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アパート経営・マンション経営の失敗例と回避方法
外貨、国債、投資信託、株式、FXなどさまざまな資産運用がある中で、不動産投資はミドルリスク・ミドルリターン、あるいはローリスク・ロングリターンと言われます。
ミドルとは言っても、リスク（不確実性）があることに変わりはなく、失敗している方も多く存在するのが現実です。
今回は、マンション経営に見られる失敗例とその回避方法について考えます。
もくじ
アパート経営・マンション経営の失敗例
空室リスク
購入時には満室だった投資物件。
〇〇大学や△△工場が徒歩圏内だから、入居者の確保には困らなくて安心…などと思っていたら、お目当ての大学は移転してしまい、工場は経営不振で閉鎖。
このままでは入居者が見込めず、かなり価格を下げないと売却もできない、これは実際にある話です。
特に大学の移転については、ここ数年都心回帰の流れがあり、残された大学跡地には、入居者の見込めない施設の計画が決定している場合もあります。
入居者層を絞り過ぎた計画は、時代の流れについていけない可能性があるのです。
利回りだけの物件選び
都市部とは言えないエリアには、高い利回りを魅力に販売している物件が数多くあります。
ですが、販売時に公開されている利回りは、満室を想定した表面利回り（年間家賃収入÷総投資額）で、経費なども家賃収入から引かれていない場合がほとんどです。
不動産投資初心者の方に多い失敗のようですが、現地視察や調査をせずに、「今買わなければ売れてしまう！」と勢いばかりでスタートしてしまうと、
実際には購入直後からの空室発生や、高額な修繕費発生の要因となる、物件の耐用年数以上の長期ローンなどの問題に悩まされ、結局はマイナスで手放すことになるという話も少なくありません。
ハイリターン＝ハイリスクであることは、不動産投資でも同じなのです。
税軽減の特例が終わったら赤字に
新築物件には、建物に固定資産税や都市計画税の軽減という恩恵があります。
ただし、これは期間限定です。
仲介業者の説明が足りなかった場合や自分自身の勉強不足で、軽減期間を意識せずに、初期投資から2～3年の見通しで黒字と判断してしまい、軽減措置期間が経過した途端に赤字になり、手持ちの資産をローン返済に投入することになる場合があります。
不動産投資は、短期的な見通しではリターンを計りきれないというリスクが存在するのです。
自分の理想を投資にあてはめてしまった
「駅チカで便利。少し高いけれど、部屋も広くて設備も充実。自分ならこの部屋に住みたい。」そう思えるから購入した物件なのに、入居者が集まらない…。
仕方なく家賃を下げて入居者を確保したけれど、当初の家賃で入居した方とトラブルが発生したり、家賃を下げても修繕費や管理費が下がる訳ではないため、事業計画が狂ってしまったという失敗もあります。
『自分が住みたいと思う物件を選ぶ』というのも正解の一つであり、決して間違いではありませんが、入居者が賃貸物件を選ぶ第一条件は『賃料』です。
次いで『立地』であり、部屋の広さや設備は、人によって違いが多く出てきます。
特に一人暮らしで仮住まいと思っている若者の場合、学校や仕事で滞在時間が短くなることを考えると、広さや設備の優先順位は低くなることが多いでしょう。
アパート経営・マンション経営は、『経営』であり、『投資』でもあります。
自分の趣味や理想を反映させ過ぎると、経営・投資としての焦点にズレが生じ、リスクにつながる可能性があります。
よく見られる失敗例を挙げてみましたが、この他にも、仲介会社や管理会社の選定による失敗や、トラブルに対するシミュレーションの甘さを要因とするものもあります。
また、成功といえるアパート経営・マンション経営の中にも小さな失敗や後悔はあるはずですから、『不動産投資の数だけ失敗の数もある』と言っても、過言ではないかもしれませんね。
失敗を回避する方法とは
投資においてリスクとリターンは切り離せないもので、これは不動産投資（アパート経営・マンション経営）においても変わりありませんが、これを回避する方法はないのでしょうか。
先ほどの失敗例からすると、一番の回避方法は、パートナー選びにあると思いませんか？
大学や工場の移転によって空室問題が発生することは、常に調査を行っている優良な仲介会社であれば、そのリスクを事前に知らせてくれるでしょう。
また、地方の高利回り物件のリスクも、その地方特有の問題（例えば凍結で損壊した暖房設備の修繕費が高額など）を熟知している仲介会社や管理会社であれば、修繕費積立についても一緒に考えてくれるはずです。
税金の特例などについても、不動産投資に強い税理士が親身になってくれれば、特例期間だけでなく、その他の節税についても良いアドバイスをくれます。
また、専門家だけでなく、感情に走りがちな自分の投資行動を「ちょっと待って」と深呼吸の機会を与えてくれるのは、家族かも知れません。
信頼できるパートナー選びに重点を置けば、失敗を回避できる可能性は高くなるはずです。
失敗を予防するには
アパート経営やマンション経営を始めるには、信頼できる不動産仲介会社や税理士を選ぶことが重要ですが、信頼できる専門家を見極めるためには、自分自身も知識を持つことが必要です。
不動産仲介会社が、販売物件のメリットだけでなく、リスクを周辺エリアの事情を調べた上で説明できるか。
管理会社が、そのエリア特有の気候による懸念材料や対策を持っているか、その物件で過去に起きたトラブルを熟知し、対処できているか。
税理士が不動産投資に強く、税制改正によるオーナーへの影響を即時に知らせてくれるかなど。
これらは、自分自身にある程度の知識がなければ見極められないことでしょう。
また、成功例以上に、知識として『失敗を学ぶ』ということは重要なものです。
失敗した方の体験談や失敗例を数多く知ることで、自分に置き換えて対処方法をシミュレーションできれば、具体的な費用として事業計画に落とし込むことができます。
自分にとっての失敗とは
アパート経営・マンション経営は、自分自身に知識をつけ、信頼できる第三者に相談しながら進めることが重要ですが、もう一つ、明確な目標をもって臨むことも非常に大事です。
人によって、成功や失敗の基準は違います。
これは不動産投資でも同じことです。
あなたにとってアパート経営・マンション経営を始める理由は何でしょうか。
例えば、今ある土地の節税対策ができれば良しという方と、ある年齢までに資産を10億円にしたい方、老後資金として年金で足りない分を補いたいという方では、成功の基準も、失敗の基準も違うはずです。
アパート経営・マンション経営をする目的が明確であること、その目的を達成するための具体的な計画を立てることが、失敗を招かない最善の方法と言えるのかも知れません。
投資はギャンブルではありません。
ただ『資産を増やしたい』という漠然な思いではなく、自分のライフプランに合わせて考え、進めていきたいですね。
（りびんまっちこらむへんしゅうぶ）
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