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賃貸管理会社の仕事内容を紹介！賃貸管理・建物管理の違いと役割
賃貸物件を所有していると、さまざまな業務に対応しなくてはなりません。賃貸管理会社はさまざまな業務を行い、オーナーの負担を軽減します。賃貸管理会社がどのような仕事をしているのか、賃貸管理と建物管理の違いを含めて紹介します。
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賃貸管理会社とは
賃貸管理会社とは、大家が人に任せたい業務を一挙に請け負ってくれる会社です。入居者づけや、入退去の手続き、クレーム対応から原状回復の手配まで幅広く対応します。家賃を確実に回収し、大家へ振り込むのも大切な仕事の業務のひとつです。近年は、家賃保証会社と提携し、家賃の回収業務を行うところが一般的でしょう。
賃貸管理会社に業務を委託するには、管理委託料を支払う必要があります。管理委託料は、月額家賃の3〜5%が相場で、家賃が6万円であれば管理委託料は、1,800〜3,000円となります。
また、賃貸管理会社はプロパティマネジメント会社とアセットマネジメント会社に分かれており、先に述べた業務に特化した会社がプロパティマネジメント会社です。アセットマネジメント会社は、大家と伴走しながら、運用で生まれる利益の最大化を目指す会社です。コンサルティング業務に近く、物件の出口戦略（売却）までを見据えたアドバイスを行います。
賃貸管理会社に依頼するメリット
賃貸管理会社に依頼するメリットは、次の3つです。
- 管理の手間が省ける
- 遠方の物件を買えるようになる
- 複数の物件を保有できる
それぞれについて解説します。
管理の手間が省ける
クレーム対応や家賃督促など、トラブルリスクの高い業務を自分で行わずに済みます。より気軽に物件を運営していけるでしょう。
遠方の物件を買えるようになる
地元に詳しい賃貸管理会社に任せることで、遠方の物件であっても安心して購入できるようになります。
複数の物件を保有できる
自主管理では、どうしても運営していける物件の数に限りができてしまうでしょう。賃貸管理会社に管理を一任することで、投資家としての活動時間を増やせます。
賃貸管理会社に依頼するデメリット
賃貸管理会社に依頼するデメリットは、管理委託料がかかるため、その分の利益が削られてしまうことです。賃料の3～5%を毎月差し引かれます。
しかし、自分で管理を行った場合、現場に赴く交通費や入居者との通話料、そして何より自身の時間が大幅に奪われてしまいます。このような点を考慮すれば、家賃の3～5%は、決して費用対効果は悪くないでしょう。
また、もうひとつのデメリットとして、信頼できる賃貸不動産会社を見つける難しさがあります。管理戸数が少ない管理会社などは蓄積されたノウハウが少なく、かつスケールメリットを持ち合わせていないため、紹介されるリフォーム会社の料金が高いことがあります。注意して選定していきましょう。
賃貸管理会社の仕事内容は賃貸管理と建物管理
賃貸管理会社の仕事内容は、賃貸物件の管理や入居者の募集などをオーナーに代わって行うことです。管理業務は「賃貸管理」と「建物管理」に分けられます。
- 賃貸管理
- 入居者の募集や家賃の回収、クレーム対応などを行う
- 建物管理
- 建物の定期的な清掃やメンテナンス、そのほか長期的な建物の維持・管理を行う
このように、管理の対象が部屋のなかか建物全体かで、賃貸管理と建物管理に分かれているのです。
管理会社の仕事内容：賃貸管理
賃貸管理では、オーナーから賃貸アパートや賃貸マンションを預かって、管理と運営を行います。賃貸管理の代表的な仕事には、次の6つがあります。
- 賃貸管理の代表的な仕事
-
- 入居者の募集
- 家賃の回収
- クレームの対応
- 修繕の対応
- オーナー対応
- 退去にかかわる業務
それぞれの仕事内容について解説します。
入居者の募集
賃貸管理の仕事で特に重要なのは、管理物件に空室が出たときに、入居者（賃借人）を募集することです。賃貸経営を行うオーナーにとって、空室になっているあいだは家賃収入が得られないため、大きな損失になります。
そのため、できるだけ早く入居者が見つかるよう、不動産のポータルサイトに掲載したり仲介会社へ客づけを依頼したりといった広告宣伝は、管理会社の信用を保つために重要です。
家賃の回収
家賃の回収も管理会社の仕事で、入居者から家賃が振り込まれているかを管理します。家賃が期限までに振り込まれていない場合、滞納者へ督促を行います。
しかし、家賃を滞納したからといって、法律で入居者の権利が守られているため、すぐに強制退去させることはできません。そのため、管理会社は滞納者をうまく説得して、家賃を回収する必要があります。
ただし、入居者が家賃保証会社と契約している場合は、家賃保証会社が滞納した家賃を代わりに支払います。そのあとの督促についても、家賃保証会社が行います。
クレームの対応
近隣住民との騒音トラブルによる苦情や無断駐車によるクレームは、迅速に対応しなければなりません。クレームが届いているにもかかわらず、何の対応もしない管理会社では、入居者が退去するおそれがあるためです。そのほかにも、ペットの鳴き声やニオイ、ゴミの出し方などクレームはさまざまです。
しかし、騒音トラブルはすぐに解決できないケースがほとんどのため、法的な対応も含めて対応力が求められるでしょう。
修繕対応
入居者が住む室内のトイレやエアコンなどの設備が動かないなど、故障した場合に対応します。電池や電球などの消耗品は入居者が交換する契約になっていることが多いです。そのほかにも、入居者が鍵を紛失した場合の対応も必要になります。
オーナー対応
オーナーとのやり取りは、賃貸管理のなかでも重要な仕事のひとつです。オーナーは賃貸経営という共通の目的を持ったパートナーでもあります。オーナーとの主なやり取りは次の3つです。
- 賃貸管理会社が行う主なオーナーへの対応
-
- 家賃の送金
- トラブルの対応
- 入居者の募集
家賃の送金
管理会社が入居者から回収した家賃をオーナーにまとめて送金します。複数の入居者とオーナーがやり取りをすると、負担が大きくなってしまうため、管理会社が家賃を受け取って一括でオーナーへ入金するのが一般的です。
トラブルの報告
入居者からの苦情やトラブルなどを、オーナーに報告します。苦情やトラブルによって退去者が出たり、建物の修理が必要になったりすると、オーナーの利益に影響が出るためです。
入居者の募集
空室がなかなか埋まらないときなどに、オーナーと条件変更のやり取りを行います。オーナーの譲れない絶対条件をもとに、管理会社が最善のプランを考えます。
退去にかかわる業務
入居者が退去してから、新たな入居者を見つける前に、室内のクリーニングやリフォーム、修繕などを行います。
クリーニングが必要な場合はクリーニング業者を手配したり、壁紙や床の張り替えが必要な場合は職人を手配したりします。次の入居者を見つけるまでは家賃収入を得られないため、迅速な対応が重要です。
また、築年数が経過して通常のクリーニングでは室内に魅力がなくなってきた場合、リフォームやリノベーションを検討することもあります。水回り設備を一式交換するほか、部屋の壁を取り払って間取りを変更するなどを検討します。
管理会社の仕事内容：建物管理
建物管理の仕事は、主に定期的な清掃やメンテナンスと長期的なメンテナンスのふたつです。
- 建物管理の代表的な仕事
-
- 建物維持管理
- 設備の保守点検
- 定期清掃
- 大規模修繕
それぞれの違いを解説します。
建物維持管理
建物の老朽化を防ぎ、できるだけ長く使えるよう管理することを「建物維持管理」といいます。老朽化が進めば最終的には建て替えが必要になりますが、外壁の塗装や室内のフルリノベーションなどで、経年劣化による建物の老朽化を防ぐことが可能です。
また素人では見落としがちな老朽化のサインも管理会社が発見して、被害を最小限に抑えられます。
設備の保守点検
設備の点検には、法律で定められた「法定点検」とオーナーが任意で行う「任意点検」があります。消防設備点検やエレベーターの定期点検など、入居者の安全に直結する設備に関しては法律で定期的な点検が義務づけられています。
法定点検の手配を忘れてしまった場合、罰則や罰金があるだけでなく、万が一点検の期間を過ぎて事故が起きてしまった場合、事故の責任はすべてオーナーが負担することとなります。建物管理に慣れるまでは、点検時期の把握も含めて管理会社へ依頼したほうが安心です。
定期清掃
定期清掃はゴミ拾いや草むしりなど建物の美観を保つために必要ですが、役割はそれだけではありません。共用部分の床をきれいにしたうえでワックスをかけることで、傷がつきにくく長持ちします。
また、貯水槽があるマンションに関しては、貯水槽の清掃が義務づけられているため定期清掃を怠ると罰則や罰金があります。これも設備の保守点検と同様、失念していた！という事態をなくすため管理会社へ依頼したほうが確実です。
大規模修繕
大規模修繕は、5～10年単位で建物外壁の塗装・防水・補修工事を行います。大規模修繕を行うことで建物の雨漏りを防いだり、外壁の劣化を最小限に抑えたりすることができます。
大規模修繕を行うか行わないかで建物の資産価値が大きく変わるため、しっかり計画を立ててくれる管理会社を選ぶことが重要です。建物の状態やオーナーの経済状況を鑑みたうえで、しっかり計画を立ててくれる管理会社を選びましょう。
契約中の賃貸管理会社のチェックリスト
管理会社がしっかり仕事をしているかどうかは、管理に対して積極的かどうかで判断することが重要です。
たとえば、担当者から「本日物件の清掃に行きましたが、駐車場の白線が消えかかっていたため、白線の引き直しを提案いたします」など、物件に行った報告とあわせて見積書が添付されていたら「しっかり管理してくれている」と安心できます。
しかし、あまり真剣に仕事をしない管理会社の場合、物件に行ったことすら報告がなく、「本当に管理しているのか？」と大家側が不安になることが多いです。
チェックリストの項目は最低限の仕事なので、これらがすべてできている＋安心して管理が任せられるかを大家自身が判断することが大切です。
| □ 掲示板が常に新しい情報になっている |
| □ 建物の掃除が行き届いている（電球が切れたままになっていない） |
| □ 清掃や建物の状況について毎月報告がある |
| □ 入居者からのクレームに速やかに対応できている |
| □ 過去の修繕履歴が記録されている |
| □ 担当者が1年以上変わっていない |
| □ 3カ月以内に空室が埋まる |
| □ 長期修繕計画が3〜5年単位で見直されている |
| □ 募集や管理について、いつも管理会社側から提案がある |
| □ 毎月の滞納状況・回収状態などがしっかり共有されている（支出についての報告がある） |
賃貸管理会社との契約に関するよくある疑問にお答え
オーナーの業務の多くを担当してくれる、賃貸管理会社は非常に便利な存在です。管理を委託することで、賃貸管理のさまざまな負担を軽減してくれるでしょう。
しかし、大切な物件を任せることになるのですから、よくわからないままに契約してはいけません。賃貸管理会社と契約するときの、よくある疑問にお答えします。
2社に分けて管理を依頼できる？
- 賃貸管理と建物管理をそれぞれ別の会社に依頼したいです。
- 管理が煩雑になるため、おすすめしません。
1棟のアパートやマンションに2社以上の管理会社を入れてしまうと、管理がややこしくなり収拾がつかなくなります。賃貸管理と建物管理を、それぞれ分けて別会社に依頼する場合も同様です。
管理会社も1棟のアパートやマンションの管理を同業他社と分担するのは、あまり引き受けたがらないでしょう。賃貸物件の管理は、賃貸管理と建物管理ともに1社の管理会社へ任せましょう。
管理委託料を値引きしたい
- 一部業務を自分で担当して値引き交渉することはできますか？
- 値引き交渉が可能な場合もあります。
管理会社によりますが、賃貸管理などの一部業務をオーナー自ら引き受けることで、管理委託料を値引き交渉できる可能性があるでしょう。
ただし、分譲マンションで管理組合が入っている物件は、管理規約などもあるため、値引き交渉は難しいでしょう。
管理会社選びに失敗したら
- 契約した管理会社がよくありませんでした。解約できますか？
- 契約した管理会社との解約は可能です。
契約した管理会社と折り合いが悪かったり、きちんと管理してくれなかったりと、あまりよくない会社と契約したと思ったら解約することが可能です。
ただし、契約内容によっては、解約にあたって違約金などの支払いが必要になります。解約をする前に、管理会社との契約書の内容を確認しておきましょう。
契約内容を変更する方法
- 対応業務を追加、削減したいです。契約内容を変更できますか？
- 契約内容の変更は可能です。
対応業務の追加や削減をしたいときは、管理会社へ相談しましょう。契約内容の変更などを行い、対応業務を変更できます。
しかし、契約内容を何度も気軽に変更するのは好ましくありません。契約内容を変更する場合は、慎重に検討したうえで相談してください。希望する内容によっては、契約内容を変更できないこともあります。
自主管理で対応できるケース
自主管理とは賃貸物件の管理を管理会社に委託せず、オーナー自らが行うことです。賃貸物件を自主管理する場合、入居者の募集や家賃の回収、修繕対応やクレーム対応などをオーナー自らが行う必要があります。
自主管理をするメリットは、管理会社へ管理手数料を支払わなくて済むことです。ちなみに管理手数料は、家賃の3〜5%が相場です。一方で自主管理にともなう業務は非常に多く、手間と時間がかかってしまう点がデメリットです。
次のようなケースであれば、賃貸物件を自主管理することが可能です。
- 自主管理をしやすい物件の条件
-
- オーナーが物件の近くに住んでいる
- 管理する部屋数が少ない
それぞれのケースを解説します。
オーナーが物件の近くに住んでいる
オーナーが賃貸物件の近所に住んでいる場合は、こまめに清掃を行ったり、退去に立ち会ったりできるため、自主管理でも対応できるでしょう。
オーナー自身が入居者とかかわる機会を増やし、入居者満足度を上げることもできるかもしれません。物件のエントランスに花を植えて手入れをし、美しい外観を維持しているオーナーもいます。
管理する部屋数が少ない
賃貸経営をはじめたばかりで管理する部屋数が少ない場合は、家賃を管理しやすく、物件のトラブルも少ないため、自主管理で対応できます。
賃貸管理の知識をつけるうえでも、経験しておくとよいでしょう。管理業務を経験したことのない人が、すべての管理業務を委託することは、必ずしもよい選択とはいえません。
賃貸管理会社を選ぶときのポイント
物件管理を委託するのであれば、賃貸管理会社選びはとても重要です。どういった賃貸管理会社を選べばよいのか、チェックするべきポイントを紹介します。
客づけ力は高いか
客づけ力とは、退去者が出たあと速やかに、新たな入居者を見つけ出す力のことです。客づけ力の高さは、入居率の高さや空室期間の短さにつながります。不動産ポータルサイトを活用しているか、ほかの管理物件の入居率が高いかのふたつが、客づけ力を判断するポイントになります。
インターネットやアプリを利用して賃貸物件を探す人が多いため、不動産ポータルサイトを活用できる能力は必須です。写真がきれいに撮れているか、写真の点数は十分か、情報をわかりやすく書けているかなど、念入りに確認することをおすすめします。
ほかの管理物件の入居率が高いかを調べるときは、すべての管理物件を調べるのではなく、エリアや築年数の似た物件の入居率をチェックして、入居率が高ければ安心して任せるとよいでしょう。
管理委託料が相場からかけ離れていないか
管理委託料は一般的に、月額家賃の3〜5%が相場です。家賃が6万円であれば管理委託料は、1,800〜3,000円になります。ただし、管理委託料は宅地建物取引業法で上限が設けられておらず、管理会社によって異なるため確認が必要です。
また、「共用設備の点検は別途費用がかかる」などのケースもあり、A社とB社の管理委託料が同じでも、業務内容を確認すると、A社のほうは相場からかけ離れていた、ということもあります。管理委託料は毎月支払うことになるため、賃貸経営を圧迫しないか確認しながら慎重に判断しましょう。
業務内容の範囲は十分か
賃貸管理の仕事内容は多岐にわたるため、管理会社によって業務内容の範囲は異なります。管理会社が提供しているサービスに利用したいものがあるかなど、きちんと確認しましょう。
また、契約後にクレーム対応が含まれていなかったり、滞納者への督促が含まれていなかったりすると、あとから気づいても手遅れになってしまいます。後悔することのないように、業務内容の範囲を確認しましょう。
要注意！信頼できない管理会社の特徴
管理会社の仕事は多岐にわたり、それぞれ柔軟にこなす対応力が必要です。万が一、適切に仕事をしてくれない管理会社だと信用問題にかかわり、退去者が出たり、物件の評判が悪くなったりするおそれがあります。
そのような事態を防ぐためにも、信頼できない管理会社に委託すべきではありません。信頼できない管理会社には、次のような特徴があります。
- 信頼できない管理会社の特徴
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- クレーム対応が遅い
- 返答が遅い
- 空室期間が長い
入居者からのクレームがきたときは、迅速に対応し、トラブル解決に導くのが管理会社の仕事です。対応が遅れたり放置したりすると、最悪の場合、退去につながりかねません。また、オーナーから管理会社へ相談したときに、返答が遅いと対応にロスが生じてしまいます。
空室期間が長いのは、家賃が収入減のオーナーにとっては致命的です。管理会社の客づけ力に問題があるかもしれません。空室の原因が管理会社だけにあるとは限りませんが、信頼してよいかどうかは判断の難しいところです。
賃貸管理会社を探すときは、「リビンマッチ賃貸管理」をご利用ください。物件の情報を入力するだけで、対応できる賃貸管理会社へ一括で資料請求・家賃査定を依頼できます。
信頼して任せられる賃貸管理会社を見つけるため、複数社を比較して、慎重に選びましょう。
賃貸管理に関するよくある質問
- 賃貸管理会社の仕事内容にはどんなものがある？
- 賃貸管理会社の仕事は、主に次の6つです。①入居者の募集、②家賃の回収、③クレームの対応、④修繕の対応、⑤オーナー対応、⑥退去にかかわる業務 幅広く賃貸物件の管理行っています。
- 賃貸物件の管理を自分で行うことはできる？
- 次の条件にあてはまる場合は、自主管理も可能です。①物件の近くに住んでいる、②管理する部屋数が少ない オーナーが遠方に住んでいる場合はおすすめできません。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
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