 別荘及びその他（たまに寝泊まりする人がいる住宅）
- 賃貸用又は売却用の住宅
- 新築・中古を問わず、賃貸又は売却のために空き家になっている住宅
- その他の住宅
- 上記の他に人が住んでいない住宅で、例えば、転勤・入院などのために居住世帯が長期にわたって不在の住宅や建て替えなどのために取り壊すことになっている住宅など
全体の空き家数は1988年と比較すると、2018年では2.15倍まで増加しています。
特に、「その他の住宅」は、2.66倍まで増加しています。
ここまで空き家が増加している要因を探るために、滅失登記件数と建築着工件数の推移を見ていきます。
滅失登記件数とは、建物を解体したことを法務局に届け出た件数です。
滅失登記件数と建設着工件数の推移
NPO法人 空家・空地管理センター 土地住宅統計調査の考察 滅失登記件数と建築着工戸数
建築着工戸数から滅失登記件数を差し引いた数が、少しずつ増加しています。
解体するペースよりも建設するペースが早いために、空き家が増加しています。
空き家を放置すると？
空き家を放置すると下記のような問題を引き起こす可能性があります。
- 老朽化による倒壊
- 不法侵入や不法投棄
- 放火などの犯罪
こういった問題について、被害を被るのは近隣住民です。
このようなことを避けるために保安上危険と市町村が判断した場合、「特定空き家」と認定され、固定資産税の特例措置が解除されます。
さらに、行政代執行を行うこともあります。
行政代執行とは、所有者に代わり、行政が空き家の修繕や解体を行うことです。
行政代執行にかかった費用は所有者に請求され、支払いに応じなかった場合は不動産を競売にかけて費用を回収します。
空き家は放置せず、活用するか売却するようにしましょう。
優遇措置や空家法改正で空き家問題の解決を図っている
政府は、空き家問題解決を「壊すべきものは除却し、利用可能なものは活用する」という考え方で、「空家等対策の推進に関する特別措置法（通称：空家法）」を改正しました。
市町村が、空き家に対して柔軟な対応を取れるようにさまざまな制度を整備しました。
以下が、主な空き家対策の制度概要です。
| 制度 | 目的 | 概要 | |
|---|---|---|---|
| 市町村による総合的な取り組みを支援 | 予算 | 解体・撤去 | 市町村が空き家の解体・撤去の費用を支援 |
| 空き家取得への支援 | 融資 | 利用 | 空き家取得へのローン金利引き下げ |
| 空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例 | 税制 | 発生防止 | 空き家を譲渡した際の譲渡所得から3,000万円控除 |
| 固定資産税等の特例 | 税制 | 発生防止 | 住宅用地特例からの除外 |
空き家問題解決のために、国土交通省は約100億円の予算を組み、積極的に解決を図っています。
空き家対策に関する制度については、国土交通省の発表資料をご確認ください。
『空き家対策の現状』
手放すまでの流れと、売却方法
空き家を売却する流れは、以下の流れです。
- 売却方法の検討
- 訪問査定
- 媒介契約
- 販売活動
- 売買契約
- 決済
空き家の状態によって、売却する方法は違います。売却活動の前に、建物を解体して土地だけにしたり、リフォームをしたりをする場合もあります。
空き家を売却する方法は以下の3つです。
- そのまま売却
- リフォームして売却
- 更地にして売却
空き家を売却する流れについても解説します。
また、劣化状態に応じた、おすすめの売却方法を紹介します。
そのまま売却
建物付きのまま戸建て売却する方法が、一番手間がかからない方法です。
建物の状態がきれいな場合、この方法がおすすめです。
販売活動が始まるまでに、建物をきれいに整えて、購入希望者が魅力的に感じるようにしましょう。
劣化がひどい場合でも、売却は可能です。建物に経済的価値がゼロと判断された場合は、建物に値段をつけず、土地の値段だけで取引されます。
耐震基準を満たさない古い建物は、「古家付土地」として取引される事が一般的です。
リフォームして売却
建物の構造体自体の老朽化は進んでいないが、内装などが傷んでいる場合におすすめの売却方法です。
買主がすぐに住み始められるという大きなメリットがあります。
ただ、中古住宅を購入し、自分の好きなようにリフォームしたい人もいるため、不動産会社と相談してからリフォームしましょう。
更地にして売却
建物を解体して、更地として土地売却する方法です。更地のほうが、活用方法が広く、買主が見つかりやすいです。
ただ、解体工事をするために費用や時間がかかります。また、更地になると土地が住宅用地ではなくなり、固定資産税の住宅用地の特例から外れるため、固定資産税が6倍になります。
更地にしたら、すぐに売却するようにしましょう。
費用と利用できる控除
空き家を売却する際ににかかる費用や利用できる控除制度などを紹介します。
また、速やかに空き家を売却するためのポイントも紹介します。
売却にかかる費用
空き家の売却には、不動産会社に支払う仲介手数料や、税金など費用がかかります。
また、建物を解体する場合やリフォームする場合には、その費用がかかります。
以下の表は、空き家売却にかかる費用と相場です。
| 相場（円） | 備考 | |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 700,000 | 不動産会社への成功報酬 |
| 印紙税 | 2,000 | 売買契約書に貼る収入印紙 |
| 所得税と住民税 | 400,000 | 譲渡所得に課せられる税金 |
| 解体・リフォーム費用 | 1,000,000～ | 解体やリフォームする場合にかかる |
- 仲介手数料
- 不動産会社に売却活動を依頼するためにかかる費用です。売買契約が成立した際に、発生します。取引価格に応じて仲介手数料が決まります。一般的には、売買価格の3％に6万円を足した金額です。
仲介手数料について、詳しいことは下記コラムをご参照ください。
- 印紙税
- 売買契約書に、売却金額に応じて印紙税を納めます。3万円以下の印紙税は、収入印紙を売買契約書に貼付します。
印紙税について詳しいことは、下記コラムをご参照ください。
- 所得税と住民税
- 売却で得た譲渡所得には、所得税と住民税が課せられます。譲渡所得は、売却金額から売却にかかった費用と不動産の取得費用を引いた金額です。
譲渡所得と譲渡所得にかかる所得税・住民税について詳しくは、下記コラムをご参照ください。
また、空き家売却の際にかかる所得税と住民税は、控除制度を利用できます。
控除制度については、のちほど解説します。 - 解体・リフォーム費用
- 建物の構造やリフォームする箇所によって費用は大きく違いますが、100万円以上はかかります。自治体によっては、補助金などの支援制度を利用できます。お住まいの自治体の支援制度を確認しましょう。
利用できる控除
空き家問題解消のために、相続した空き家を売却した際に使える特例があります。
この特例を「空き家の発生を抑制するための特例措置 （空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除）」といいます。
この特例措置の要件は、以下のとおりです。
- 相続の開始から3年以内
- 耐震基準を満たす
耐震基準を満たしていない場合、耐震リフォームを行うか、取り壊して更地にする必要があります。
この特例措置を利用するためには、確定申告の際に必要書類を提出する必要があります。
特例措置に関する詳しいことは、国土交通省の資料をご確認ください。
空き家の発生を抑制するための特例措置（空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除）について
不動産登記簿上の権利関係を明らかにする
空き家は所有者本人しか、売却することはできません。不動産登記簿上の所有者を確認しましょう。
相続した際に相続登記をしていなかった場合は、売却の前に相続登記をする必要があります。
また、複数の共有者で登記している場合、共有者全員からの合意が必要です。
法務局で登記事項証明書を取得して、現在の所有者を確認しましょう。
空き家の状態を確認する
空き家の売却をする前に、自分で現状を確認しましょう。
空き家を売却する前に確認するポイントは、以下の5つです。
- 境界
- 接道義務
- 法令上の制限
- 耐震基準
- インフラ
境界
隣地との境界を明確にしましょう。法務局で、登記事項証明書や地積測量図を取得して、確認しましょう。
これらの書類で境界が確定できない場合、土地家屋調査士に調査を依頼します。
土地家屋調査士は、土地の境界を明らかにし、隣地の所有者との話し合いも行ってくれる専門家です。
境界について、土地家屋調査士に相談する際は、こちらのページからお住まいの地域の土地家屋調査士を検索できます。
接道義務
建築基準法で、接道義務が定められています。
接道義務は以下の2点を満たす必要があります。
- 道路に接している
- 2m以上接している
道路は、原則として幅員が4m以上と、建築基準法で定義されています。
この義務を満たしていない土地は、建築確認を受けることができません。そのため、建て替え工事ができません。
接道義務を満たすためには、以下の2つの方法があります。
- セットバック
- 幅員が4m未満の道路に接している際に、道路の中心線から2mの線まで、道路の境界線を後退させることです。
- 隣地の買収
- 接している土地の長さが2mに満たない際に、隣地の一部または全部を買収します。
法令上の制限
都市計画法によって、制限を受けることがあります。都市計画法では、市街化区域・市街化調整区域・非線引き区域の3つに分類しています。
この該当する区域によって、建物の用途・建ぺい率、容積率・斜線制限などの制限がかけられています。
- 建物の用途
- 市街化区域では、12種類の用途地域に分けられており、建てられる建築物と建てられない建築物があります。
- 建ぺい率、容積率
- 建ぺい率とは、敷地面積に対する建物の割合です。容積率は、敷地面積に対する建物の延床面積の割合です。
- 斜線制限
- 前面道路や隣地境界、北側境界から一定の斜線を引いて、その斜線内に建物がおさまるようにしなければいけません。民法上でも、斜線に関する規制があります。
耐震基準
建物が、現行の建築基準法の定める耐震基準を満たしているか、確認しましょう。
1981年（昭和56年）5月31日以前に建築確認された建物は、古い耐震基準しか満たしていません。古い耐震基準を、「旧耐震」、新しい耐震基準を「新耐震」といいます。
建築確認通知書に記載されている「建築確認日」を確認しましょう。
旧耐震では、震度6強以上の揺れを想定していません。
新耐震を満たすための耐震工事を行うか、更地にして売却する必要があります。
旧耐震と新耐震について、詳しくは下記コラムをご参照ください。
インフラ
建物を活用するために必要な、電気・ガス・水道がきちんと通っているか、確認しましょう。
現地まで行ける場合は、実際に使ってみて、異常がないか確認しましょう。遠隔地にある空き家の場合は、管轄の水道局や電気・ガス会社へ連絡しましょう。
複数の不動産会社に査定を依頼する
査定結果を比較し、より良い不動産会社に依頼するために、複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。
査定結果を比較する際に、査定金額を見るのでなく、査定結果の妥当性を見ましょう。周辺の取引事例や似たような物件の売り出し価格などを参考に、妥当な査定価格であるかを確認できます。
複数の不動産会社に査定を自分で依頼するには、手間がかかります。
一括査定サイト【リビンマッチ】を用いると、簡単な物件の情報を入力するだけで、複数の不動産会社に査定の依頼と相談ができます。
是非利用することをおすすめします。
空き家の売却に関するよくある質問
- どうやって空き家を売却するの？
- 空き家をそのまま売却するか、リフォームや更地にしてから、売却する3つの方法があります。空き家の現状に適した方法で、売却しましょう。
- 空き家を売却するときに使える特例はあるの？
- 相続した空き家を売却した際の譲渡所得を最大3,000万円控除する特例があります。利用するためには、一定の耐震基準を満たしている必要があります。
（りびんまっちこらむへんしゅうぶ）
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この記事の編集者
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