アパート経営を始める前に

土地の有効活用にはいくつか活用方法がありますが、その1つとしてアパート経営があります。アパート経営を検討するにあたり、どんなことを注意したら良いのか、どんなことが重要なのかアパート経営の基礎について説明します。

市場調査と収支プラン

アパートの建築はさまざまな要因を考慮に入れながら検討して行く必要があります。例えば近隣がどの様な環境か、学生のニーズ、主要ターミナル駅からの通勤時間等、あらかじめ市場調査を行います。

次に、その調査に応じて市場のニーズがある居室の広さ、部屋数、賃料帯などを決め、収支プランを立案すること行います。また建設コスト面を考慮しながら、物件の規模、室内設備等を考えていきます。こうしたさまざまな要因を考えなくてはならないので、多くの方がアパート建設と一括賃貸（サブリース）を行う会社さんに依頼されるケースも多くあります。

アパート経営の基礎（収入と稼働率）

アパート経営を行う上で最も重要な事は収支管理です。アパート経営で収入を生み出すのは物件の稼働率ですが、この稼働率を一定に保つためには、市場のニーズにあった条件で募集を行う事が重要です。相場より賃料が高い、礼金等の諸条件が市場のニーズに合わないと長期的に空室が続いてしまう事もあります。

結果的に条件を変えるケースが非常に多く「始めからこの条件で募集をしていれば空室期間の賃料が入っていた」と言う機会損失に繋がってしまいます。当然の事ながら、アパート経営を行う上でこうした想定をあらかじめ行う事により、当初予定していた利回りを獲得できる可能性が高まる事は言うまでもありませんね。ではこの収入を高めるためにどのように稼働率を上げていくか考えてみましょう。

まず賃料、礼金、敷金を決める際にまず、計画する物件（建設予定のアパート）と類似する物件をインターネットなどで検索をします。その際にどれだけの類似物件があり、どの様な条件で募集がされているかを確認します。その中で、計画をしている物件が他の物件とどの位の差があるかを認識すること重要です。この時点で他の物件と優位性（築年数、設備、賃料等）がない場合、計画倒れになる事もあります。

こうして事前に建設後の収入想定を行う事で、計画する物件の地域で「どんな入居者が」「どんな設備を」「どれだけの賃料を支払い」「物件を探しているか」等を考える事ができます。