サブリースとマスターリースの違い、家賃保証の注意点を解説

更新日：2024年6月21日

賃貸業界では、サブリース契約とマスターリース契約の2つを総称して「サブリース」と呼ぶため、賃貸経営を検討しているオーナーが混同する原因になっています。

サブリースとマスターリースは別物であり、賃貸経営を成功させるためには2つの契約の違いとポイントを押さえておく必要があります。この記事ではサブリースとマスターリースの違いと、家賃保証について解説します。

1 サブリースとマスターリースの違い
2 家賃保証の注意点とは？

サブリースとマスターリースの違い

サブリースとマスターリースの違いと、それに加え賃貸管理契約について解説します。それぞれの契約は賃貸経営をするうえで重要なポイントとなるため、しっかりチェックしましょう。

マスターリース契約とは

マスターリース契約とは、貸主であるオーナーと借主である不動産会社が締結する契約です。借主である不動産会社は借りた物件を転貸することを目的としています。

この契約では、主に以下の内容を取り決めることになります。

リース期間
転貸行為の範囲
賃料の支払い方式

賃料の支払い方式については後述するため、リース期間と転貸行為の範囲について、詳しく解説します。

リース期間

リース期間とは、マスターリース契約の期間を表しており、不動産会社に転貸業務を依頼する期間が設定されます。

設定する期間が短ければ、不動産会社を選び直す機会が増え、長ければ不動産会社との付き合いも長くなります。ただし、契約の度に印紙税がかかってしまうので、印紙代を考慮して期間を設定しましょう。

転貸行為の範囲

マスターリース契約を締結したあと、不動産会社は転貸人となり入居者を募集する転貸行為を行います。

マスターリース契約では転貸行為の範囲を定め、不動産会社はその範囲内で転貸行為を実施します。

転貸行為のすべてを不動産会社に一任することも可能です。しかし、その場合は家賃交渉や退去時の負担においても不動産会社の一存で決められてしまうため、最低限の取り決めをしておくことがおすすめです。具体的には、以下の内容についての取り決めをしておくとよいでしょう。

家賃の交渉
敷金・礼金の交渉
退去時の原状回復負担

取り決めをしておくことで、退去時の原状回復を不動産会社指定の業者に依頼するといった、オーナーが不利になる内容を回避できます。

サブリース契約とは

サブリース契約とは、借主である不動産会社が転貸人となり、転借人である入居者と締結する契約です。

つまり、マスターリース契約によって借主となった不動産会社が、オーナーの代わりに入居者を募集し、転貸人となって契約を行う、という流れです。

しかし、一般的には、マスターリース契約→サブリース契約という全体の流れを「サブリース」と総称して呼ぶことが多いです。

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賃貸管理契約とは

マスターリース契約とサブリース契約の違いについて解説しましたが、賃貸経営では「賃貸管理契約」と呼ばれる重要な契約があります。

この契約はオーナーと不動産会社で締結するもので、物件の管理を不動産会社に任せるといった内容です。一般的にはマスターリース契約と同じタイミングで締結します。

物件の維持管理は、本来、賃貸アパートの所有者であるオーナーが行うべきですが、非常に工数がかかってしまい現実的ではありません。しかし、アパートのメンテナンスや維持管理を怠ってしまうと住民からクレームがでてしまい、入居率が下がるリスクを抱えることになります。

そこで、不動産会社と賃貸管理契約を締結し、必要な管理を委託することで、工数を削減するのが一般的となっています。賃貸管理契約には不動産会社に委託する内容が記載されており、オーナーは以下の委託内容から不動産会社に対応してほしい内容を依頼します。なお、委託内容は不動産会社によって対応できるものとできないものがあります。