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離婚したら任意売却しかない!?住宅ローンの返済を解消するには
任意売却とは金融機関の許可を得て、抵当権を解除して住宅ローンを返済中の住居を売却することです。住宅ローンの担保として設定する抵当権は、本来であれば住宅ローンを完済しなければ解除できません。しかし、任意売却では金融機関の許可を得ることで、抵当権を解除できるのです。
離婚して住居を売却しようとしたものの、売却額で住宅ローンを完済できないときに任意売却は有力な選択肢になります。離婚にともなう任意売却について、不動産の一括査定サイト「リビンマッチ」が基本的なことからわかりやすく解説します。
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任意売却とはなに？
任意売却は通常の不動産売却と異なり、住宅ローンの残債が売却額を上回る場合でも、金融機関と調整しながら売却の手続きを進められます。離婚を機に生活環境が変わり、家を手放さざるを得ないケースでは、任意売却が新しい生活を始める選択肢になるかもしれません。ただし、通常の不動産売却と比べて手続きが複雑になることもあるため、事前に流れを理解しておくことが重要です。
任意売却の仕組み
任意売却とは住宅ローンの返済が難しくなった場合に、金融機関の許可を得て不動産を売却し、得た金額を返済に充てる方法です。住宅は住宅ローンの担保になっているため、本来であれば完済できないのに売却することはできません。しかし、任意売却は特別に金融機関の許可を得ることで、売却を進められるのです。
任意売却を進めるには、まず所有者が金融機関に対して返済が困難であることを説明し、売却の許可を得なくてはなりません。多くの場合、住宅ローンの返済を滞納し、一括返済を求められるような状態（期限の利益の喪失）である必要があります。その後、金融機関と話し合いながら適切な価格を設定し、不動産会社を通じて売り出します。売却が完了すると、得られた金額がローン返済に充てられ、不足分は別途支払い方法を金融機関と相談します。
ただし、任意売却は通常の売却と異なり、手続きが複雑で期間が限られていることが一般的です。売却に時間をかけすぎると、競売の手続きへと移行するおそれがあるため注意しましょう。
任意売却のデメリット
任意売却には住宅ローンを完済しなくても売却できるメリットがある一方で、デメリットにも注意が必要です。まず、任意売却は基本的に住宅ローンの返済を滞納してから選択する方法のあめ、信用情報に影響を与えるおそれがあります。いわゆる、ブラックリストに載るというもので、新規にクレジットカードやローンを契約するときに断られてしまうのです。ブラックリストに載ると、約5年は影響するといわれています。
また、任意売却には期限があります。任意売却は売り出す住居が、競売に移行するまでに売却を完了しなくてはならないのです。そのため、迅速に売却の手続きを進める必要があり、相場より高い価格で売り出して様子るを見るといった、高額売却を狙ったテクニックを用いている余裕がありません。また、任意売却をしても住宅ローンが残る場合、不足分の返済義務があります。この不足分については金融機関との話し合いで返済計画を立てます。
これらのデメリットを理解したうえで、任意売却を慎重に判断することが重要です。
任意売却のデメリット
- 信用情報に影響する
- 任意売却の期限が決まっている
- 任意売却後も返済が残る
任意売却を離婚で検討するケース
離婚をすると経済状況や生活状況が大きく変化します。そういった離婚にともなうさまざまな事情から、任意売却が選ばれることがあります。ここでは、離婚時に任意売却が選ばれる具体的なケースについて紹介します。
住宅ローンを支払えない
夫婦共働きで住宅ローンを支払っていた場合、離婚によって収入が減少することで返済が難しくなるケースがあります。たとえば、夫婦のどちらかが住宅ローンの名義人で、離婚後は単独で支払う必要がある場合、収入が大幅に減ると返済が困難になるでしょう。ほかにも、離婚後に養育費などの支払いが新たに生じても、住宅ローンの支払いへ影響が生じます。住宅ローンが支払えずに滞納してしまうと、いずれ競売にかけられることになります。そういった事態に陥る前に、任意売却を検討しましょう。
任意売却は競売と比べて所有者に条件がよくなることが多いため、住宅ローンの返済が困難になりそうな場合の解決策のひとつとなります。
オーバーローンで売却できない
離婚するときに住宅ローンを解消するため、住居の売却を検討する人は少なくありません。しかし、家を売却して得られる金額が住宅ローンの残高を下回る「オーバーローン」の状態では、基本的に売却することはできません。オーバーローンだと売却後も住宅ローンの残債があるため、金融機関に売却の許可を得られないのです。
オーバーローンで住宅ローンの返済が困難になると、任意売却が検討されます。任意売却では金融機関と話し合いを行い、売却代金で住宅ローンの残債を減らしつつ、残る金額の返済計画を立てるのです。オーバーローンだと通常の売却はできませんが、任意売却を選択することで競売という最悪の事態を回避できる可能性があります。
オーバーローンとは
オーバーローンとは、住宅ローンの残高が家の現在の売却価格を上回る状態を指します。たとえば、住宅ローンの残高が3,000万円あるのに対し、家を売却しても2,500万円しか得られない状態がオーバーローンで、差額の500万円を自己資金で補わなければ通常の売却はできません。これは、金融機関が住居を担保として抵当権を設定しているためです。抵当権が解除されていない不動産は、金融機関に差し押さえられるリスクがあるため、通常の方法では売却できないのです。
熟年離婚をして収入が減った
熟年離婚により任意売却を選ぶケースもあります。 もともと収入があった夫が、退職により妻の収入に頼っていた場合、離婚をして収入がなくなることにより返済ができなくなるケースです。また、自営業だった夫の事業が失敗した状況での離婚で、住宅ローンが返せなくなることもあります。収入が減少し返済を滞納した結果、最終手段として任意売却を選択するのです。 とくに離婚率が上昇している近年、熟年離婚による任意売却は身近なケースになっています。
支払いを滞納し保証人へ請求された
自宅を購入する際、夫婦の返済能力を合算して共同名義で住宅ローンを組むことがあります。具体的には、連帯債務や連帯保証人の制度を利用することです。 このように、夫婦が共同で組んだ住宅ローンが原因で、離婚時に任意売却を選択するケースがあります。 たとえば、離婚後に妻と子どもだけが家に住み続けたとしましょう。家を出た元夫が返済をせずに滞納した場合、共同名義である妻に一括返済の依頼が届き、金融機関によっては物件が競売にかけられてしまいます。 その結果、妻と子どもが追い出され住む場所がなくなってしまうため、このような事態を防ぐために任意売却を選ぶことがあります。
もし任意売却をするなら離婚前がおすすめ
もし、任意売却が決まっているのなら、タイミングは離婚前がおすすめです。どうして離婚前に任意売却をしたほうがよいのか見ていきましょう。
離婚にはお金がかかる
離婚をすると、どちらかが慰謝料や養育費を払うケースがあります。そのうえ、住宅ローンの返済までするとなると、資金繰りが悪化し、返済が滞るかもしれません。 返済が滞ると、慰謝料や養育費を支払えなくなるリスクがあります。これでは元とはいえ、夫婦共倒れになってしまうおそれがあるのです。また、家から退去する引っ越し費用や、新居の手配などにもお金がかかります。 離婚は何かとお金がかかります。少しでも余裕があるうちに任意売却を進めましょう。
売却後の返済額を調整できる
任意売却はオーバーローンの状態で行うのが基本なので、住居を売却したあとも返済が続きます。しかし、返済額は支払う人の経済状況によって調整できるのです。 たとえば、離婚と同時に職も失ってしまうような場合、いままでと同じような返済が難しくなります。金融機関としても、自己破産されるよりは、少ない額でも返済してもらったほうがよいため、返済額を再調整してもらえるのです。 返済が苦しいときはなるべく早く任意売却したほうが、返済の負担を軽できます。そのため、できるだけ離婚前の任意売却を検討しましょう。
夫婦間で合意・承認が必要
家の所有者が共同名義の場合、任意売却をするには両者の合意が必要です。もう一方が連帯保証人になっている場合でも、承認が求められます。 離婚前であれば、夫婦間で話をする機会を設けやすく、任意売却の話もできるでしょう。しかし、離婚をして別居すると、話し合いをする機会がなくなってしまいます。夫婦の合意や承認が必要な手続きは、離婚する前に始めておくことが大切です。
任意売却を決める前にやること
任意売却は、住宅ローンの返済問題を解決する手段のひとつですが、デメリットも多いため慎重な判断が必要です。安易に選択する前に、できる限りほかの方法を模索し、状況に合った最適な解決策を見つけることが重要です。ここでは、任意売却を決断する前に行うべき、具体的な方法を解説します。
不動産会社の査定を受ける
任意売却を検討する前に、まず不動産会社に査定を依頼し、自宅の正確な売却価格を把握することが重要です。住宅ローンの返済中であっても、その住居が本当にオーバーローンの状態にあるのかを確認する必要があります。周辺の相場をインターネットで調べるだけでは、正確な売却価格を知ることは難しいため、専門家の査定を受けることで裏づけのあるデータを得られます。
不動産会社の査定を受けると、住宅ローンの残債と実際の売却予想価格の差額が明確になります。この情報は、任意売却を選択するか、それ以外の方法を検討するかを判断するうえで非常に役立ちます。たとえば、売却価格がローン残高に近い場合は任意売却ではなく、自己資金での補てんやローンでお金を借りるなど別方法を選べるかもしれません。正確な査定価格を知ることで、自分の状況に最適な解決策を見つけやすくなるでしょう。また、不動産会社に別の方法を提案してもらえることもあります。
金融機関に相談する
任意売却を検討する際は、住宅ローンを借りている金融機関に相談することも重要です。金融機関は基本的に住宅ローンを滞りなく返済してもらうことを目的としているため、任意売却には消極的な姿勢を取る場合が多いです。しかし、相談を通じて状況を共有することで、任意売却を避けながらも返済を継続できる選択肢を提案してもらえる可能性があります。
たとえば、返済期間を延長して毎月の返済額を減らす方法や、一時的に返済を減額するプランを提示してもらえることがあります。また、住宅ローンの条件変更や特例措置についても相談できることがあるため、まず金融機関と話し合うようにしましょう。金融機関に相談することで、任意売却を進めるかどうかの判断材料が増え、より納得のいく選択ができるようになります。
任意売却をすることの注意点とは
任意売却は最終手段なので、できるだけ避けなければいけません。しかし、ほかに方法がなく、やむを得ず任意売却を選択することもあります。 最終手段である任意売却に失敗をすると、さらに負担が増えるおそれがあります。そういったことにならないよう、任意売却の注意点を解説します。
任意売却には期限が決められている
任意売却の手続きを進める場合、いつまでも買い手を探せるわけではありません。金融機関は融資した資金の回収を急いでいるため、任意売却には期限が設けられており、期限は「入札開始日の前日」までとなっています。 入札開始日とは、不動産の競売が正式に始まる日のことです。この日から入札期間が設定され、落札希望者は裁判所に入札書の提出ができます。 住宅ローンは、支払いを滞納してから一定期間が経過すると、任意売却に関する通知が届きます。その通知が届いてから任意売却を成立させるまでは、思いのほか期限が短くなっています。よって、返済の見通しが立たない場合は、早めに準備することが重要です。 具体的には、任意売却が得意な不動産会社や弁護士事務所に相談することです。金融機関に任意売却の承諾をうまく得られるように、十分な準備を整えましょう。 任意売却ができなければ、さらに低い金額でしか売れない競売にかけられてしまいます。少しでも住宅ローン残高を減らせる任意売却で決着をつけられるよう、期限に気をつけて手続きを進めてください。
信用情報に登録される可能性が高い
任意売却まで話が進んだ場合、信用情報に登録される可能性が高いです。いわゆるブラックリストと呼ばれるもので、ローンなどの滞納を繰り返すと登録されるといわれています。 任意売却は、滞納から約半年程度経過してから話が進みます。それまでは、金融機関はできるだけ計画通りに支払ってもらうように動くのです。 つまり、半年以上滞納している時点で信用情報に登録される可能性が高いのです。もし信用情報に登録されると、最低でも5年はクレジットカードやローンを組むことができません。とくに、住宅ローンのような大きな金額の滞納の場合は、10年程度制限がかかることがあります。 過去に任意売却の経験があり信用情報が気になる人は、個人信用情報機関へ問い合わせてみましょう。インターネット上や郵送で取り寄せることも可能です。個人信用情報機関は、銀行や消費者金融などの金融機関が、ローンやクレジットカードなどの審査や管理に利用する機関です。
任意売却に強い不動産会社を選ぶ
任意売却を進めるときは、任意売却に強い不動産会社を選ぶことです。 任意売却は、通常の不動産取引とは違い、法律の知識や経験が不可欠です。さらに、金融機関との交渉力も必要なので、任意売却の経験が豊富な不動産会社を選ぶようにしましょう。 不動産会社の中には、任意売却専門の会社があります。そのような会社は、日頃から債権者との交渉を行っており、購入先の情報も多いため、任意売却を検討している人には心強いです。さらに、提携している弁護士や司法書士、ファイナンシャルプランナーがいることがあるので、積極的に相談することをおすすめします。 また、任意売却専門ではない不動産会社でも、任意売却に強い担当者がいることがあります。今は不動産会社のホームページを誰でも気軽に見ることができるので、任意売却経験があるのか、法律に詳しいかどうかを調べてみましょう。一度来店し、話を聞いてみるのもいいでしょう。
不動産会社探しはリビンマッチ
任意売却を検討するときの問題点は、対応できる不動産会社が少ないことです。近隣の不動産会社へ1社1社連絡していては、ただでさえ時間がないのに大きなロスとなるでしょう。人ビア客に対応する不動産会社を探すときは、不動産の一括査定サイト「リビンマッチ」をご利用ください。リビンマッチでは任意売却だけでなく、不動産売却などさまざまなサービスに対応できる不動産会社を紹介します。
また、1社の不動産会社とだけ相談しても、自身の目的に合うかどうかわかりません。リビンマッチではお住まいの地域、利用したいサービスに合う複数の不動産会社を紹介します。複数社の意見を聞くことで、不安なく売却を進められるでしょう。
大手住宅メーカーの注文住宅販売や不動産テック企業の仲介業務に4年間携わり、不動産取引にかかわった件数は350件以上にわたります。2021年よりリビンマッチコラムの執筆・編集を担しています。皆さんが安心して不動産取引を行えるよう、わかりやすくリアルな情報を発信します。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
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