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アパートの大家さんの仕事内容とは｜管理会社に任せられる業務はどれ？
アパートの大家さんというと、楽な仕事のイメージがあるかもしれません。しかし実際には、わずらわしい業務が山のようにあり、意外と忙しいのが実情です。大家さんの仕事にはどのようなものがあり、そのうちどういった仕事を賃貸管理会社に任せられるのでしょうか。
多岐にわたる大家さんの仕事内容を整理して、わかりやすく紹介します。
もくじ
アパートの大家さんの仕事内容を紹介！
アパートの大家さんの仕事内容は、大まかに分けると次の3つです。
- 入居者の管理
- アパートの管理
- 資金の管理
それぞれの仕事内容を詳しく解説します。
入居者の管理
入居者の管理は入居者募集を仲介会社に依頼したり、クレーム対応を行ったりなどが中心です。特にクレーム対応は、迅速な対応が求められます。
仲介会社への依頼
空室が出た場合は、新たに入居者を募集する必要があります。その際、大家さんは不動産仲介会社に依頼して、代わりに入居者を探してもらうことが可能です。このとき大家さんが行う業務は、募集を行う部屋の家賃や敷金、礼金などの入居条件を決めることです。
入居者が見つかれば、勤務先や年齢などの属性を審査し、問題がなければ契約を進めます。万が一、家賃滞納や入居者トラブルが起きた場合に困るのは大家さんのため、慎重に判断しましょう。
入居者からのクレーム対応
「夜中に大音量で楽器を演奏している」「ゴミ出しのルールを守らない人がいる」などのクレームが寄せられたら、迅速に対応しなければなりません。注意喚起の張り紙を掲示するなどの対応を行うことで、安心して住める部屋として入居者満足度も上がります。
退去時の対応
退去時の対応は立ち会いと、部屋の修繕です。たばこのヤニなどで壁紙が黄色くなっている場合や、ペットの飼育などで床が傷ついている場合などは、ハウスクリーニングやリフォームを手配しなければなりません。
退去後の空室期間は家賃収入を得られないため、できるだけ早く作業を終わらせることが重要です。
アパートの管理
アパートの管理の作業内容は、共用部と呼ばれるエントランスや廊下の清掃、外観にひびが入っていないかの点検、設備チェックなどです。エレベーターがある場合は、定期点検も必要です。
室内の水道や電気、ガスなどのライフラインに問題があれば対応が必要ですし、建物自体の劣化にもメンテナンス対応をしなければなりません。
修繕依頼への対応
室内における設備故障の修繕はもちろんのこと、共用部や外まわりの清掃、メンテナンスを日ごろから行うのも大家さんの仕事です。
不具合の内容によっては大家さんが対応できないケースもあるため、内装屋さん、空調会社、電気屋さんなど、緊急時の連絡先も把握しておきましょう。
日常的な建物管理
共用部のエントランスや廊下、駐輪場や駐車場、ゴミ置き場などの清掃、点検はかかせません。共用部にものを放置している人がいれば注意が必要ですし、照明が切れていれば交換します。
ゴミ置き場は汚れやすいため、清掃はもちろん、ゴミ出しルールの張り紙を掲示するとよいでしょう。管理を委託する場合は、賃貸管理会社から派遣された管理人や清掃員が、掃除を行うのが一般的です。
大規模修繕の計画
建物の資産価値を維持するため、大規模修繕の計画を立てることになります。大規模修繕とは、古くなった箇所を修繕工事でもとの状態に戻すことです。
10〜15年に一度行う大規模修繕には、まとまったお金が必要になるため、実施時期や工事内容について施工会社とともに慎重に計画を立てましょう。また、修繕費の積み立ても、計画にもとづいて行うことが重要です。
資金の管理
資金の管理も大家さんの仕事内容のひとつです。経営者としての考え方や視点が求められるもので、収支の管理や確定申告、修繕費用の積み立てなどがあります。
収支の管理
賃貸管理会社に管理を委託している場合でも、収支の状況は大家さんがきちんと把握しておかなければなりません。賃貸経営を行ううえで、どうしたら収益を上げられるのか、経費を削減できないか、空室が増えた原因は何なのかなど、経営者目線で思考を巡らせる必要があります。
確定申告
大家さんは、毎月の家賃収入や必要経費などをもとに帳簿作成を行って、確定申告に備えなければなりません。副業として賃貸経営をしている会社員も、売上が年間20万円を超える場合は、確定申告が必要です。赤字の場合は確定申告による損益通算で節税できます。
修繕費用・リフォーム費用の積み立て
賃貸アパートやマンションなどの建物は、時間が経つにつれて老朽化します。そのため、定期的に修繕やリフォームを実施する必要があり、将来の大規模修繕工事に向けた積み立ても行わなければなりません。
帳簿づけや確定申告は賃貸管理会社に任せられないため、お金の流れはきちんと把握しましょう。
大変な仕事は賃貸管理会社へ委託しよう
大家さんの仕事内容は多岐にわたるため、すべてをひとりで行うのは大変です。そのため、仕事の大部分を賃貸管理会社に委託するのもひとつの方法です。
管理委託料を支払って管理のプロに任せることで、会社員など本業がある人でも賃貸経営が可能になります。また、賃貸管理会社以外にも任せられる仕事があるため、あわせて紹介します。
賃貸管理会社に任せられる仕事
賃貸管理会社に任せられる仕事を、次の表にまとめました。これらの一部あるいはすべてを委託することが可能です。
|
任せられる仕事 |
賃貸管理会社の対応 |
|---|---|
|
家賃回収 |
毎月の家賃を回収し、一括で大家さんに送金する |
|
滞納督促 |
滞納者が発生したら大家さんへ報告し、督促対応を行う |
|
共用部の定期清掃や点検 |
エントランスや廊下の清掃や設備点検を行う |
|
退去立ち会い |
室内に修繕箇所がないかを確認する |
|
敷金等の精算 |
原状回復に関する敷金の清算に対応する |
|
クレーム対応 |
入居者からの騒音や異臭、ゴミ出しトラブルなどの苦情に対応する |
|
入居者募集 |
不動産ポータルサイトや賃貸管理会社のWebサイトに掲載するなど宣伝活動を行い、入居者を募る |
|
リフォーム業務 |
入居中や退去後に修繕工事が必要な場合は、工事の手配を行う |
賃貸管理会社に管理を委託することで、滞納督促やクレーム対応などのわずらわしい業務がなくなり、空いた時間を経営や本業にあてられるようになります。
賃貸管理会社以外に任せられる仕事
大家さんの仕事内容のなかでも大変なのが、お金の管理です。基本的には大家さんが自分で帳簿づけをして、確定申告を行います。
資産管理や収支計画に不安がある場合は、税理士に依頼するのも有効です。帳簿づけだけを任せたり、確定申告だけを任せたりすることもできるため、必要に応じて相談しましょう。
大家さんの対応がどうしても必要な仕事
大家さんの対応がどうしても必要な仕事を、次の表にまとめました。賃貸管理会社に委託している場合は、第三者の意見も参考にしながら決めていきましょう。
|
大家さんの対応が必要な仕事 |
概要 |
|---|---|
|
家賃設定 |
周辺の競合物件の家賃帯やニーズを検討して設定する |
|
敷金礼金や管理費の設定 |
|
|
契約内容の設定 |
契約期間と更新料の額、更新手続きの方法を決める |
|
禁止事項の設定 |
|
|
資金計画の把握 |
収支の記録をこまめに記録する |
委託の費用を抑えるポイント
賃貸管理会社に管理を委託する場合、大家さんは管理委託料を支払うことになります。管理会社によって差はありますが、管理委託料の相場は月額家賃の3〜5%が目安です。
対応してもらえる仕事内容を考えると決して高価ではありませんが、毎月となると決して安くはありません。少しでも委託にかかる費用を抑えるため、チェックしておきたいポイントを紹介します。
複数社を比較して検討する
賃貸管理会社を選ぶときは、必ず複数社から資料を取り寄せたり、話し合ったりして比較・検討しましょう。
管理委託料だけで判断せず、実際に任せられる業務内容の範囲まで確認が必要です。また、業務内容に関しては、大家さんの頼みたい依頼業務が含まれているかどうかも確認しましょう。
部分委託を利用する
賃貸管理会社にすべての管理業務を委託するのではなく、一部を大家さん自身でカバーすることで、委託料を抑えることが可能です。たとえば、賃貸管理会社には建物の管理業務を任せて、大家さんは入居者の管理を行うなどの方法があります。
委託する賃貸物件を増やす
一棟だけでなく複数の賃貸アパートやマンションの一括管理を依頼することで、トータルでかかる管理委託料を下げる方法もあります。
賃貸物件同士が近い場合は、点検や清掃業務をまとめて行えるため、費用の見直しができるでしょう。
賃貸管理会社を選ぶときの注目ポイント
賃貸管理を委託する会社を選ぶときは、客づけ力や管理委託料、業務内容の範囲や担当の人柄などに注目するのがポイントです。
客づけ力とは空室時に新たな入居者を見つける力で、空室期間が長引くと家賃収入の得られない大家さんは損失を被ります。また、担当者によっては返答が遅かったりクレーム解決力がなかったりするため、契約後に困らないようよい担当者かどうかの見きわめが重要です。
よい賃貸管理会社を見つけるには、複数社の条件などを比較することが大切です。複数社から選べるのであれば、対応のよくない賃貸管理会社とがまんして契約を続ける必要はありません。「リビンマッチ賃貸管理」では物件情報を入力すれば、複数の賃貸管理会社の資料を一括請求できるうえに、家賃の査定を受けることが可能です。
煩雑な業務に追われて物件管理がおろそかになる前に、リビンマッチ賃貸管理を利用して賃貸管理会社へ相談してください。
賃貸管理に関するよくある質問
- アパートの大家さんの仕事内容にはどんなものがある？
- 主な仕事内容は、①入居者の管理、②アパートの管理、③資金の管理です。それぞれの仕事内容を細かく見ていくと、入居者の募集や退去時の対応、修繕の手配、クレーム対応など多岐にわたります。
- 大家さんにしか対応できない仕事にはどんなものがある？
- ①家賃設定、②敷金礼金や管理費の設定、③契約内容の設定、④禁止事項の設定、⑤資金計画の把握などです。第三者の意見を参考にはできますが、最終的な決断は大家さんが下さなくてはなりません。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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