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アパートに空室が多い理由はなに？すぐに試せる対策法を解説
アパートに空室が多いと収益が悪化し、ローンの返済に影響が出るなど深刻な事態となるおそれがあります。そのため、空室が多い理由を特定し、適切な対策を講じることがアパート経営では重要です。
アパートに空室が多くなる6つの主な理由と、それに対する5つの具体的な対策を解説します。アパート経営に取り組んでいる方は、ぜひチェックしてください。
緊急課題！アパートに空室が多い理由を見つけよう
空室の多い状態が続くのは、アパート経営にとって深刻な問題です。空室期間が長期化すると「アパートローンの返済ができない」「手もとの現金が減って将来的な修繕ができなくなる」などさまざまなリスクが考えられます。
そのため、アパートに空室が多い理由を探ることはアパート経営にとって非常に重要度が高いといえます。
ここでは、アパートに空室が多い理由を6つ紹介します。
周辺物件と比べて賃料が高い
空室が解消しない原因のひとつが、周辺物件と比べて賃料が高いことです。近年では不動産ポータルサイトで部屋探しをする人が多いため、周辺の類似物件と容易に賃料の比較ができます。そのため、周辺物件より賃料が高いと、その時点で候補から外されてしまいます。
物件のある立地や建物の状況と賃料が合っているか、周辺物件と比べて調べる必要があるでしょう。
引っ越しシーズンで退去が多い
たとえば、大学の近くにある物件で、学生を中心に募集している場合は引っ越しシーズンの2〜3月に退去が増加します。ワンルームマンションに住んでいる会社員も、転勤で引っ越す方が多い時期です。
空室リスクを減らすには、空室期間が短くなるように現在の入居者がまだ住んでいたとしても、退去が決まった時点で退去日に合わせて新しい入居者を募集するとよいでしょう。
設備が古くてみすぼらしくなっている
築年数が経過するにつれて設備が古くてみすぼらしくなるため、新しい入居者が入りにくくなることがあります。新しいアパートやマンションがどんどん建てられるため、同じような立地条件ならきれいな物件が選ばれやすいのです。
特にトイレやバスルームなどの水回りは新しいと人気があるため、設備が老朽化してきたらリフォームも検討しましょう。
住民の質が低下している
賃貸物件に住んでいる住民の質が低下していると、入居率に悪影響を与えるおそれがあります。
たとえば「ゴミ出しルールが守られていない」「騒音が発生する」「住民同士のトラブルが絶えない」などの問題がある物件では、退去する人が多くなります。特に安い賃料で貸し出している物件では、住民の質がよくないことが多いでしょう。
オーナーは入居審査の際に、入居者の質をよく見極めて部屋を貸すことが大切です。
立地条件がよくない
賃貸物件を借りるときには、多くの人が最寄駅からの徒歩分数などの条件から決めています。そのため、駅から遠いなど立地条件がよくない場合は、空室が続くことが高くなります。
立地条件がよくないと築浅でも入居者が見つかりにくいことがあるため、賃料を周辺の類似物件の相場より割安にすることも検討しましょう。
入居者募集に力を入れていない
空室が出たら管理会社が入居者を募集しますが、担当者が力を入れないとなかなか貸室が埋まりません。物件自体がよくても入居者が見つからないため、資金繰りに困るおそれがあります。
管理会社を選ぶときは、客付け力の高い不動産会社を選びましょう。インターネット広告で写真を多く掲載していたり、物件情報を細かく載せていたりする不動産会社がおすすめです。
すぐにできるアパートの空室対策 5つの方法
アパートは空室のまま放置していると収益が悪化して、アパートローンの返済に影響が出たり、売却できなかったりと悪い影響が出てきます。そのため、早めの解決が必要です。
ここでは、あまりお金と時間をかけずにできる、空室対策を紹介します。
フリーレント、敷金・礼金なしなどで借りやすくする
オーナーがアパートの空室対策として採用しやすいのが、賃貸物件にフリーレントや敷金・礼金なしなどの条件をつけることです。フリーレントとは、一定期間の賃料を無料にする条件で、空室対策の切り札としてよく利用されます。
家賃は一度値下げすると元の金額に戻すことが難しいのに対して、フリーレントや敷金・礼金なしなどは一時的なサービスなので気にする必要がありません。費用対効果が大きい方法といえます。
インターネットを無料で利用できるようにする
入居者に人気のある設備のひとつが、無料で利用できるインターネット回線の導入です。特に若い入居者はスマートフォンを頻繁に利用するため、無料のインターネット回線が用意されていると通信費を節約できます。そういった事情もあって、インターネット無料は賃貸物件でも人気の設備です。
一般家庭のインターネット回線の使用料は、月額4,000〜6,000円ほどなので、入居者にとってかなり魅力的といえるでしょう。
宅配ボックスなど人気の高い設備を導入する
宅配ボックスも入居者に人気のある設備のひとつです。特に日中、部屋に誰もいない単身者に人気があり、近年では賃貸マンション・アパートに必須の設備として挙げられます。
宅配ボックスを設置すると物件の付加価値が高まるため、周辺にある類似物件の家賃相場より高めの賃料を設定することも可能です。
家賃を見直す
空室が長期化するときの対策として、考えておきたいのが家賃の見直しです。物件の状況と家賃の金額が合っていない場合は入居者が入りにくいため、適切な家賃を設定します。入居者にとって家賃が5,000円下がった場合、年間で6万円の節約になるのでお得といえます。
賃貸物件は建物や設備が経年劣化するため、いま住んでいる入居者に対しても更新のタイミングなどで、年数の経過により家賃を下げることを検討してみましょう。退去を考えていた場合は、そのまま入居し続けてくれるかもしれません。
ただし、一度値下げした家賃を上げるのは簡単ではありません。家賃を見直すときはじっくり考えたうえで実行してください。
広告料を支払う
広告料は原則、不動産会社が負担していますが、例外として貸主が負担するケースもあります。
空室期間が長い物件に入居者を入れたい場合、賃貸借契約が成立したときに広告料を支払うことを不動産会社と取り決めると、熱心に借主を見つけてくれる可能性が高まるでしょう。
広告料は物件により違いがあり、空室期間が長い物件は2〜3カ月など多めにするケースもあります。広告料は成功報酬なので賃貸借契約が成立しなかったときは、支払う必要がありません。
賃貸管理会社への委託も空室対策
自主管理をしている場合、賃貸管理会社へ委託するのもよいでしょう。空室対策になる理由としては「プロが管理するため、空室対策も行ってもらえる」「行き届いたメンテナンスができる」などが挙げられます。
空室対策としての賃貸管理会へのアパート管理の委託について解説します。
プロの賃貸管理会社に空室対策を任せる
賃貸経営では、次のような業務があります
- 入居者募集
- 入居者管理（家賃集金、契約更新、契約終了事務）
- 建物設備の点検・メンテナンス
- 原状回復工事
入居者が退去したときは、新しい借主を見つけるために募集したり、設備が故障した場合には修繕したりしなければなりません。
管理会社に管理を委託すればこれらの業務をプロの不動産会社が代行してくれるため、会社員など本業が別にある人でも負担をかけずに賃貸経営を行えます。
賃貸管理会社に支払う管理費用の目安
不動産管理会社に支払う管理費用の目安は、基本的に家賃の5%程度です。 たとえば、毎月の家賃収入が100万円の場合、管理手数料は毎月5万円ということになります。
ただし、業務によっては管理手数料以外の、次のような費用を請求されるケースがあります。
- 原状回復費用（ワンルームで10～15万円）
- 室内設備の修繕・交換費用（給湯器、エアコンなどの設備で費用はさまざま）
- 賃貸借契約の締結・更新（報酬の目安は賃貸借契約締結だと家賃の0.5～1カ月、更新契約時は家賃の0.5カ月程度）
管理費用はそれほど大きな割合を占めませんが、原状回復費用や室内設備の修繕・交換費用、賃貸借契約の締結・更新などでさまざまな費用がかかります。賃貸借契約の締結・更新は、特約で手数料全額を入居者負担とする場合もあります。
オーナーにとって大きな負担となるのは、原状回復費用や室内設備の修繕・交換費用です。賃貸管理会社はもともとの工事費に自社の手数料を上乗せした金額をオーナーに請求するのが一般的なので、やや割高になるでしょう。
まとめ
アパートの空室対策として効果的な方法は、以下のとおりです。
- フリーレントや敷金・礼金なしなど借りやすい条件を設ける
- 無料のインターネット回線を導入する
- 宅配ボックスを設置する
- 適正な家賃へ見直す
さらに、賃貸管理会社にアパート経営を委託することで、プロの手によるきめ細かい対応が期待できます。空室対策にもよい影響があるでしょう。空室は収益に直結するため、原因を分析し、すみやかに適切な対策を講じてください。
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この記事の編集者
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