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賃貸経営を成功に導く管理会社の選び方！契約時の注意点も解説
入居者の獲得やトラブルの対処などが管理会社の仕事であり、賃貸経営を成功させるには管理会社選びが非常に重要です。しかし、多くのオーナーは選び方がわからないままに選択し、利益を最大化できていません。
管理会社の選び方や、管理委託契約を締結する際の注意点を解説します。
この記事の監修者
株式会社ライフアドバンス保有資格：宅地建物取引士
株式会社ライフアドバンス代表取締役の檜垣知宏です。
2014年8月に設立し、恵比寿不動産という屋号で賃貸仲介・売買仲介・賃貸管理を行う不動産業者です。
不動産業界歴15年の経験を生かし、 運営しているサービスサイトである「不動産の相談窓口」の運営者も務めております。
会社ホームページ：恵比寿不動産
もくじ
賃貸経営を成功に導く管理会社の選び方
賃貸経営を成功させる、管理会社の選び方を解説します。これから管理会社を選択する、もしくは変更を希望している方は確認してください。
仲介業務をしているか
管理会社には管理業務のみの会社と、仲介業務を兼ねた管理業務ができる会社があります。
管理会社が仲介業務の対応も可能なら心強いですが、管理業務のみの場合だと、入居者を見つけるためには、関わったことのない仲介会社を頼るしかありません。
一概にどちらがよいとはいえませんが、仲介業務を兼ねた管理会社だと入居から退去まで
ワンストップで任せられるため、利便性という点で評価ができます。
監修者からのコメント
管理会社が仲介業務に力を入れているかは側からみても分かりづらいですが、その会社のSUUMOに掲載している物件掲載数を見れば、ある程度は判断可能です。
そもそもSUUMOに掲載していない会社は論外ですが、100件以下しか掲載していない会社は管理物件しか掲載していない可能性が高く、仲介業務に力を入れておらず、入居者を見つける力が低い傾向にあります。
業務範囲が充実しているか
管理業務は大きく分けて、「入居者の管理」と「建物・設備の管理」の2種類あります。
しかし、すべての管理会社が同じ業務範囲というわけではありません。自身の境遇にあわせて、柔軟な管理業務をしてくれる会社を選ぶ必要があります。
大切なのは、オーナーの手が届かない業務を引き受けてくれるかどうかです。会社員の場合は賃貸経営に割く時間が限られるため、入居者の募集から建物や設備の管理まで、ほとんどの業務を請け負ってくれる管理会社を選ぶべきでしょう。
委託管理費が適切か
一般的に、委託管理費は賃料の3～5％が相場です。
しかし、委託した管理内容で異なることがあります。たとえば、管理の一部を委託する場合は3％、管理のすべてを委託する場合は5％などです。
また、他社にはないような独自の付加サービスがある場合は、6％や7％もあり得ます。注意する必要があるのは、この相場に対して高すぎる、もしくは安すぎる場合です。管理とは名ばかりで、手薄な業務になるおそれがあります。
問題解決力があるか
管理業務では、さまざまな問題が生じるおそれがあります。具体的には、以下のようなケースです。
- 入居審査
- 賃料滞納
- 設備の故障
- 退去時の原状回復と敷金の精算
- 水漏れ
管理を委託するということは、こういった問題解決をプロに委託することでもあり、集客と同様に大切です。
管理会社の情報力・担当者のアドバイス力・管理対応時間・連携している外部業者などに着目するとよいでしょう。また、不動産に関連した法律や税務、設備機器に精通していることも、管理会社選びのポイントです。
募集広告を見る
入居者を募集した際に出す広告（図面）は、管理会社が制作します。募集広告は入居者を募るうえで非常に重要ではありますが、管理会社によって募集広告の質が異なります。
- 魅力的な広告を出している
- 入居希望者が知りたい情報が載っている
- 内容がわかりやすく記載されている
上記のポイントが抑えられているかを確認しましょう。逆に、集客したいがために誇大広告や入居希望者に不利な情報を載せていない広告を出している場合は要注意です。入居後にトラブルが発生し、その対応も疎かになる危険性が考えられます。
監修者からのコメント
図面や写真の質は管理会社によって大きく異なるので、現在募集している管理物件の例を見せてもらうのが良いでしょう。
SUUMOなどに使う写真や実際に店頭でお客様に見せる図面の質が、内見に繋がるかどうかに直結してしまい、成約スピードに大きく関わってきますので、慎重に比較する必要があるでしょう。
管理会社の体制をみる
優良な管理会社を見極めるポイントとして、以下のようなものがあります。
| 管理会社を見極めるポイント | 理由 |
|---|---|
| 管理戸数が多い | 一般的に管理戸数と経験値や情報力は比例する |
| 管理物件の管理年数が長い | 管理年数が長いということは、賃貸オーナーに支持されている証である |
| 対応の早さ | 質問をしたときの返答が早く、内容もしっかりしていると、緊急時も素早く対応してくれる |
| 従業員の定着率 | 確認するのは難しいが、定着率の低い会社は何らかの問題がある危険性が高い |
管理会社選びを間違えるとどうなる？
賃貸経営にはさまざまな側面がありますが、管理会社の選び方で結果が大きく変わります。
結果とは、一言でいうと収益の悪化です。詳しくみていきましょう。
空室リスクと入居者の定着率が低下
集客スキルが低いと、空室リスクが高くなります。集客スキルとは、募集広告や接客力です。
魅力的な募集広告を多方面のサイトに出す、顧客ニーズを満足させる接客と知識が必要です。
また、せっかく入居してもらっても顧客対応力が低ければ、ほかの物件に引っ越してしまい、空室となってしまいます。顧客対応力とは、設備の故障やトラブルなどへの対応力です。
空室は賃貸経営において致命的です。安定した経営ができるよう、信頼できる管理会社を選択しないといけません。
入退去時のトラブル増加
入居前の審査と契約内容の説明は、非常に重要です。たとえば、騒音や臭気の問題があるにも関わらず、それについての説明がいい加減だと入居後のトラブル発生率が高くなります。
退去時の原状回復については、過去に多くのトラブルが発生し、最高裁判所でも争われた事例もあります。契約書の記載内容としっかりした説明、原状回復範囲の見極め、正しい修理見積もりが不可欠です。
資産価値の低下
賃貸経営を成功させるには、いつまでも魅力的な物件であることが重要です。
時代の流れにより、入居者のニーズは変わります。優良な管理会社は、顧客ニーズを満たす提案をしてくれます。典型例としては、新たな設備導入のアドバイスです。
逆に、入居者のニーズを満たせない物件は空室リスクが上がり収益が悪化します。その結果、資産価値が下がります。
管理委託契約を結ぶときの注意点
一口に管理契約といっても、全部委託や一部委託などさまざまな形態があります。あとで「こんなはずじゃなかった」という、トラブルも多いです。管理委託契約を締結するとき、最低限確認すべき注意点を紹介します。
業務範囲
管理契約の業務範囲は広く、1室のみの管理なのか、1棟全部の管理なのかでも中身は変わります。
何ができて、何ができないのかを契約時にはハッキリとさせておきましょう。その際、複数社に同時に相談しておくのがポイントです。複数社に相談しておくことで、それぞれの会社の業務範囲が広いのか、狭いのかがわかります。
費用
委託管理費用は、賃料の3〜5％が相場です。高すぎるのも安すぎるのも注意を要します。この場合は、なぜ高い（安い）のか理由を確認しましょう。
また、原状回復やリフォームの際には一般的に管理会社が業者を手配しますが、料金が適正かどうかも見積もりを取り寄せて確認しましょう。
契約期間と更新・解約
契約期間が長すぎないか確認します。2〜3年が適正ですが、あまり長い契約期間ですと見直しや確認がおろそかになります。
また、契約の自動更新が付いていることも多いです。契約期間が終わったタイミングで、ほかの管理会社に変更したものの、これまでの契約が自動更新されて二重契約になってしまった事例もあります。
また、解約通知をいつまでにしなければならないのかも確認しておくべきです。
たとえば、管理会社を変更するときに契約を解約しますが、解約の事前通知期間を間違えると余分な委託管理費を請求されてしまいます。別途違約金の定めがある場合もあります。
株式会社ライフアドバンス
保有資格：宅地建物取引士
株式会社ライフアドバンス代表取締役の檜垣知宏です。
2014年8月に設立し、恵比寿不動産という屋号で賃貸仲介・売買仲介・賃貸管理を行う不動産業者です。
不動産業界歴15年の経験を生かし、 運営しているサービスサイトである「不動産の相談窓口」の運営者も務めております。
会社ホームページ：恵比寿不動産
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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