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近所に秘密で任意売却がしたい！具体的な売却活動や相談のタイミングについて
住宅ローンの滞納が続くと、自宅を競売にかけられてしまい、近所に住宅ローンの滞納がばれてしまいます。さらに、強制的に自宅を手放さなければならず、それでも完済できないと自己破産になってしまいます。
任意売却は住宅ローンの滞納を近所に知られることなく、秘密で家を売却できます。この記事では、任意売却で秘密にできる範囲、具体的な売却活動、相談のタイミングについて紹介します。
任意売却は悩んでないで即行動！まだ間に合います！
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近所に秘密で任意売却は可能？
住宅ローンの滞納を近所に秘密にするのであれば、任意売却がおすすめです。
任意売却で秘密が守られる理由と守られる範囲について紹介します。
売却理由を知られることはない
任意売却と聞くと特殊な売却方法かと思うかもしれませんが、通常の不動産売却と同じように、仲介または買取で売却します。仲介は市場で買主を探すのに対し、買取は不動産会社に直接買い取ってもらう売却方法です。
仲介の場合、買主を見つけるために広告活動を行う必要があります。
この広告活動をする際に、WEBサイトやチラシで物件の情報を公開しますが、売却の理由は記載の必要がありません。そのため、競売と違って、住宅ローンを滞納しているという秘密を隠して売却が可能です。
仲介業者には守秘義務がある
仲介で売却する場合には、宅建業者である仲介会社が契約の仲立ちをします。
仲介会社は購入希望者に事実を伝える必要があります。そのため、不動産の売却理由を聞かれることもあるでしょう。しかし、仲介業者には守秘義務があり、売却理由が漏れることはありません。
宅地建物取引業者は、正当な理由がある場合でなければ、その業務上取り扱つたことについて知り得た秘密を他に漏らしてはならない。宅地建物取引業を営まなくなつた後であつても、また同様とする。
ただし、正当理由がある場合は除くとされており、これの解釈を国土交通省は「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」にて下記のように示しています。
法第45条及び第75条の2に規定する「正当な理由」としては、以下のようなものが考えられるが、なお「正当な理由」に該当するか否かは、個別具体の事例において判断する必要があると考えられる。
(1) 法律上秘密事項を告げる義務がある場合 裁判の証人として証言を求められたとき、税務署等の職員から質問検査権の規 定に基づき質問を受けたとき等が挙げられる。
(2) 取引の相手方に真実を告げなければならない場合 取引事例を顧客や他の宅地建物取引業者に提示することは、宅地建物取引業者 が法第34条の2第2項の規定による義務を果たすため必要な限度において「正 当な理由」に該当する。 なお、法第47条は宅地建物取引業者に対し、重要な事項について故意に事実 を告げなかったり、又は不実のことを告げる行為を禁止しているが、これは取引 の関係者に対して取引上重要なことであれば真実を言う義務があることを示した ものである。
(3) 依頼者本人の承諾があった場合 依頼者本人の承諾があった場合は、依頼者の利益を故意に損なうことがないの で守秘義務の対象外である。
(4) 他の法令に基づく事務のための資料として提供する場合 地価公示法第２条に規定する標準地の価格の判定及び国土利用計画法施行令第 ９条に規定する基準地の標準価格の判定のための資料として、そのための鑑定評 価を担当する不動産鑑定士又は不動産鑑定士補に不動産取引事例を提供する場合 が挙げられる。
任意売却では、売主の契約不適合責任が免責されることがほとんどです。契約不適合責任とは、売主が契約内容に適合しない目的物を引き渡した場合の責任をいいます。これは売主に経済的余裕がなく、契約不適合責任を負担できないことが多いためです。
契約不適合責任の免責は上記の(2)に該当するため、買主に伝える必要があります。免責の理由を買主が訪ねてきても、任意売却であることを伝える義務はありません。しかし、売却が優先のため、買主を納得させるために任意売却であることを伝えるケースが多いです。
そのため、物件の購入検討者や買主にのみ任意売却であるということは知られてしまうでしょう。
売却自体を秘密にはできない
不動産を売却するには、必ず広告活動をする必要があります。
昔は、チラシだけだったため、知られたくない地域にはチラシを配布しないということができました。現在はインターネットが普及し、特定の人にだけ閲覧を制限するのは不可能に近いでしょう。
そのため、売却理由は秘密にできても、売却自体を完全に秘密にすることは難しいでしょう。
売却活動はどのように行われるのか
任意売却の具体的な売却活動の流れについて紹介していきます。
流れを把握することでどのタイミングで市場に出され、近所に売却することを知られてしまうのかがわかります。
売却価格とローン残高を確認
任意売却をするには、まずローン残高と売却価格を把握することが重要です。
売却価格がローン残高を上回るようであれば、任意売却ではなく、通常の売却が可能です。しかし、売却価格がローン残高を下回り、自己資金でも完済ができなければ、任意売却を検討します。
売却価格は自分では計算できないため、不動産会社に査定してもらいましょう。査定してもらう際に、任意売却を考えていることを伝える必要があります。任意売却の場合、契約不適合責任が免責される場合が多いので、その分売却価格は低くなります。
任意売却専門の不動産会社もあるので、任意売却になりそうな場合には、最初から専門の不動産会社に相談するのもおすすめです。
債権者に任意売却の同意を得る
売却価格よりローン残高が上回り、任意売却になる見込みがあれば、金融機関に相談し、任意売却の了承を得る必要があります。
了承を得るためには、売却価格が重要です。あまりにも売却価格とローン残債の差額が大きいと了承を得られないでしょう。
金融機関としては売却価格が高いほうがよいですが、高くしすぎると買主が現れず、売却できません。このような理由から査定価格、または査定価格の信憑性は大変重要です。査定してくれる不動産会社の役割は大きいといえます。
仲介か買取かを選択する
任意売却でも通常の不動産売却と変わらず、売却方法には仲介と買取の2種類があります。本格的に売却活動を行わなければいけないのは、仲介のほうです。
買取は、不動産会社に直接買い取ってもらうため、不動産会社の査定に納得すれば、売却活動をしなくてもすぐに現金化できます。ただし、市場価格より売却価格は低くなります。市場価格の約7〜8割が買取価格の相場といわれています。
買取のほうが売却活動を知られることなく現金化でき、時間もかからないため秘密を守りやすいです。しかし、売却価格が低いため、金融機関が認めてくれない場合もあります。
仲介をお願いする不動産会社を選定する
仲介すると決めた場合には、仲介してもらう不動産会社を選定しましょう。
仲介してもらう際には、不動産会社と媒介契約を結ぶ必要があります。媒介契約には以下の3種類があります。状況に合わせて選択しましょう。
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
ただし、任意売却には、通常の売却と違い期限があります。そのため、早く売却できる専属専任媒介契約がよいかもしれません。媒介契約の詳細は下記コラムで確認してください。
売却活動を開始する
売却活動は主に不動産会社が行ってくれます。売却活動をスタートさせると同時に、物件の広告を行います。この段階で売却していることが近所にばれるおそれがあります。
また、売却する不動産に住んでいる場合、内覧の対応をする必要があります。内覧をしていることで、近所に自宅の売却を知られる可能性が高くなります。それでも、売却の理由を知られることはないので、住宅ローン滞納の秘密がばれる心配はありません。
売買契約と引き渡し
買主が決まったら、売買契約を結んで売却します。売買契約は普通の売却と変わりません。
売買代金の受け取りが完了したら、住宅ローンを返済します。このとき、売買代金の一部を引っ越し費用として残せるように、金融機関と交渉しておくとよいでしょう。
競売は必ず避けよう！任意売却相談のタイミングとは
任意売却には期限があり、いつでもできるわけではありません。動き出すタイミングが遅いと競売になってしまいます。
では、どのタイミングで相談すればよいのでしょうか。競売になるリスクと任意売却の相談タイミングについて紹介します。
競売は売却理由が知られてしまう
住宅ローンを滞納して、任意売却をしないでいると、自宅を競売にかけられてしまいます。競売とは、裁判所が強制的に住宅ローンの担保となっている自宅を売却してしまう制度です。
不動産の競売手続とは，債権を有している人（債権者）の申立てにより，裁判所が，債務を弁済することができなくなった人（債務者）の所有する不動産を差し押さえて，これを売却し，その代金を債務の弁済にあてる手続です。
競売になってしまうと、近所の人に競売にかけられていることが知られる可能性が高いです。競売では、裁判所が主導で売却を行うため、入札者を募るために競売物件情報をインターネット上に公開します。その情報は誰でも見ることができます。
また、競売物件を専門に扱っている不動産会社や競売代行業者が存在します。そのような業者は買主を見つけるために、物件の近所にチラシをポスティングすることもあるので、近所の人に知られやすくなります。
このように競売になった場合、住宅ローンを滞納していることを秘密にするのは難しいでしょう。そのため、競売にかけられる前に任意売却するのが重要です。
任意売却の相談は滞納前から可能
任意売却ができるのは住宅ローンを滞納して3〜6カ月後です。そして、競売の開札日までに任意売却ができなければ、競売は避けられません。
競売の開札日は、滞納から10〜14カ月ほどです。つまり、任意売却ができる期間は半年程度しかないことを頭に入れておきましょう。
通常、不動産の売却には3〜6カ月ほどかかるため、任意売却ができるようになってから、不動産会社に相談したのでは遅い場合があります。そのため、可能な限り早く相談しましょう。
相談は住宅ローンを滞納する前からでも可能です。時間に余裕があることで、選択肢も広がり、任意売却が成功する可能性が高くなります。
ローンを滞納している場合は、すぐに相談
ローンを滞納している場合は、そのままにしておくと数カ月で競売にかけられてしまいます。そのため、すぐにでも任意売却の手続きをしましょう。
任意売却の売却活動をしていても、期限内に売却できなければ競売にかけられてしまいます。そうならないためには、早く売却する必要があります。時間がないときには、買取も手段のひとつです。
任意売却は時間が残されているほど、希望条件で売却できる可能性が高まります。また、任意売却に強い不動産会社だと、金融機関との交渉もスムーズになり、時間を短縮できます。
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大手住宅メーカーの注文住宅販売や不動産テック企業の仲介業務に4年間携わり、不動産取引にかかわった件数は350件以上にわたります。2021年よりリビンマッチコラムの執筆・編集を担しています。皆さんが安心して不動産取引を行えるよう、わかりやすくリアルな情報を発信します。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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