アパートの原状回復の費用を解説！負担するのは借主？貸主？

アパートの退去をするときの原状回復の費用は、トラブルの原因になりがちです。借主は無知につけこまれて、過剰に請求されているのではないか、という疑問が生じやすいためです。アパートの原状回復にかかる費用をまとめましたので、ぜひ確認してください。

アパートの原状回復の費用一覧

一般的なアパートにおける、原状回復の費用は次のとおりです。なお、喫煙によるヤニ汚れなどの汚損、建具の破損など、室内の使用状況により追加費用が発生する場合があります。

水回りの改修全般にわたって費用がかさむ傾向にあり、特にユニットバスの交換費用は高額です。 一方、フローリングと比較してクッションフロアは安価に交換や補修ができることや、防音効果も期待できることから、アパートでの採用が増えています。

原状回復を行うときには、室内の使用状況や入居期間によって実施するかどうかが異なる作業があります。たとえば、壁紙の張り替えやフローリングの補修作業は、室内の状況に応じて必要性が判断されるもので、必ず実施するわけではありません。一方で、玄関の鍵交換やハウスクリーニングなどは、新しい入居者を迎えるたびに行うことが一般的です。

間取り別の原状回復費用の相場

間取り別の一般的な原状回復費用は、次のように考えられています。

あくまでも目安なので、入居者が比較的きれいに使ってくれたり、費用の高い作業がなかったりしたら、より安く抑えられることもあります。

アパートの原状回復の費用を負担するのはどっち？

原状回復は借主と貸主の間で、費用の負担を押しつけ合うことが頻繁に発生するトラブルのひとつです。たとえば、キッチンの油汚れなどに関しては、それが通常の使用によるものなのか、それとも適切な清掃が行われていないことによる過失なのかを判断するのは困難です。このように、明確に判断できないケースに関しては、明確なガイドラインが存在しません。そのため、個別に判断して決めることになります。

キッチン回りの油汚れ

油汚れは一般的に、日常の掃除で対処できるものとされています。そのため、通常の掃除で取りきれないほど頑固な油汚れの場合、専門業者のクリーニングを必要とするため、借主の負担になることが多いです。また、通常の掃除で十分に対応できる程度の油汚れの場合、基本的には掃除が不十分であると見なされ、こちらも借主の責任になることが一般的です。しかし、貸主が実施するハウスクリーニングで対応が可能な場合は、借主の負担が軽減されることもあります。

トイレ、浴室の水アカ、カビ

キッチンと同様に清掃が不十分な場合は、善良な管理者の注意義務を果たしていないものとして借主に責任が問われます。しかし、浴室の形状が複雑で掃除が難しい場合や、構造的な欠陥によって十分な換気が行えない場合は、借主ではなく貸主へ責任が求められます。

DIYでくくりつけた棚の撤去

近年のDIYブームにより、原状回復に関するトラブルも増えています。そもそも、原状回復とは「借りた物件をもとの状態に戻すこと」を指し、借主がDIYで設置した棚についても、基本的には借主の責任であるとされています。

自身が取りつけた棚がしっかりしているため「そのまま残したほうがよい」と考える借主がいるかもしれません。しかし、物件の管理は、貸主の判断が最優先されます。そのため、貸主が棚の撤去を選択した場合、その費用は借主に請求することになります。アパートなど賃貸住宅におけるDIYは、原状回復を意識することが大切です。

ペットの臭い

長期にわたるペットの飼育によって発生する臭いも、原状回復の費用をめぐってトラブルが発生しやすい事由です。そもそも、ペットの飼育が可能な住居では、契約書のなかでペットによる臭いや爪痕などに関する取り決めがされることが一般的です。もし、契約書に明記されていない場合、協議のなかで借主の費用負担が求められることがあります。

ただし、壁紙の張り替えやハウスクリーニングで問題が解決できる場合は借主の負担となるものの、減価償却の観点により費用が軽減されることが一般的です。

引っ越し作業による破損

引っ越し作業中に設備が破損したら、多くの場合は日常生活での破損と同様に、借主の管理責任として修理や弁償が求められます。これは借主が設備を適切に使用し、損傷を避けるための注意を払う義務があるためです。

引っ越し業者が設備を破損した場合、その業者との契約者に責任が生じます。借主が直接業者と契約を結んでいる場合は、借主が責任を負います。しかし、貸主が特定の業者を指定し、その業者が作業を行ったときには貸主にも責任が生じます。

「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の概要

退去時の原状回復費用をめぐるトラブルが多発したことを受け、国土交通省は1998年に「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を策定しました。このガイドラインは、借主と貸主の費用負担の考え方を明確にし、不動産に関する知識が少ない借主を守ることを目指しています。

ただし、このガイドラインには法的な強制力がないため、基本的には賃貸借契約の内容が優先されます。そのため、原状回復に関する問題は退去時だけでなく、入居時から注意を払う必要があります。

参考：国土交通省「「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について」

原状回復の定義

原状回復とは借主は賃貸物件の退去をするときに「物件を借りたときの状態に戻すこと」を指します。しかし、ガイドラインでは「借りた当時の状態に借主が完全に戻すことではない」と明記しており、費用は借主と貸主で適切に分担されるべきとしています。

経年劣化と借主の負担

借主が負担すべき原状回復費用は、通常の使用による劣化や経年変化を超えた損耗部分に限られます。たとえば、壁紙の自然な色あせや床の軽微な傷などは、時間の経過とともに生じるもので、借主の責任外と考えられます。

通常損耗と故意過失による損耗の違い

原状回復費用の負担者を決める際に重要なのは、損耗が「自然による損耗」なのか「故意過失による損耗」なのかという点です。自然による損耗は日常的な使用による劣化を指し、一般的に借主の負担になりません。一方、故意過失による損耗は借主の不注意や不適切な使用が原因で生じた損傷を意味し、借主の負担になるおそれがあります。

借主負担の算出方法

借主が負担する原状回復費用は「施工単位」で計算され、修繕や交換を行うときの最小単位のことを指します。たとえば、壁紙の張り替えなら一面単位、フローリングの張り替えなら一部屋（1枚）単位で考えます。

契約書の重要性

原状回復に関するトラブルでは、一般的に契約書の内容がガイドラインよりも優先されます。ただし、契約書の条項が社会通念上不当と判断される場合は、たとえ契約書に記載されていても無効となることがあります。そのため、ガイドラインから大きく外れた契約条項がある場合は、慎重な検討が貸主と借主に求められます。

アパートの原状回復のトラブルを避けるには

アパートの原状回復のトラブルは、借主、貸主どちらも心理的な負担になります。できるだけトラブルを避けて、気持ちよく退去するために必要なことを紹介します。

借主ができる原状回復トラブルを避ける方法

アパートの退去をするときの原状回復トラブルを防ぐには、次の2点に注意しましょう。

さらに、日常的にこまめな掃除を心がけ、カーペットや床、壁にはカーペットやラグなど、適切な防護アイテムを使用することも、トラブル防止のために重要なポイントです。

貸主が適正に原状回復を進める方法

アパート経営において、1部屋あたりの賃料収入は決して多くありません。そのため、できるだけ原状回復の費用を抑えることが、健全なアパート経営に欠かせないのです。しかし、借主との交渉には専門的な知識が不可欠です。原状回復に関する判例も蓄積されており、請求の可否がより明確になってきました。しかし、法的知識を常に更新し、適切に運用することは容易ではありません。

そこで、アパート経営を専門的な知識のある、賃貸管理会社へ委託することもひとつの方法です。賃貸管理会社へアパートの経営を委託することで、次のメリットを期待できます。

専門的業務を任せられるため、効率的かつ適切なアパート経営が可能になるでしょう。また、借主との交渉による、心理的な負担の軽減も見過ごせないメリットです。原状回復の費用負担のトラブルは長引きやすい問題のため、できるだけ借主と貸主の双方が納得できる根拠を示すことが重要です。不動産を専門とした賃貸管理会社による説明という「納得感」も見逃せない点といえるため、借主との交渉で悩んでいる貸主はぜひ検討しましょう。

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