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マンションの管理費の相場は？決まり方や購入時のポイントも含めて解説
マンションに住む際は購入時の費用だけでなく、毎月管理費を支払う必要があります。管理費が高いと家計の負担になってしまうケースもあるでしょう。あまりにも負担が大きい場合は、一度管理費の相場を確認してみるのがおすすめです。
本記事では、マンション管理費の相場について主に解説していきます。また管理費の決まり方や、管理費が高くなる理由などにも触れた上で、支払いを滞納するとどうなるかなども紹介するので、ぜひ参考にしてみてください。
もくじ
そもそもマンション管理費とは
マンションの外観
ここからはマンションの管理費が何に使われるのか、修繕積立金との違いなどについて解説します。
日常的な管理に充てられる
マンション管理費は、日常的なマンションの管理に充当される費用です。マンションの日々の管理は、住民が快適かつ安全に日常生活を送るために必要なものです。
基本的には、マンションの共用部分を管理する際の費用に充てられています。たとえば廊下やエントランスの掃除費用は、管理費から捻出される費用です。掃除だけでなく、電球が切れていたら交換したり、エレベーターのメンテナンスをしたりといった電気まわりの管理も、管理費を使って行われています。このように安全性だけでなく、住民が気持ち良く暮らすために、管理費は必要です。
さらには適切なメンテナンスが行われなければ、マンションの資産価値が下がるという点も考慮しなければなりません。いざ売却するときになって、共用部分が汚かったり、破損していたりすれば、マンションの価格が下がる、売れにくくなるということも予想されるでしょう。このような状況を防ぐためにも、管理費を使って日頃から定期的に管理する必要があります。
修繕積立金との違いを解説
マンションに住んでいると修繕積立金も発生するため、管理費はどう違うのか、疑問に思う方も多いでしょう。
修繕積立金は、建物の修理工事に使う費用として積み立てられるものです。マンションでは住まいの安全性を維持するため、「建物の区分所有等に関する法律」という法律に基づいて大規模修繕工事を行うことが決められています。何年後にどこを修理するといった長期修繕計画が立てられており、将来的にどれくらいの金額が必要になるかという見通しができているのです。
マンションの大規模修繕とは、たとえば以下に挙げるような内容です。
- 外壁補修
- 塗装
- 共用部分の防水工事
- シーリング工事
- 給排水管の工事
修繕積立金の金額は、想定される修理の内容、年数、戸数など、マンションによっても異なります。
マンションの管理費の決まり方とは
マンションの管理費は、いくつかの条件を加味した上で決められています。ここではマンションの管理費が決まるときのポイントである以下の3つについて解説します。
- 階数
- 戸数
- マンションの価格
階数
基本的にマンションの階数が多いと、戸数が多くなります。戸数が多いとマンションの維持管理にかかる金額を戸数ごとの専有面積で割ったときに、一戸あたりの金額が下がるため、管理費は安価になりやすいです。反対に、階数が少ない場合は戸数も少ないため、一戸あたりの金額は上がる傾向にあります。
ただし階数が20階を超えると、全体の管理費用が上がるため、戸数で割っても管理費が高くなるケースがあります。特にタワーマンションの場合は、ロビーがあったりコンシェルジュがいたりして共用部分のサービスが充実しているため、管理費用が高くなりがちです。
戸数
階数の項目で触れたとおり、管理費は戸数が多ければ安価に、戸数が少なければ高額になる傾向があります。たとえばマンションの管理人を置くための費用は、戸数が多くても、少なくても、ほとんど変わりません。すると、規模が大きなマンションほど戸数が多いために、一戸あたりにかかる費用は少なくなります。
タワーマンションのように規模が大きくても、共用部分のサービスが充実しているために管理費が高くなりやすいのも、負担するマンションの所有者が少ないためです。
マンションの価格
価格が高額のハイグレードマンションは、管理費が一般的な相場よりも高額です。大きな理由としては、前述したとおり、共用部分のサービスが充実していることが挙げられます。ロビーなどの共用部分が広いだけでなく、待合所や住民が使えるジム、カフェなどが併設されていたりするため、管理に高額の費用がかかります。
ハイグレードマンションはある程度規模が大きく、階数も戸数も多いです。しかし、それでも一戸あたりの管理費は高くなる傾向です。
管理費の相場は？マンションの種類別に紹介
国土交通省による2018年度の「マンション総合調査」によれば、管理費の相場（駐車場使用料からの充当を除く）は月額1万862円で、修繕積立金の相場は、月額1万2,268円です。
以下に管理費と修繕積立金のそれぞれについて、地域別に平均額をまとめました。
| 地域 | 管理費（/円） | 修繕積立金（/円） |
|---|---|---|
| 北海道 | 9,287 | 1万4,381 |
| 東北 | 1万576 | 1万1,479 |
| 関東 | 1万2,149 | 1万2,973 |
| 北陸・中部 | 1万1,010 | 1万151 |
| 近畿 | 1万1,045 | 1万532 |
| 中国・四国 | 9,120 | 9,500 |
| 九州・沖縄 | 1万369 | 1万244 |
※国土交通省「マンションに関する統計・データ等」
地域別に見ると、管理費が特に高いのは関東です。とりわけ東京都の管理費が高く、関東の平均金額を押し上げる傾向にあります。東京圏だけに絞ったマンション管理費の平均額は1万2,275円と、平均よりも高い金額です。反対に、東京圏を外れた埼玉県や千葉県のマンションでは、管理費の額が関東の平均額を下回るケースもあります。
東京圏のマンションで管理費が高額になりやすい理由は、大規模デベロッパーが多く、その分タワーマンションなどの高額マンションが多いことです。管理費は、新築分譲時のマンション価格と比例するため、新築分譲時のマンション価格が高額な東京圏で、管理費も上がりやすいといえます。
なお、エリア別のマンション管理費の平均額は、名古屋圏で1万1,538円、京阪神圏で1万1,382円です。それぞれ北陸・中部の平均額、近畿の平均額と比べると、都市部ではわずかに全体の平均額を上回っています。
また上記の表を見ると、北海道、中国・四国エリアでは管理費の平均額が安いことが分かります。これらのエリアでは、管理費が7,500円以下のマンションが全体の20％以上を占めているのが特徴です。関東の場合、管理費7,500円以下のマンションは全体の約14％であることと比較しても、北海道や中国・四国エリアでは全体的に管理費が安い傾向であることが分かります。
続いてマンションの種類別の管理費の相場についても、紹介していきます。
タワーマンションの管理費の相場
タワーマンションにおける管理費の相場は、2018年時点の調査によれば平均で2万1,420円、修繕積立金は平均で1万3,699円です。
このように、20階を超えるタワーマンションの管理費は全体の平均よりも高額になる傾向にあります。高品質なサービスが売りとなるタワーマンションでは、共用部分の運営費がかかることが多いためです。
たとえば以下に挙げるように、人件費が高額になりやすいでしょう。
- 24時間体制でマンション入り口にコンシェルジュが配置されている
- 警備員がマンション内を巡回している
- ゲストルームや会議室・共有ジムがある
この他にも共有部分の清掃や管理、ごみ出し、保守点検、エレベーターなど共有部分の光熱費、水道費といったものも管理費の用途です。タワーマンションではそれぞれの管理を警備会社、清掃会社などの専門業者に委託していることも、管理費が上がりやすいポイントです。
バブル期にできたマンションの管理費の相場
バブル期にできたマンションは新築分譲時の価格が高額であったため、管理費が高額になりやすいといえます。
分譲から時間が経過していても、管理費には新築分譲時の価格が反映されたままであることがほとんどです。バブル期は土地や建築物が高騰した時代で、マンションも非常に高額で取引されていました。そのときの価格設定が管理費に反映されているため、現在の管理費も高いと考えられます。
管理費が高いマンションの特徴とは
管理費が高いマンションにはいくつかの特徴があります。どのようなマンションで管理費が高くなるのかをおさらいしておきましょう。
タワーマンションである
前述したとおり、タワーマンションはそれだけで管理費がかかります。
タワーマンションには、低層マンションにはない設備がさまざまなところに設置されています。よく見られるのは、エントランスの共有ロビーです。ホールが広く、ソファやテーブルが置かれており、住民たちが待ち合わせや訪問営業を受けるときなどに使用できます。エントランスの内部に、2つ目の住民用エントランスがあるのも、タワーマンションでは珍しくありません。このエントランスは家のキーなどがなければ入れないため、荷物の受け取りなどをしてくれるコンシェルジュが常駐しているケースもあります。
こうした人件費やシステム、設備にかかるメンテナンス費用のすべてが管理費から捻出されるため、タワーマンションの管理費は高額です。
戸数が少ない
戸数の少ないマンションは、一戸あたりの管理費が増えやすいのが特徴です。タワーマンションのように特別に巨大なマンションでない限り、管理にかかる費用は大きくは変わりません。たとえば、マンションに管理人が一人常駐するとして、それが50戸のマンションでも、100戸のマンションでも、管理人にかかる実際の費用は一定です。戸数が少なければ、一定の費用を少ない人数で割らなければならないため、一戸あたりの管理費は高くなります。
管理費は、原則は専有面積の割合で決められているため、戸数で頭割りにするわけではありませんが、それでも中堅マンションまでは戸数が少ない場合は管理費が高く、戸数が多い場合は管理費が安くなる傾向は変わらないでしょう。
人件費がかかる
人件費がかかるマンションは、管理費が高いマンションです。たとえば前述したマンション管理人について、管理人が常駐しているケースと昼間の数時間だけ管理人がマンションに滞在するケースでは、前者のほうが人件費はかかります。交代制で24時間体制のコンシェルジュを入れた場合は、さらに経費がかかるでしょう。
マンションでは管理人が清掃を行うケースもありますが、清掃の専門業者を入れているマンションもあります。専門業者による掃除も人件費のひとつです。マンションの管理費が高くなるのは、それだけ人件費をかけて丁寧にマンション内を整備しているという証明でもあります。
管理費が安いマンションのほうがよい？
マンションの管理費は安いほうがよいと思うかもしれませんが、「安ければよいマンションである」というわけではありません。
管理費が適正な価格で設定され、金額に応じてマンションの管理がしっかりと行われていることが大切です。また生活に必要な部分が壊れている場合は、メンテナンスされていなければなりません。ここからは、マンションの管理費が安い場合の理由や、管理費がゼロだった場合に考えられることについて解説します。
管理費が安いマンションで考えられること
管理費はマンションの管理に使われる金額です。相場に比べてあまりに安い場合は、管理にかかる費用を削減しており、マンションの共有部分を充分に管理・メンテナンスしていない可能性があります。たとえば、管理人が常駐するところを、半日のみ、一日おきなど、勤務形態を簡素化して対応するケースなども考えられるでしょう。
管理人がいない場合、共有部分にごみが落ちていたり、切れた電球が放置されたりといったことも考えられます。これでは住民が生活する際の快適性が落ち、安心して暮らせなくなる可能性もあるでしょう。
またマンションをひとつの資産として考えたときに、管理のレベルがあまりに低いと、マンション自体の価値も下がりやすいのが難点です。これから新しくマンションを購入する場合は、不動産会社に管理の形態や管理レベルを確認することをおすすめします。実際に内見した際には、部屋の中だけでなく、共有部分の管理状況に目を向けることも大切です。
管理費・修繕積立金がゼロ円のマンションがあったらどうなる？
マンションの管理費や修繕積立金はないほうがよい、と考える方もいるかもしれません。しかし、もしも管理費と修繕積立金がゼロ円のマンションがあったとしたら、それはどのようなマンションでしょうか。
管理費がないマンションには、管理人がいません。マンションの住民同士でつくる管理組合はあるかもしれませんが、活動費用はまったく捻出できないため、ゼロ円です。さらに管理人がいないため、共有部分に関しては掃除や草取りをしてくれる人がいません。もし廊下の電気が切れても、電気を購入する費用がないため、切れっぱなしになるでしょう。エレベーターが故障してしまった場合は修理業者を呼べません。そもそもエレベーターを動かす電気代が出ないため、壊れていなかったとしてもエレベーターを動かせないでしょう。
また修繕積立金もないマンションでは、水道管や外壁の劣化に備えることは不可能です。いざ修理が必要になった際には、住民はいきなり何十万、何百万という高額の請求を突きつけられるでしょう。
このように、管理費や修繕積立金がないことで困るのは住民自身です。マンションで快適・安全に生活するためには、適正な管理費・修繕積立金が欠かせません。
できるだけ管理費を抑えたマンションを選ぶコツとは
管理費が必要だと分かっても、毎月の出費になってしまうため、できるだけ費用を抑えたいと考える方は多いでしょう。ここからは、できるだけ管理費を抑えたマンションを選ぶコツを紹介します。
駐車場代がかからないマンションは注意
マンション敷地内の駐車場代が無料とされているマンションには、注意が必要です。
たとえ駐車場であっても、マンションの敷地内を利用する限りは利用料がかかるのが一般的です。しかし駐車場代がかからないマンションでは、駐車場の利用料や、駐車場の敷地を管理する費用を、マンション管理費用にすべてかぶせている可能性が高いです。
マンションの管理費用はすべての住民が負担することになるため、車に乗らない方も駐車場の管理費用を負担するということです。車に乗り駐車場を使う方にとっては、住民全員で負担するため「本来よりも安い」と感じて苦にならないかもしれません。しかし車に乗らない方にとっては、本来支払う必要性のない、余分な費用がかかってしまいます。
水を使っている施設があるマンションは注意
マンションの共有部分に、水を使っている施設があるマンションでは、管理費の一部として水道代の負担がかかってくるため、管理費が高額になりがちです。
敷地内の共有部分で水を使うマンションとは、たとえば、植栽に水やりをする必要のあるマンションや、駐車場で水道を使って洗車ができるマンションなどです。
植栽への水やりは、共有部分であれば致し方ないという見方もありますが、ほぼ毎日のことが積み重なれば水道代が大きな金額となります。また駐車場の洗車は、自分の支払う水道代に反映されないため節水意識が薄い人もいるでしょう。何より車に乗らない方にとっては不要の機能です。
なおプールがあるタワーマンションであれば、もちろんプールの管理費用がかかります。戸数が多いとはいえ、管理費に水道代やプールの清掃費などが上乗せになることは考慮しておきましょう。
いずれの場合も、共有部分で使われた水道代は管理費からの捻出になる可能性が高く、管理費を安く抑えようと考えているのであれば水を使用した施設のあるマンションは不向きです。
戸数と階数の相関関係をチェックする
なるべく管理費を抑えるためには、戸数と階数の相関関係を知り、ちょうどよい管理費が設定されたマンションを選ぶ必要があります。
前述したとおり、戸数が多いほど、一戸あたりの管理費は安くなる傾向です。ただしタワーマンションなど戸数があまりに多いと、マンションそのものが高級化・高額化しているため、「戸数が多いから管理費が安い」とは一概にはいえません。
つまり管理費が抑えられるのは、戸数は多いけれどもタワーマンションではないマンションです。中規模・中層のマンションの管理費が安い傾向にあることを覚えておくとよいでしょう。
戸数が少ない低層マンションなどは管理費が高くなりやすいため、費用を抑えたい場合は避けるのが理想です。
マンションの管理費に関するQ&A
ここからはマンションの管理費に関する、よくある質問をピックアップして紹介します。この機会に、マンション管理費への疑問を解消しましょう。
管理費の支払いを滞納するとどうなる？
マンション管理費の支払いを忘れる、拒否するなどで滞納すると、管理会社や管理組合などから督促がきます。管理費の支払い滞納について、多くの場合は管理規約に規定があるため、滞納すると規定に従って処分を受ける可能性があるでしょう。
管理費の滞納には、5年の時効があります。そこで管理組合としてはまず時効を成立させないよう、滞納者に対して請求を起こします。請求行為があれば、時効を中断することができるためです。
督促がきても管理費を支払わない場合は、総会の議事にのぼり、管理費の滞納がマンション全体の問題として周知されるでしょう。
それでも支払いがなければ、訴訟、差し押さえなどの法的な手段を取られる可能性もあります。どうしても支払わない場合、最終的には差し押さえられ、マンションが競売にかけられ住めなくなってしまうでしょう。
前のオーナーが支払いを滞納していたらどうなる？
マンションを購入する際、前のオーナー、つまりマンションの売主が、マンション管理費や修繕積立金を滞納しているケースがあります。この場合、支払い義務は買主に継承されるため、マンションの購入後に、前のオーナーが滞納されていた管理費などを支払わなければなりません。
管理費などの滞納があった場合は、一般的にはマンションの売却代金から精算されます。しかしそれでも前のオーナーが支払えない場合は、マンションの買主が滞納分を支払う必要があります。
滞納の有無はマンション購入前に確認をする、重要事項を記した書類に記載があります。マンションを新しく購入する場合は、必ず重要事項の中に滞納に関する記述がないかを確認してください。
なお、過去には管理費の支払いに関して、買主が売主に対し裁判で責任を追及した判例もあります。しかし裁判などで滞納したマンション管理費などを請求するには、費用もエネルギーもかかるため非常に大変です。やはり無用なトラブルを避けるためにも、マンションの購入前に一度、未払いの有無をご確認ください。
まとめ
マンションの模型
マンションの管理費は、マンションに住む場合に必要な費用です。ただし地域差はあるものの、高額に感じる場合も多く、マンションの管理費を支払いたくない、家計を圧迫していると思っている方も多いでしょう。
また本記事で紹介した管理費の相場と比較して、今住んでいるマンションの管理費の高さに驚いた方もいるかもしれません。マンションの管理費がどうしても支払えない、支払うのに抵抗があるという場合は、現在住んでいるマンションの売却を視野に入れるのもひとつの方法です。
マンションを売却する第一歩は、不動産会社にマンションの査定を依頼することです。複数の不動産会社から査定結果を受け取れば、住んでいるマンションのおおよその売却相場を把握でき、販売活動を進めやすくなります。
査定を依頼する際に、いくつもの不動産会社に連絡するのが大変だと感じる場合は、不動産の一括査定サービスを活用するとよいでしょう。たとえば不動産の価格比較のポータルサイト「リビンマッチ」では、一度マンションの情報や条件を入力するだけで、最大6社の不動産会社へ査定を依頼できます。大手不動産会社から地元の不動産会社まで、全国のさまざまな不動産会社が参加しているので、自分に合った不動産会社を探しやすいでしょう。インターネット環境さえあれば24時間いつでも無料で利用できるので、お気軽にマンションの査定依頼を行ってみてください。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
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