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「管理会社」と「仲介会社」の違いとは？この業務はどっちが担当する？
管理会社と仲介会社の違いを説明できますか？管理会社と仲介会社の違いが、いまひとつわからない賃貸物件のオーナーも多いのではないでしょうか。共通する業務内容があったり、管理会社が仲介会社の業務を担当したりするため、明確に違いを説明するのは意外と難しいです。
仲介会社の業務だと思っていたことが、実はサービスでやってくれているだけかもしれないのです。もし、よりよい賃貸管理のサービスを求めるなら、管理会社の契約が必要かもしれません。
賃貸物件のオーナーであれば知っておきたい、管理会社と仲介会社の違いを解説します。
もくじ
管理会社と仲介会社の違い
不動産会社には、「管理会社」と「仲介会社」そして管理と仲介を両方している「仲介管理会社」の3種類があります。
管理会社と仲介会社は共通の業務をしている部分もあるため、両者はしばしば混同されることもありますが、実は似て非なるものです。
管理会社と仲介会社の違いについて解説します。
管理会社とは
管理会社は、賃貸物件のオーナーの代わりに賃料管理、クレーム対応、契約更新および終了の手続きなど、賃貸物件に関する管理業務を引き受けている会社です。これらの管理業務は、オーナーからの依頼で行っており、管理料の支払いをオーナーから受けています。
管理会社の仕事内容
管理会社の仕事内容は次の表のとおりです。
| 業務内容 | 仕事内容 |
|---|---|
| 賃料管理 | 入居者の賃料の集金とオーナーへの振り込み |
| 建物管理 | 賃貸物件の設備や環境などについての管理 |
| 契約管理 | 契約更新手続きや解約業務 |
賃料管理は賃料を入居者から受け取り、オーナーへ送金する業務です。賃貸オーナーへの送金時に、賃料の一定割合を管理料として差し引いて送金します。入居者が賃料を滞納したときは入居者へ督促の連絡や連帯保証人へ請求を行うなど、賃料管理の業務範囲は広いです。
建物管理は、賃貸物件の設備や環境を整備する業務のことです。よくあるのが備えつけの設備の不具合が生じたときの修繕で、場合によっては敷地内の草刈りなども行います。入居者から苦情があったらすみやかに業者を手配し、修繕対応をしなければなりません。建物管理は、入居者の快適な生活を支える重要な業務です。
契約管理は入居者の契約更新手続きおよび解約業務の事務手続きで、退去時の立ち会いも含まれます。
契約更新手続きは、2年ごとの契約更新時に更新料の受領や火災保険の更新手続きなどがあり、必要書類の作成および交付や更新前の通知などが業務の対象です。
解約業務には、主に次のものがあります。
- 解約書類などの作成
- 退去の立ち会い業務
- 敷金精算業務
- 原状回復工事
- ハウスクリーニング
新たな入居者をできるだけ早く募集できるようにするまでが解約業務です。
オーナーが自主管理することも可能
管理会社に管理を依頼せずとも、オーナー自ら管理することもできます。自主管理となれば、先述した管理会社の業務内容をオーナーがすべて担うため、管理料の負担はありません。
ただし、管理業務は範囲が広いため、自主管理をする場合は不動産賃貸業を本業としている人がよいでしょう。いわゆるサラリーマン大家の人には、自主管理はあまりおすすめできません。
仲介会社とは
仲介会社はオーナーと、物件探しをしている入居者とのあいだを取り持つ立場にある会社です。仲介をするには、宅地建物取引業（宅建業）の免許および宅地建物取引士の資格が必要です。
仲介会社の仕事内容
仲介会社の仕事内容は、オーナーに対するもの、入居者に対するものがあり、次の表のとおりです。
仲介会社の仕事内容
- オーナー側
-
- Webサイトや店頭に物件情報を掲載
- 賃貸借契約の締結
- 預かった敷金、礼金、賃料の送金
- 入居者側
-
- 賃貸物件の案内
- 重要事項の説明
- 賃貸借契約の締結
- 敷金、礼金、賃料などの預かり
- 仲介手数料の受け取り
- カギの引き渡し
仲介会社は賃貸物件のオーナーから入居者募集の依頼を受けたら、物件情報を作成し、自社のWebサイトおよび店頭に掲載します。物件情報を見た方から問い合わせがあった場合、物件を案内し、実際に建物を見てもらいます。
物件を案内した結果、契約したいとなった場合は、オーナーへその旨を連絡し入居の可否を判断してもらいます。オーナーから入居の了承を得た場合、賃貸借契約に先立ち宅地建物取引士による重要事項の説明を行う必要があります。
ひと昔前であれば遠方に住んでいようとも、重要事項の説明のために入居者はわざわざ店頭へ出向く必要がありました。しかし近年はIT重説が導入され、リモートで重要事項の説明を行えるようになっています。
重要事項の説明後、賃貸借契約を締結、敷金、礼金、仲介手数料などの初期費用を受け取り、カギの引き渡しをして仲介業務は完了です。
管理会社と仲介会社の比較
これまで解説してきた管理会社と仲介会社の違いを表にまとめました。
| 管理会社 | 仲介会社 | |
|---|---|---|
| 業務内容 |
|
|
| 宅建業の免許 | 不要 | 必須 |
| 宅地建物取引士 | 不要 | 必須 |
管理会社と仲介会社は一見区別がしにくいかもしれませんが、表にまとめてみると業務内容などの大きな違いがわかるでしょう。管理会社はもっぱら賃貸物件の管理が業務のため、宅建業の免許も宅地建物取引士も不要なのに対し、仲介会社は仲介業務を行うため、宅建業の免許も宅地建物取引士も必要です。
両方に対応する仲介管理会社
建物管理だけを行う管理会社と、賃貸物件の媒介だけを行う仲介会社とは別に、管理と仲介の両方に対応する仲介管理会社もあります。
仲介管理会社はもともと仲介会社があとから管理業務をはじめたケースと、逆に管理会社が仲介業務もはじめたケースがあります。
前者は自社の仲介物件の確保を目的にオーナーへ無償管理をサービスしているのに対し、後者は管理業務が主体であるため管理料を受け取ります。
仲介管理会社を利用するメリットとデメリットは、次のとおりです。
仲介管理会社を利用するメリット、デメリット
- メリット
-
- 仲介と管理をひとつの業者に依頼できる
- 管理料を払わずに管理までしてくれる場合がある
- デメリット
-
- 仲介と管理をひとつの業者に依頼できる
- 管理料を払わずに管理までしてくれる場合がある
1社だけで管理と仲介を依頼できるのは、オーナーにとって大きなメリットです。管理はA社で仲介はB社とするよりも煩雑にならずに済み、安心して賃貸経営ができるでしょう。
デメリットとしては、管理内容によっては管理料の支払いが必要なケースもあることです。仲介主体の仲介管理会社の場合、主な収入源が仲介手数料なのに対し、管理主体の仲介管理会社だと管理料が主な収入源のため、管理料の支払いも考慮しなければなりません。
また、入居審査の権限も与えていると、入居後にトラブルが発生するおそれがあります。入居するまでに入居者がどんな人なのか連絡はありますが、オーナーにとってあまり好ましくないタイプの人が入居するかもしれません。
実際、入居早々にトラブルを起こし、短期間で退去するケースもあるため注意が必要です。そのため、ある程度の権限を仲介管理会社に与えても、入居審査などの最終的な判断はオーナーが行いましょう。
対応するのはどっち？賃貸物件の業務とトラブル
賃貸経営で切っても切れないもののひとつに、建物設備のトラブルがあります。賃貸物件の業務とトラブルについて解説します。
賃貸物件の清掃
入居者が賃貸物件を退去した場合、次の入居者のためにハウスクリーニングを実施します。退去から新たな募集までの流れは次のとおりです。
入居者の退去から募集の流れ
- 入居者から仲介管理会社（不動産会社）へ退去の連絡
- 仲介管理会社からオーナーへ退去の連絡
- 退去日に退去立ち会い（オーナーまたは仲介管理会社）
- 退去後、清掃業者へハウスクリーニングを手配
- ハウスクリーニングの実施後、敷金などの支払い
- 入居者募集の物件情報を公開
敷金の代わりに入居者からハウスクリーニング費を受け取っている場合はそこから支払い、敷金の預かりがない場合は退去後の実費精算となるケースもあります。
エアコンの故障
エアコンは備えつけの設備であることがほとんどのため、通常使用による故障はオーナーの負担で修繕しなければなりません。ただし、前の入居者が自分で取りつけてそのままにして退去したなどの場合は、特約で現状貸与になっていることもあります。この場合は例外として、入居者が自分で修繕する必要があります。
入居者がカギを紛失
入居者がカギを紛失した場合は、入居者の故意過失による行為となり、錠前交換などの費用は入居者負担となります。基本的に賃貸物件の引き渡しの際、玄関のカギはすべて入居者へ渡すため、オーナーや仲介管理会社は付属のカギを所持しないケースが多いです。
その他設備の不具合
基本的に備えつけの設備の不具合についての修繕義務はオーナー負担となります。毎月の家賃収入はオーナーの生活費のほか、賃貸物件の修繕費の原資にもなっているからです。そのため、いつくるともわからない修繕アクシデントに備えておきましょう。
ただし、入居者の故意または過失による設備の破損や不具合の場合は例外として、入居者に修繕義務があります。
オーナーとしての業務内容
賃貸物件のオーナーは不動産賃貸業という個人事業主になるため、毎年確定申告をしなければなりません。そのため、賃貸経営にかかった費用や賃料収入を、帳簿につけておく必要があります。確定申告は自分で手続きすることも可能ですが、面倒な手続きなので可能であれば税理士に依頼しましょう。
管理会社と仲介会社を選ぶポイント
賃貸オーナーが管理会社と仲介会社を選ぶとき、どの点に注目すべきでしょうか。
管理会社を選ぶポイント
管理会社を選ぶときは、次の点に注目しましょう。
- 管理会社を選ぶポイント
-
- 管理料の金額
- 管理業務の範囲
- 担当者の人柄
まず、賃貸物件に対する管理料に注目してください。賃料の収入に対して、管理料が割高であれば割に合いません。そうでなくとも賃貸物件のオーナーは、金融機関から融資を受けて賃貸物件を購入している人が多いでしょう。そのため、収支のバランスをよく見ておくことが大切です。
管理業務の範囲についても、しっかり把握しておきましょう。たとえば、建物管理は引き受けても賃料管理まではしていないケースもあります。こういったケースだと、賃料の滞納があったときはオーナー自ら督促しなければなりません。管理契約をしてから、こんなはずじゃなかった、ということがないよう注意してください。
そしてもっとも重要なのは、やはり担当者の人柄です。信頼できる担当者であれば、何かあったときに頼れるビジネスパートナーになるでしょう。賃貸物件のオーナーをするうえで、ビジネスパートナーとなり得る担当者の存在は絶対に必要です。
仲介会社を選ぶポイント
仲介会社を選ぶときは、次の点に注目しましょう。
- 仲介会社を選ぶポイント
-
- 仲介以外に管理業務もしてもらえるか
- 免許更新が多い
- 担当者の人柄
仲介会社を選ぶときは、管理業務も行っている業者だと新たに管理会社を探す手間が省けて便利です。宅建業者であれば仲介と管理の両方していることが多いため、信頼できる業者に依頼しましょう。
免許の更新回数も仲介会社を選ぶ目安になります。仲介会社は免許事業のため、5年に1回免許を更新しなければなりません。Webサイトや物件資料に「〇〇県知事（△△）第□□□□号」などの免許番号が記載されていたら、カッコ内の数字をチェックしてください。カッコ内の数字が大きければ大きいほど、長く営業している宅建業者ということになります。
そして、やはり仲介会社選びでも担当者の人柄が重要です。管理会社と同じく仲介会社も人柄のよい担当者は、賃貸物件のオーナーにとって頼れるビジネスパートナーになります。
管理会社を選ぶときは比較が欠かせない
管理会社ごとにサービス内容が違うため、1社とだけ相談していると所有する物件にぴったりの会社なのかどうか判断できません。可能な限り多くの管理会社のサービス内容を比較し、空室率の低い賃貸経営を実現できる会社を見つけましょう。
管理会社を選ぶときは、一括査定サービスの「リビンマッチ賃貸管理」をご利用ください。所有物件の情報を入力するだけで、対応できる複数の管理会社へ一括して資料請求・家賃査定を依頼できます。
所有物件に対応できる管理会社を探したり、1社1社に資料請求をしたりといった手間を省けるので、スムーズな管理会社の比較が可能です。
リビンマッチ賃貸管理でオーナーのビジネスパートナーになる、有能な管理会社を見つけましょう。
賃貸管理に関するよくある質問
- 管理会社と仲介会社はなにが違う？
- 業務内容が異なり、管理会社は賃貸物件のや入居者や建物などの管理を行い、仲介会社は賃貸物件の宣伝や契約などを行います。両方の業務を行う仲介管理会社もあります。
- 管理会社と仲介会社を選ぶポイントは？
- 管理会社は管理料、担当業務の範囲に注目しましょう。仲介会社は管理業務も担当できるか、免許の更新回数を確認してください。そしてどちらも、担当者の人柄が重要です。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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