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賃貸物件を自主管理するメリット・デメリットは？管理会社に委託すべき？
賃貸物件を自主管理すれば管理委託料を節約できるため、物件の収益性を向上させられます。しかしその一方で、あらゆる業務をオーナーが対応する必要があるため、負担は決して軽くありません。
賃貸物件を自主管理で行う場合のメリットとデメリットや、自主管理でオーナーが対応する業務などを解説します。
もくじ
賃貸物件を管理する、ふたつの方法「自主管理」「管理委託」
賃貸物件の管理方法には、「自主管理」と「管理委託」のふたつの方法があります。
- 自主管理
- 管理会社に依頼せず、オーナーがすべての管理を行う
- 管理委託
- 建物の管理からお金の管理まで、すべて管理会社に委託する
オーナーが遠方に住んでいたり、管理戸数が多かったりすると、すべての管理業務をオーナーがひとりで行うのは困難なため、管理会社に委託するのが一般的です。
賃貸物件を自主管理するメリット
自主管理は大変そうに見えますが、すべてをオーナーが把握できるため、メリットもたくさんあります。
- 自主管理のメリット
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- 管理委託料がかからない
- 入居者との距離が近い
- オーナーが仲介会社に客づけを依頼できる
- 賃貸経営の知識がつく
それぞれのメリットについて解説します。
管理委託料がかからない
管理をオーナー自身で行うため、毎月支払う管理委託料がかかりません。管理委託料の相場は管理会社によって異なりますが、おおよそ家賃収入の3〜6%程度です。
そのため、管理会社へ委託せず自主管理を行えば、管理委託料のコストを削減できます。
入居者との距離が近い
自主管理だと入居者との連絡のやりとりは、すべて自分で対応するため、必然的に入居者との距離が近くなります。
距離が近いことで得られるメリットは、入居者が物件の管理意識を高く持ってくれる可能性が高いことです。たとえば、入居時に「何かあったときは連絡してください」などと伝えておくことで、入居者もオーナーに迷惑をかけないように協力しようという気持ちを持ってくれます。
オーナーが仲介会社に客づけを依頼できる
賃貸は売買と違って法律で定められた決まりがないため、自主管理であればオーナーが管理会社以外の仲介会社に客づけを依頼できます。
ただし、契約を交わすときに「代理契約」を選択した場合、契約書の押印などの判断を仲介会社へ一任するのが一般的です。そのため、オーナーの独断でほかの仲介会社に客づけを依頼できなくなります。
委託契約を交わすとき、代理契約と媒介契約の違いについて仲介会社から説明があるはずですが、契約を交わす前にある程度仕組みを理解しておくことが大切です。
賃貸経営の知識がつく
自主管理を行うことで、賃貸経営の知識やノウハウを学べます。もちろん大変なことや苦労することも多いのですが、「自分で管理をする」という経験は、本やインターネットでは学べない財産になります。
自主管理をすることでお金の流れも理解できるようになるため、依頼できる業務はスポットで外注して、管理戸数を少しずつ増やしていくことも可能です。
賃貸物件を自主管理するデメリット
自主管理をすれば管理委託料のコストを削減できますが、それだけオーナーには負担がかかるなどのデメリットがあります。
- 自主管理のデメリット
-
- すべて自分で手配する必要がある
- 入居者の不満が募るおそれがある
- 精神的な負担が大きい
- 資産価値が低くなるリスクがある
それぞれのデメリットについて解説します。
すべて自分で手配する必要がある
管理委託であれば入居者からのクレーム連絡や設備不良が起きたときには、管理会社が対応してくれます。しかし、自主管理だとすべてオーナーが手配しなければいけません。
特に水漏れや設備不良の場合は迅速に対応する必要があるため、事前に依頼する業者を選定しておくとスムーズです。
入居者の不満が募るおそれがある
入居者からの依頼にオーナーがすぐに対応できれば問題ありませんが、忙しくて対応に時間がかかってしまうと、入居者から不満の声が出るおそれがあります。
賃貸経営を成功させるには、入居者と信頼関係を築くことが大切です。日頃から入居者とコミュニケーションを取ることで、やむを得ず対応が遅れても許してもらえるような関係作りを目指しましょう。
精神的な負担が大きい
水漏れや騒音など入居者間でトラブルが発生したときは、入居者同士が直接やりとりをするとトラブルに発展するおそれがあります。そのため、基本的に管理者であるオーナーがあいだに入って問題を解決します。
また、物件が古くなればなるほど設備の故障や、水漏れトラブルなどが起こりやすくなるため、立て続けにトラブルが発生するとオーナーの精神的負担が大きくなります。
資産価値が低くなるリスクがある
自主管理だと、物件自体の資産価値が低くなることがあります。自主管理はすべて個人で管理しているため、契約内容や書類の保管状態、物件設備などの状態が悪いことが多く、売却するときに敬遠されがちです。
売却するときだけでなく、入居者の募集でも自主管理の物件は避けられる傾向があります。
賃貸物件の管理業務にはどんなものがある？
賃貸物件の管理には、入金管理から清掃・クレーム対応までさまざまな業務があります。自主管理をする場合、オーナーはどんな業務を行う必要があるのか紹介します。
- 自主管理でオーナーが行う業務
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- 家賃の入金管理
- 家賃の督促
- 設備の故障、修繕の手配
- 入居者募集、審査、契約業務
- 更新料の請求
- 入居者同士のクレーム対応
- 退去後の清掃、リフォーム手配
- 共用部の清掃、定期点検
- 水道の検針
それぞれのオーナーが行う管理業務を詳しく解説します。
家賃の入金管理
毎月ある家賃の支払い日には、入居者から入金の有無を確認する作業があります。家賃の入金管理は想像以上に大変で、少ない金額で振り込んでくる入居者や約束どおりに支払ってくれない入居者もいます。
もし、支払いが遅れていたり、振り込んだ金額に相違があったりしたら、オーナーは入居者へ連絡をしなくてはなりません。
家賃の督促
家賃滞納者に対してオーナーは、督促を行わねばなりません。まずは電話による督促を行い、1週間以上も滞納が続いた場合は督促状の送付、3カ月以上支払いがない場合は法的措置の手続きに入ります。
督促状をドアに張りつけたり、部屋の鍵を勝手に開けたりする行為は、法律違反になるため正しい督促の方法を調べたうえで慎重な対応が必要です。自分で督促する自信がなければ、家賃保証会社を利用しましょう。
設備の故障、修繕の手配
建物内の設備が故障したら、オーナーが業者へ修理の手配を行います。設備不良は早急に対応しなければ二次クレームへつながることがあるため、迅速な対応が必要です。
入居者募集、審査、契約業務
入居者が退去したら、新たな入居者を募集して審査や契約の締結を行います。募集図面の作成、仲介会社への客づけ依頼、不動産ポータルサイトへの掲載など、入居者を募集するだけでもやることはたくさんあります。
引っ越しシーズンのタイミングを逃すと空室期間が長期にわたるおそれがあるため、退去予定の連絡が入ったらすぐに募集活動を開始しましょう。
更新料の請求
更新料の定めがある場合は、契約満了日の1カ月前までに入居者へ更新手続き書面と更新料の請求を行います。
更新手続きが遅れて契約満了を迎えると法定更新とみなされて、次回以降は更新料の請求ができなくなるため注意が必要です。
入居者同士のクレーム対応
騒音トラブルやゴミ問題、水漏れによる被害など、入居者間で起きたトラブルの対応もオーナーが行います。入居者間のトラブルやゴミ問題はスムーズに解決しないことが多いため、管理業務のなかでも精神的な負担が大きい業務です。
退去後の清掃、リフォーム手配
入居者が退去したら、室内の清掃とリフォームの手配をします。作業自体はリフォーム業者に依頼しますが、どこをどのようにリフォームするか決めるのはオーナーの仕事です。
共用部の清掃、定期点検
入居者の満足度を上げて退去率を下げるには、共用部を清潔に保つことが大切です。自分で清掃を行ってもよいですが、ゴミが落ちていたり夏場だと虫が発生したりするため、最低でも週1回は清掃が必要です。
手の届かない場所や素人では落としきれない汚れもあるため、定期的にプロの清掃業者に依頼することも検討しましょう。
水道の検針
水道が各戸検診でない場合は、物件で使用した水道料金は水道局からまとめて大家に請求されます。
そういった物件の場合、オーナーは部屋ごとに水道検針を行って、入居者へ使用した水道料金を請求します。2カ月に一度、水道メーターを確認して、入居者へ水道料金を請求しましょう。
賃貸物件の自主管理に関するよくある疑問にお答え
賃貸物件の自主管理は、すべてオーナーが担当するため不安も少なくありません。自主管理をはじめるときにわからないことがあれば、事前に解消しておくことが大切です。
自主管理に関するよくある疑問にお答えします。
一時的に管理会社に任せられる？
- 旅行中の対応だけ管理会社へ委託したいのですが…。
- 基本的にはできないと考えておきましょう。
物件管理は責任を持って行うことなので、管理会社が一時的にでも管理を担当してくれることはまずないでしょう。それでも、懇意にしている管理会社であれば交渉次第で引き受けてもらえることがあるかもしれません。
旅行などで一時的に管理の対応ができなくなるときは、入居者に連絡先を伝えておきましょう。
入居者の不満を知りたい
- 入居者がどんなことに不満を感じているか知る方法はありますか？
- ときどき物件へ足を運び、入居者と会話する機会を持ちましょう。
入居者の不満を把握することは、自主管理を行う場合とても重要です。不満を解消することで入居者が長く住み、安定した賃貸経営を行えるようになります。
管理会社に管理を任せていれば、第三者的な視点から現状を把握できますが、自主管理でだとそうはいきません。
そのため、共用部の清掃や敷地の草刈りなど、ときどき物件へ足を運ぶことをおすすめします。入居者と会話する機会を持ち、使いにくさや設備の不満がないかを聞いてみましょう。入居者に快適な生活を提供することで、長期の入居を期待できます。
家賃を滞納されたときの対応
- 家賃を滞納されたときの対応方法を教えてください。
- 家賃を滞納されたら、すぐ督促の連絡をしましょう。
自主管理を行っている場合、家賃の督促や連帯保証人への請求はオーナーの業務になります。家賃を滞納されたら、オーナー自ら入居者へ督促の連絡をしましょう。
それでも入金がない場合は、連帯保証人か家賃保証会社へ連絡してください。家賃保証会社を利用している場合は、入居者に代わって家賃保証会社がオーナーへ支払ってくれます。もし、家賃保証会社を利用していない場合は、訴訟などの法的な手続きを経て、強制退去となります。
迷惑な入居者を防ぎたい
- トラブルを起こしそうな入居希望者を見抜く方法はありますか？
- 入居審査で100%見抜くのは難しいです。不動産会社に入居希望者の特徴をよく聞いて判断しましょう。
不動産会社に来店した段階では、ていねいな対応をしている人が多いため、入居者の人となりを完全に見抜くことはできません。そのため、入居希望者の風貌や話し方などを不動産会社に聞いて判断しましょう。もちろん、就業状況や家賃の支払い能力も、重要な判断材料となります。
ちなみに、オーナーが入居希望者と直接面談するのはおすすめしません。あいだに不動産会社を挟んで判断してください。
管理委託のメリットとデメリット
自主管理に自信がなかったり、負担が重かったりしたら、賃貸管理会社へ管理業務を委託しましょう。管理委託をするメリットとデメリットには、次のものがあります。
賃貸管理会社へ委託するメリット、デメリット
- メリット
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- 管理や業務の負担がない
- クレーム対応を任せられる
- 入居募集やリフォームなどプロの意見が聞ける
- デメリット
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- 管理委託料がかかる
- 担当者によって仕事のできに差がある
- 物件や入居者の状況を把握しにくい
管理委託のメリット
管理委託のメリットは、すべての業務を管理会社に依頼するため、オーナーに管理業務の負担がないことです。入居者のクレーム対応や入居者募集など、素人では判断が難しいことでも、プロに相談しながら進められます。
すべての判断を管理会社に丸投げするわけではなく、大事なことはオーナーが判断する必要があるため、プロの意見を聞いて賃貸経営に取り組めるのはメリットになるでしょう。
管理委託のデメリット
管理委託をするデメリットは、管理委託料がかかることと、常に物件や入居者の状況を把握するのが難しいことです。
もちろん、物件の状況や入居者のトラブルなどは管理会社から報告を受けますが、小さなやりとりやオーナーへ報告するまでもないことは、管理会社のなかで完結していることがほとんどです。
自分が所有している物件のことは、どんなに小さなことでも常に把握しておきたい！というオーナーにはデメリットでしょう。
また、管理会社に委託すれば絶対に大丈夫！というわけでもありません。入居率やクレーム対応の速度は、担当者によって差があります。
物件の質を保つには管理会社選びが重要
オーナーにとって物件は、大切な資産です。物件の質を保つには、管理会社選びが重要です。よい管理会社を選ぶポイントには、大きく分けて3つあります。
ある程度の数の賃貸物件を管理している
管理物件が多ければ多いほどよいわけではありません。しかし、賃貸管理の経験が豊富な会社には知識や事例が蓄積されているため、何かトラブルが発生したときでも迅速な対応を期待できます。
管理会社が地域に根ざしている
地域に密着して活動している管理会社は、入居者の属性や地域性、物件の需要などに精通している可能性が高いです。地域に詳しい管理会社であれば、空室が出ても安心して募集を任せられます。
入居者のクレームや設備不良などが起こっても、すぐに対応できる場所にあるのも重要なポイントです。
複数社の管理会社に相談する
管理会社によって管理委託料や管理の方針が違うため、何社か話を聞いてみて、自分に合った管理会社を選びましょう。最初から1社に絞っていると、会社ごとの違いがわかりません。また、業務内容が所有物件には過剰だったり、不足していたりすることも考えられます。
複数の管理会社を比較するときは「リビンマッチ賃貸管理」を利用すると、各社へ連絡する手間を省けるため便利です。リビンマッチ賃貸管理では、一括で複数の管理会社から家賃の査定を受けられるうえに、資料請求もまとめて行えます。賃貸管理会社選びの第一歩として、ご利用ください。
賃貸管理についてよくある質問
- 賃貸物件を自主管理をするメリットは？
- 管理会社へ委託する費用がかからないこと、入居者との関係性を密にできる、賃貸経営の知識がつくなどさまざまなメリットがあります。しかし、自主管理にはデメリットもあることに注意が必要です。
- 賃貸管理会社に払う管理委託料の目安は？
- 家賃収入の3～6%が目安です。委託する業務内容や賃貸管理会社によって変わるため、委託をする場合は複数社を比較して選びましょう。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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