リビン・テクノロジーズ株式会社（東証グロース上場）が運営するサービスです 証券コード：4445
一般管理契約とサブリース（一括借上管理契約）
賃貸にした不動産の管理を管理会社に委託する場合、契約を「一般管理契約」か「サブリース（一括借上管理契約）」のどちらかを選べることがあります。ではその違いや、メリット・デメリットは何でしょうか。
もくじ
一般管理契約（一般賃貸管理契約）とは
手数料を払うことで、入居者の募集などの管理業務を管理会社に委託する契約です。この場合、オーナーと入居者は直接賃貸借契約を結びます。管理会社はサポートのような存在です。
管理会社は賃料の徴収や住民からのクレーム対応、日常管理といった部分をオーナーの代理人として行います。また、オーナーへの管理報告や相談などに対応する業務委託契約です。
一般管理契約（一般賃貸管理契約）のメリット
高い収益性
一般管理契約の場合、賃料の設定などをオーナー自身が決めることができます。また、礼金の収入も得ることができ、入居と同時に賃貸収入が発生するため、後述するサブリース（一括借上管理契約）よりも高い収益性を得ることができます。
一般管理契約（一般賃貸管理契約）のデメリット
空室・家賃滞納のリスク
一般管理契約では、空室や家賃滞納が発生すると、直接賃貸収入に影響します。 そのため、管理会社の家賃徴収能力、入居率の維持を心掛けなくてはなりません。
原状回復や設備の故障に掛る費用負担
入居者が退去するタイミングでの原状回復工事や、故障した設備の修復費用などは原則オーナー負担です。
入居者の募集などに費用発生
また、管理会社との契約内容により違いますが、入居者の募集等に費用が発生することもあります。
サブリース（一括借上管理契約）とは
サブリース（一括借上管理契約）とは、管理会社がオーナーから不動産を賃貸して、管理会社自らが貸主となって入居者に転貸することを指します。
オーナーは管理会社と賃貸契約を結び、管理会社が入居者と契約を結びます。
サブリース（一括借上管理契約）のメリット
安定した家賃収入
サブリース（一括借上管理契約）と一般管理契約の大きな違いは「家賃保証」が付いているかどうかという点です。
オーナーは管理会社と直接賃貸することにより、空室や家賃滞納に関係なく家賃収入が得ることが可能です。
入居者への対応がスムーズにできる
一般管理契約の場合、入居者への対応する際、必ずその都度オーナーへの報告・確認が必要です。しかし、サブリース（一括借上管理契約）の場合は管理会社が直接対応することで、スムーズに迅速な対応をすることができます。
入居者トラブルに巻き込まれる可能性が低い
サブリース（一括借上管理契約）の場合、入居者との契約は管理会社のため、入居者のトラブルが発生しても巻き込まれる可能性は低いと考えられます。
サブリース（一括借上管理契約）のデメリット
高い収益性を見込めない
サブリース（一括借上管理契約）の場合、管理会社からオーナーに払われる賃料を「保証賃料」と呼びます。この「保証賃料」とは、管理会社が査定した相場賃料の90～95％の率をかけた料金が一般的であると言われています。
一般のオーナーはこの査定された相場賃料が正確なのかどうかの整合性をとることが難しく、管理会社の言いなりに契約してしまう危険性があります。
空室率や建物の老朽化などから賃料を値下げされる可能性
サブリース（一括借上管理契約）の契約書には「30～35年一括借上契約」と謳っているものが散見されます。しかしここで注意が必要なのが、「○年毎に賃料見直し」などといった文言もある場合が多いことです。これは空室率や建物の老朽化、景気等により賃料の値下げを要求されるケース可能性が高く、事実そういった事例が多々あること指しています。
通常の90～95％の賃料がさらに値下げされる可能性があることを注意しなければなりません。
まとめ
当初、サブリース（一括借上管理契約）はオーナーからの要望で契約されることが多いようでした。収益は下がるものの、賃貸経営における面倒な業務や対応を全て管理会社に任せることができることは大きなメリットだったようです。
しかし、近年サブリース（一括借上管理契約）によるオーナーと管理会社とのトラブルが頻繁に発生するようになりました。
これは上記したデメリットをよく理解せずに契約してしまったり、それ以外にもちょっとしたリフォームで多額の請求をされてしまったりなど、悪徳な管理会社がオーナーを騙すかたちで契約させてしまうなどの要因があるようです。
賃貸経営に関して、管理会社に委託契約を結ぶことは非常に有用なことであることは言うまでもありませんが、契約の種類のメリット・デメリットをよく理解し、トラブルがない経営を目指すことが重要です。
自身の賃貸経営においてどの契約方法が良いのかは、複数の管理会社から提案を受けて、比較することが簡単な方法でしょう。
（りびんまっちこらむへんしゅうぶ）
リビンマッチコラムを制作・執筆・編集を行う、リビン・テクノロジーズ株式会社の編集チームです。
難しくてわかりにくい不動産を、誰にでもわかりやすくお伝えするコラムを制作しています。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
誤字脱字や事実誤認などございましたら、ぜひともご指摘ください。
運営会社：リビン・テクノロジーズ株式会社（東京証券取引所グロース市場）
