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不動産売却における土地測量の必要性や費用は？
不動産売却をする際にかかる費用の一つに土地の「測量費用」があります。
少しでも不動産売却で利益を出したい売主の方にとってみれば、お金のかかる土地測量が果たして不動産売却に必要なのかどうか疑問に感じるのではないでしょうか？
土地の情報は登記簿謄本で確認することができ、そこに土地面積についても記載があります。
しかし土地の使われ方によって面積や境界線、権利関係があいまいになっていることがあり、それによって売却後トラブルに発生することもあります。
測量はこういった問題を事前に避けるための方法であり、今回は土地測量の必要性や測量の種類、費用、依頼先などについて詳しくご紹介していきます。
不動産の売却を考えている方はぜひ参考にしてみて下さい。
もくじ
不動産売却における測量の必要性
不動産売却をする際に測量は法的に義務付けられているわけではないので、必須ではないです。
しかし売却前に測量することを勧められるのはなぜなのでしょうか？
ここでは測量をしたほうが良い場合やしなくても良い場合などケース毎に、測量の必要性を見ていきます。
測量の法的義務について
不動産の売買をする際に、売主・買主ともに土地の測量をし直す義務は法律上ありません。
しかし宅地建物取引業法では買主へ不動産に関する重要事項の説明が義務付けられており、その中には土地に関する面積や測量を行ったかどうかに関することも言及するよう定められています。
これらの測量に関する説明は法律上、測量をしなければならないということではなく、測量をしたかどうか、してなかった場合は何の面積を参照にしているかを説明することです。
つまり測量するかどうかは売主の判断に委ねられています。
公簿売買と実測売買
測量を行わずに不動産売却を行うことを公簿売買、測量してから売買に出すことを実測売買と呼びます。それぞれ特徴は以下のようになります。
| 特徴 | メリット（売主側） | デメリット（売主側） | |
|---|---|---|---|
| 公簿売買 | 登記簿記録上の土地面積をもとに価格を決定する | 測量費用を節約できる | 土地面積が登記簿と現況で差異があるときトラブルになる |
| 実測売買 | 坪面積や平米単価を決めておき、測量後の面積に応じて価格を決定する | 売買後、面積の差異によるトラブルを回避できる 土地情報に関する信頼性が高い |
測量費用が高額 |
公募売買と実測売買のメリット・デメリットはそれぞれのメリット・デメリットの裏返しであると言えます。
実測売買では公簿売買でわからない、敷地の境界問題や隣地とのトラブルも明らかになるので売主の方は実測売買をすることをお勧めします。
測量が必要なケース
法律上測量の必要性がないことは上記でお伝えしましたが、以下のようなケースの場合は注意が必要で売却後のトラブルを避けるためにも測量をすることを強くお勧めします。
境界に塀やフェンス、杭などの目安がない
宅地や田・畑などの土地を売却する際に、どこまでが所有する土地でどこからが自分の土地ではないのか明確に判断できる基準がない場合や、登記した時と土地の使い方が変わっている場合には測量が必要です。
また公共道路との境界があいまいな場合は官民境界査定をしなければならず手続きが複雑になるので注意が必要です。
官民境界査定は、官有地と民有地の境界を確定させることです。
面積が登記簿記録と現況で大きく異なる
測量をしないで売買する公簿売買の場合では、登記簿に記録された土地の面積にそって価格を決定します。
そのため明らかに現況の土地面積と異なる場合は、測量し正確な土地面積を把握しましょう。
高額な土地
地価が高額な場合、少し土地面積が違うだけでも 大きく売買の金額が変わってきます。
こうした土地では事前に測量し、売主と買主の間で納得が生まれるようにしておく必要があります。
相続税を不動産売買の物納で納める
相続税を物納するには境界が明確で隣地の所有者とも境界の確認が得られている土地である必要があります。
都市部以外の広大な土地や地価が低い郊外地ではこの必要はありませんが、基本的には相続税を不動産で納める際には測量が必要です。
分筆して土地を売却する
一つの土地を複数にわけて売却する場合は、分割する土地の境界が確定しないと分筆の手続きが取れないため測量が必要です。
測量をしなくてもよいケース
基本的に売買後のトラブルを避けるために測量することをお勧めしていますが中には測定を必要としない場合もあります。
マンションなど不動産の面積が不変なもの
中古マンションなどは不動産の面積は変わらず、また隣の家とも境界が明確に定められているので測量をしなくても公簿売買で安心して売買を行うことができます。
郊外の広大な土地
地価が低い郊外で土地の面積が大きいものでは測量に莫大な費用がかかってしまうこともあるため、こういった土地では売主と買主の合意のもと公簿売買になることがあります。
測量の種類と費用、依頼先をご紹介
先ほどまでは不動産売却において測量がどのような土地に必要でどういった意味を持つのかについてご紹介してきました。
続いてこちらでは、具体的に測量することを決めたらそのあとはどうなるのか、実際に気になる費用や依頼先についてご紹介していきます。
３種類の測量図
不動産売却の際に使用する測量図は３種類あります。それぞれの特徴をまとめると以下のようになります。
| 種類 | 信頼度 | 売買での 使用可否 |
内容 |
|---|---|---|---|
| 確定測量図 | 高い | 可 | 隣接する土地の所有者立会いの下でお互いに境界確認が取れている測量図 |
| 地積測量図 | 普通 | 否 | 確定測量図を法務局の仕様で登録した測量図 ※古いものは土地境界の確認が取れていないものも含まれる |
| 現況測量図 （仮測量図） |
低い | 否 | 土地の現況から隣地との境界確認を得ずに作成した測量図 |
不動産売却では確定測量図のみ使用することができます。隣接する土地の所有者と境界確認が取れていない測量図は参考資料にしかならず、なにかトラブルが発生した場合も効力を発揮しないので注意してください。
確定測量にかかる費用は？
測量にかかる費用はその土地の面積や測量図の種類によっても変わります。特に確定測量図は隣接する土地の所有者にも立ち合いをお願いし、了承を取って測定を行うので高額になります。一般的な土地売却を想定した100坪以下の平均価格は下記のようになります。
確定測量：60～80万円
現況測量：35～45万円
測量の依頼先
測量は土地家屋調査士や測量士に依頼をします。両者の違いは登記ができるかどうかであり、土地家屋調査士のみ測量後、登記することができます。不動産売却を不動産会社に依頼し、測量も依頼する旨を伝えれば不動産会社が信頼するプロの土地家屋調査士や測量士を紹介してもらえるので有効に活用して下さい。
不動産売却における測量に関するよくある質問
- 不動産売却前に測量って必要？
- 義務では有りません。ただ、測量を行なったかどうかは重要事項説明書に記載されるため、買主にとってプラスの情報となります。なお、境界が不明瞭であったり、高額な土地では測量が必要な場合があります。
- 測量にかかる費用はいくら？
- 100坪の土地の確定測量図の作成には、約70万円かかります。確定測量図は、隣接地の所有者も立ち会って測量するため、信頼性が高いですが、作成費用も高額です。
（りびんまっちこらむへんしゅうぶ）
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