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アパート経営・マンション経営において入居率をアップさせる方法とは
アパート経営やマンション経営のリスクで、まず思いつくことといえば、収入を大きく左右する『空室』でしょう。
相続税対策として注目されるアパート経営・マンション経営は、賃貸需要を超える供給を生み出し、飽和状態となっています。
「年間で合計〇室までに空室を抑えておかなければ…」そんな危機感を持っているオーナーも少なくないはずです。
『家賃収入から借入金を返済する』という、基本的なシステムを揺るがす空室問題。
入居率をアップさせるには、また、高い入居率を維持するためには、どうすれば良いか考えます。
入居率はなぜ下がる？
一般的に、スタートから5年間が90％以上、それ以降は80％の入居率を維持することが目安とされているようです。
では、なぜ入居率は下がる（空室率は上がる）のでしょう。
主な理由（問題）を挙げてみました。
- 築年数
- 設備が充実していない
- 募集活動を積極的に行っていない
- 管理の面が行き届いていない
- 家賃設定が高い
理由①②は、スタート時に高い入居率であった場合、セットで考えるべき問題です。
新築当時は設備も最新で外観も当時人気のスタイルで、あっという間に入居者が決まったけれども、時が経てば中古物件です。
設備も、今はもっと便利で省エネなものが出回っているなどが考えられます。
理由⑤も、新築時は適正な家賃設定だったけれど、現在は築年数の割に周辺相場より高くなっている場合があります。
理由③④は、不動産仲介会社、管理会社の選定や関係性に問題があった場合です。
新築当初は積極的に動いてくれた不動産仲介会社、管理会社も、新築を優先することで中古となった物件には手が回らないといった場合もあります。
管理についてはオーナー自身が行っている場合もありますが、築年数が経つことで、個人では管理が難しくなってきたという例もあります。
入居率をアップされる方法
入居率が下がる主な理由を挙げてみましたが、この問題、対策には大きく分けて
『物件の魅力をあげる』『パートナーの見直し及びパートナーとの関係の見直し』『家賃の見直し』の3種類があると考えられます。
対策1物件の魅力をあげる
築年数や設備に関しては、さまざまな種類の対策があります。
リフォーム＆リノベーション
代表的なものは水回りで、3点ユニット（バス・トイレ・洗面台）は今や不人気の代表とも言われています。
3点を独立させることはもちろん、トイレを温水洗浄便座にしたり、バスルームに追い炊き機能をつけるなどの改善は、パートナーである不動産仲介会社・管理会社などからも勧められる定番の提案です。
エアコンも、古いものは効きが悪く燃費も良くないため、新しいものに取り換えるのは定番対策の一つです。
畳からフローリングへ、壁紙の張り替えなどは、退居が発生した際の修繕のタイミングで対応している物件もあります。
居室空間だけでなく、外装やエントランス部分の工夫も、インターネット検索でアップできる画像が増えるため、見逃せないポイントです。
DIYチャレンジ
リフォームやリノベーションといった大規模な改修は難しいという場合、DIYの範囲で部屋の印象を変えるといった方法もあります。
壁紙の張り替えやカーテンレールの取り換え、床材の変更なども、DIY好きの方なら、そんなに難しいものではありません。
例えば、海沿いの街にある物件なら、人気のカリフォルニアスタイルの壁紙にヴィンテージ風の棚の取り付けをする、
都心で緑を感じられない物件なら、ナチュラルテイストの壁紙に、観葉植物をおきたくなる無垢材の棚を取り付けるなど、それだけでも雰囲気は全く変わります。
ただし家賃をいただくためのDIYですから、完成度が低い訳にはいきません。
チャレンジするなら、素材の勉強や技術の向上は必須です。
『居室のこの部分はDIY可能』などを売りにする物件も、空室に悩む団地を中心に目立つようになってきました。
付加価値
最近では防犯意識の高まりから、モニター付きインターフォンやオートロックの設置も増えてきています。
浴室換気乾燥機も、「１人暮らしなのに、外で洗濯物を干すのはちょっと…」という女性や、花粉症などのアレルギーを持つ方に人気があるようです。
生活から切り離せないインターネットも、最近では入居者無料（ブロードバンド常時接続無料等）を付加価値としている物件も目立ち始めました。
こちらも合わせてご参照ください。
物件自体の方向性を変える
晩婚化や高齢化など、単身世帯が増えることで注目されているのが、高齢者用住宅やペット可能の物件への変更です。
大規模な工事や、既存の入居者との兼ね合いが大きな課題ですが、今後間違いなく需要が増えると言われているため、検討はしてみたいところですね。
対策2パートナーの見直し＆パ－トナーとの関係の見直し
アパート経営・マンション経営は、生活の場を提供する事業です。
そのため、入居者にとって住み心地はとても重要な課題です。
室内の設備のトラブルがあった場合に速やかに対応してくれるか、エントランスや廊下・階段、ゴミ置き場などの共用部は清潔が保たれているか、騒音などの問題に細やかに対応してくれるかなど、安心して暮らすためには、管理会社がとても重要です。
もし上記のような対応ができてきないのなら、管理会社と話し合いをして、こちらの要望を受け入れられるか、しっかりと確認する必要があります。
そこで要望に対して不誠実な対応をとるようであれば、管理会社の変更を検討した方が良いでしょう。
また、すでに空室があってなかなか次の入居が決まらない場合は、管理面の見直しももちろんですが、入居者募集を担当する不動産仲介会社との関係も、見直さなければいけないでしょう。
仲介会社は賃貸契約が成立することで報酬が得られるため、もしかすると、新築に比べて成約率が低くなりがちな中古物件に対してのモチベーションが低いのかもしれません。
まずは空室対策を相談してみて、変化がないようであれば、仲介会社も見直しをするべきでしょう。
特に地方の場合は、全国展開の大手に仲介を頼んでいたら一向に連絡がなかったのに、地元に強い中堅の仲介会社に頼んだ途端に入居者が決まったなどの話もあります。
対策3家賃の変更
本来であれば、最初に思いつく対策かもしれませんが、家賃を下げるのは最終手段にしたいところです。
確かに月5万円の家賃で、6カ月入居者が決まらなければ、単純計算で30万円が入りません。
それなら4万円に下げて、少しでも早く入居者を決めたいというのは本音でしょう。
ですが、その前にできることがあります。
まずは、周辺相場の調査です。
立地や設備、築年数がほぼ同条件の他物件が所有物件より家賃設定が低ければ、それは相場がずれている可能性があります。
この場合、家賃の見直しから入っても問題ではありませんが、他物件が同等の家賃設定にして満室であれば、違いがどこかにあるはずなのです。
まずはその違いを探し出します。
そして、それでも入居者が決まらなければ、家賃を下げる前に、『敷金礼金ゼロ』や、『フリーレント』を試します。
大きな収入を逃すようにも思われますが、例えば、賃貸契約は2年更新が大半です。
フリーレントを2カ月とした場合の負担は10万円で、家賃を1万円下げるよりも負担は少ないのです。
これが長期賃貸に繋がれば、より差額は大きくなり、元の家賃が高額であれば、やはり差額は広がります。
状況にもよりますが、家賃を下げるのは、上記を試した上で実行されてはいかがでしょうか。
終わりに
入居率は常にオーナーの課題です。
物件が歳をとるだけでなく、時代のニーズも変わります。
現在人気の物件の付加価値が、何十年先にも人気なのかは、誰にもわかりません。
そのため、オーナー自身が賃貸経営について、継続的に勉強していくことが重要です。
良いパートナーを得て相談しつつ、自身のスキルアップも怠らないことが、入居率の高さを長期に渡って獲得する方法と言えるのではないでしょうか。
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（りびんまっちこらむへんしゅうぶ）
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