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アパート経営・マンション経営における損益分岐点の考え方
アパート経営・マンション経営を始める理由には、「収入を増やしたい」「土地を活用したい」「相続対策」「老後に備えたい」などさまざまあるでしょう。
理由はさまざまでも、確実に共通しているのは「マイナスを望んでいない」ということでしょう。
今回はアパート・マンションオーナーが常に意識しておかなければならない収益のポイント、「損益分岐点」について考えます。
損益分岐点と算出方法
賃貸オーナーは経営者ですから、当然ですがどれだけの費用がかかり、どれだけの収益があるのかを具体的に考えてみなくてはいけません。
どんなに良い物件でも、相場より高過ぎて入居者が集まらなければ意味がないですし、満室にしたくて家賃を下げ過ぎ、収益がローン返済に追いつかなくても意味がありません。
収益がプラスになるかマイナスになるか、この基準をきちんと抑えておく必要があります。
そして、この基準とされるのによく使用されるのが「損益分岐点」です。
損益分岐点とは、その名の通り、このラインを超えれば黒字、下回ると赤字になるという、収益と費用が等しくなるラインを指します。
（Break Even Pointの頭文字を取ってBEPとも呼ばれ、よく表記されています）
アパート経営・マンション経営の場合は、収益＝家賃収入、費用＝諸経費とローン返済額と考えられます。
ここでいう諸経費とは、管理委託費や修繕費、保険料、各種税金など、支出する全てと考えます。
簡単な計算式にすると、以下のとおりです。
この計算式で算出される数値を部屋数にあてはめると、簡単に「〇部屋の空室まではマイナスとはならない」「〇部屋まで入居があれば利益が出る」と考えることができ、「余裕度」という表現もされます。
例えば、10部屋の物件で家賃が全て5万円、毎月のローン返済が30万円で、諸経費が10万円だとします。
先ほどの計算式にあてはめると、下記のとおりです。
よって、損益分岐点は80％です。
この数値をさらに10部屋にあてはめると、2部屋が空室でもマイナスにはなりません。
逆に3室以上の空室は即、対策を講じる必要があります。
また、毎月の空室率も重要ですが、年間で「120室中、空室を24室までにとどめなければならない」と考えると、常に空室の1室などがある場合、安心していられる数値とは言いづらいですね。
特に出入りが激しいとされる3～4月は、管理会社に任せっきりにはできない時期かも知れません。
ちなみに、全国的な空室率が20％前後であることを考えると、損益分岐点は70％以下にしておきたいと考える人が多いようです。
非常に空室率が高い地域は、土地保有率が高く、税金対策のみでアパート経営・マンション経営を行っており、空室があることを問題視していないケースもあります。
損益分岐点を下げる・維持するには
新築時は理想的な家賃収入が得られるかも知れませんが、時間がたてば、中古物件として家賃を下げることになり、結果的に損益分岐点が上がることは容易に想像できます。
そのため、損益分岐点は、できる限り低く設定しておきたい、または下げたい、というのが本音でしょう。
では、そのためにはどのような方法があるのでしょう？
考えられるのは、「諸経費を減らす」「家賃を上げる」などです。
諸経費を減らす
時代に合わせて不要となった設備を処分したり、管理費用などのランニングコストを見直します。
これからアパート経営・マンション経営に乗り出すのであれば、初期費用としてどれだけ下げられるかを考えます。
ただし、減らすことばかりを考えて、品質管理を軽視すれば、競争に負けたり、結果としてトラブルが発生するなども考えられますので、バランスが重要です。
家賃を上げる
何の事情もなく家賃を上げても、価格競争に負けて入居者を失います。
付加価値をつけることで家賃を上げる、あるいは維持することを目指します。
リフォームなどで魅力度を上げたり、光る個性を出すなどが考えられます。
このように、損益分岐点は低いほど賃貸経営を安定させます。
金融機関のローン審査時に質問される場合もありますので、常に意識すべき数値でもあります。
くれぐれも、「知らない間に赤字になっていた」ということがないよう、経営者として、不動産投資会社や管理会社、税理士など、良いパートナーを得て、余裕のある経営ができるよう考えていくことが重要です。
（りびんまっちこらむへんしゅうぶ）
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