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災害リスクのある不動産は売却できる？買主には何を告知する？
不動産の売却には地震や台風などの天災や火災・事故などの人災を合わせた災害リスクが伴います。
特に日本は災害の多い国なので、行政がその地域ごとに災害の発生しやすさを表すハザードマップを公開しています。
こちらでは不動産売却において考えなければいけない災害についてご紹介し、ハザードマップによる不動産売却価格の影響や売却時の買主への告知義務、そして誰が災害発生時に責任を取るのかを示す危険負担についてご紹介します。
もくじ
不動産売却における災害リスクとは？
不動産売却を検討する際にはまず不動産会社に査定依頼をし査定価格を出してもらうのが一般的です。
査定価格はさまざまな災害リスクも考慮されて価格を算出しています。
まずはじめに不動産売却で重要視されている災害について天災と人災別に、ご紹介します。
不動産における天災のリスク
天災のリスクが高い地域では不動産の価値がつけにくい傾向が見られます。
それぞれの災害について特徴やリスクを見ていきましょう。
| 地震 | 耐震補強工事や新耐震基準が適用された不動産は逆に価値が高くなる場合もあります。 |
|---|---|
| 台風 | 大雨や強風によって不動産の耐用年数なども影響を受けます。 |
| 津波 | 沿岸部や海抜が低い地域は津波のリスクがあり、ハザードマップでも確認できます。 |
| 洪水 | 河川の周辺地域では台風や大雨の影響で洪水のリスクがあります。床上浸水は建物の躯体をダメにし不動産の価値が一気になくなってしまうこともあります。 |
| 液状化現象 | 地面が液状化してしまい、建物がまっすぐ建っていられず不安定になってしまうリスクがあります。 |
| 土砂災害 | 山裾の周辺などは土砂災害により不動産が飲み込まれてしまうリスクや周辺道路が土砂災害により封鎖され陸の孤島になってしまうリスクもあげられます。 |
不動産における人災のリスク
不動産には天災以外にも人の手による災害、人災もリスクとして考えられます。
| 火災 | 過去に火災があった不動産への風評や周辺が古い木造物件に囲まれた不動産では大規模火災へのリスクもあります。 |
|---|---|
| 事故 | 建設中に起こった事故や、水道・ガス漏れなど不動産がかかわった事故によっては買主にマイナスの印象を与えるリスクがあります。 |
| 事件 | 空き巣や強盗、殺人、自殺など刑事事件の場所となってしまった不動産も事故と同様に買主にマイナスの印象を与えるリスクがあります。 |
| その他 | 反社会勢力の拠点が出来たり、周辺施設の建設工事による騒音・振動など、周辺状況の変化によっても買主が敬遠してしまうような人災リスクが考えられます。 |
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ハザードマップで災害リスクが確認できる
行政によってどの地域でどのような災害が発生しやすいかを示すハザードマップが公開されています。
ハザードマップを確認することによってその不動産の災害リスクを見ることができます。
ハザードマップの種類
ハザードマップは、大きく分けて洪水・内水・高潮・津波・土砂災害・火山・地震と7つの種類があり、それぞれ各市区町村の防災関連のページか、国土交通省のサイトで見ることができます。
東日本大震災以降、災害に対する意識が高まり上記であげたハザードマップ以外の災害についても各市町村がマップを作っているので参考にし、ご自身が所有する不動産の災害リスクを確認してみて下さい。
国土交通省は、全国のハザードマップをまとめたポータルサイトを作成しています。
ハザードマップによる不動産売却価格の影響
不動産の価格は、災害リスクを盛り込んで決定します。
甚大な被害が予想される場合、価格は市場価格よりも低いです。
ただ、災害対策をどのように施されているかで、リスク回避につながるため、災害対策についての説明も欠かさないようにしましょう。
買主への告知義務
握手
不動産を売却する際には売主が抱えている不動産への欠陥や情報、災害リスクについても告知しなければいけない義務があります。
告知しなければいけない災害リスク
災害リスクとして告知しなければいけないもの、造成宅地防災区域、土砂災害警戒区域、津波災害警戒区域であるかについて宅建業法により告知しなければいけないと定められています。
他にも、火災や事件・事故による人災による瑕疵も告知しなければいけません。
災害リスクについては、重要事項説明書に記載されます。
重要事項説明書は、売買契約の前に不動産の情報を売主と買主で共有するものです。
不動産関連の紛争の中で、重要事項説明に関するトラブルが一番多いため、丁寧な説明義務を果たしてくれる不動産会社に売却活動を依頼しましょう。
2020年から水害についての告知義務も追加されました
水害による被害が全国各地で頻発していることを受け、2020年から重要事項説明の際に、水害ハザードマップで不動産の所在地を共有する義務が生まれました。
水害ハザードマップで所在地を確認し、早急な避難行動を心がけ、水害による被害者を少なくする目的です。
売却活動時に災害が発生したら責任は誰に？危険負担について
住宅模型と営業スタッフ
売却活動中や買主が決まり契約を結ぶまでの間に、災害が発生し不動産の価値が損なわれてしまった場合はだれが責任を取れば良いのでしょうか。この取り決めにおける危険負担についてご紹介します。
危険負担とは？
危険負担とは、売買契約が成立して不動産の引渡しまでの間に、地震や台風といった売主・買主それぞれの責任でない原因によって不動産価値が損なわれてしまったときはだれが損額を負担するのかといった問題のことです。
売買契約書に危険負担の特約を入れましょう
現状の民法では危険負担が買主にあると定められています。つまり、売買契約成立後から引き渡しまでの間になにかあれば買主の責任です。
しかしこれでは買主は、ただでさえ売買契約を結び金銭的負荷を負ううえに、さらにリスクを背負い込むことになります。そこで現在では、売主が危険負担をすることが一般的となっているため、売買契約書にも危険負担の特約を入れるようにしましょう。
危険負担と契約不適合責任（瑕疵担保責任）について
危険負担と似たものに、瑕疵担保責任があります。どちらも売主が買主に不動産の価値を保証するためのものとしては同じですが、責任を負う期間や責任を果たさなければいけない場合が違います。以下を参考にして下さい。
| 対象 | 責任期間 | 責任を負う場合 | |
|---|---|---|---|
| 危険負担 | 売主（一般論） | 売買契約成立から引き渡しまで | 災害によって不動産価値が損なわれた場合 |
| 契約不適合責任（瑕疵担保責任） | 売主 | 引き渡しから2~3カ月まで | 契約時、明らかになっていなかった隠れた瑕疵があった場合 |
契約不適合責任について詳しくは、下記コラムをご参照ください。
災害リスクのある不動産売却に関するよくある質問
- 災害リスクのある不動産は売却できる？
- 可能ですが、建物の耐震性などの災害対策について厳しく見られます。客観的な評価書などを提示して、安全性の高さを伝え、買主の不安を無くしましょう。
- 災害リスクについて買主に告知すべき事項とは？
- 造成宅地防災区域・土砂災害警戒区域・津波災害警戒区域に該当するかどうかについてと、ハザードマップでの不動産の所在地を告知する義務があります。ハザードマップでの確認は、2020年から義務化されました。この義務を果たさなかった結果、損害賠償請求された判例もあるため、きちんと伝えましょう。
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