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土地信託っていいの？その仕組みや向き・不向きをわかりやすく解説
土地信託とは土地を信頼して託すこと、つまり地主が信用できる会社に土地を貸して、代わりに運用してもらい、そこから得られる利益を配当として受け取ることです。この「土地信託」ですが、最近始められる方が増えています。その理由や土地信託のメリットとデメリットをもとに、信託に向いている人・向いていない人を解説します。
また、土地信託に失敗しないための注意点4つも解説しますので、土地信託を検討中の方はぜひ参考にしてください。
もくじ
土地信託の登記件数・個数は増加傾向
平成30（2018）～令和4（2022）年における、土地信託における登記件数の推移は以下のとおりです。
土地信託に関する登記件数
参考：e-Stat政府統計の総合窓口『統計で見る日本「種類別 土地に関する登記の件数及び個数 」』
土地信託に関する登記件数は年々増加傾向にあり、令和4（2022）年の件数は1万7,572件と4年前の平成30（2018）年の8,194件に比べ、約2.14倍に増加しています。
また、平成30年時点の登記個数は2万9,006個でしたが、令和4年の個数は7万7,902個と個数でも、約2.69倍の伸びを見せています。
土地信託を検討するきっかけとして、「親から更地を相続したものの、相続税を支払えない」「更地に収益物件を建てたいが資金がない」といった状況があります。
その際、「相続税を納めるため」「固定資産税の支払いや管理が難しい」という理由で、思い出のある土地を手放すのはもったいないと考える方もいるでしょう。売ってしまえば、もう戻ってくることはありません。
しかし、その土地を信託することで利益を出せば、大切な土地を残しながら問題を解決できるかもしれません。
具体的に土地信託を検討したら、まずは信託業の免許を持っている信託会社や信託銀行（以下、本稿では「信託会社」とします）に相談します。提案されたプランに納得して土地を信託する会社が決まったら、土地信託契約を交わします。契約後は、収益の中から信託配当の分配金を受け取ります。
土地信託の2つの方法〜返してもらうのか、売るのか
土地信託の方法には、信託した土地が返還される賃貸方式と、信託した土地を最終的に売却する処分方式の2つの方法があります。
将来土地が返還される賃貸方式
賃貸方式では、契約を結んだ信託会社に土地を貸します。信託会社はその土地のうえに、収益を得られる建物などを建築して運用します。
運用で得た利益から、地主に対して信託配当の分配金を支払います。通常期間である約10〜30年の土地信託契約が満了すると、土地は地主のところに返ってきます。
一般に、土地信託といえばこの土地が返還される方式を指します。土地を信託する地主は、土地を手放す意思がないので信託するというケースが多いからです。
将来土地を売却する処分方式
処分方式の場合は土地信託契約が終わったら、地主は信託していた土地を売却して手放します。では、この売却する方式にメリットはあるのでしょうか。
地主が空き地のまま土地を所有していても、地価が上昇することはあるでしょう。しかし、信託会社によって整地され、物件が運営されることで付加価値が発生して、有利な条件でその土地を売却できる可能性があるため、処分方式を選ぶ地主もいます。
どちらを選ぶかは、地主の将来における資産運用計画によるといえるでしょう。
土地信託に向いている人とは
土地信託にも、メリット・デメリットがあるのは当然のことです。ですから、土地信託に向いているのは、デメリットを超えるメリットを見つけられる人です。
では、メリットを通じて、土地信託に向いているタイプを見ていきましょう。以下、土地信託とは賃貸方式のものを指すことにします。
将来、売却を考えている人！信託受益権は売却できる
地主が信託会社に土地を信託すると、その土地の所有権は信託会社に移ります。その代わりに地主は、「信託受益権」を得ることになります。
信託受益権とは
信託会社がその土地を運用するために、アパートやマンションなどが建築され、運用が始まると、地主はその利益の中から信託配当の分配金を受け取ります。この収益から配当を受け取る権利のことを信託受益権といいます。
信託受益権のメリットは売買が可能であり、かつ、その売買が容易である点です。
たとえば、地主がアパートやマンションなどを建てて、自ら経営を行う場合を考えてみましょう。
将来、売却する際に入居者の中に立ち退きを拒否する人がいれば、借地借家法により強制的に排除は不可能です。しかし、土地信託の場合、信託受益権は売買が可能なので、入居者もそのままの状態で売買できます。
つまり、財産の管理や運用が行いやすいということです。
相続財産を簡単に運用したい人！土地信託は業者にお任せ
土地を相続したけれど、そこからの収益がなければ、相続税、固定資産税などを納めるだけになってしまいます。「それではもったいない」かもしれませんが、自分で収益を出すために土地活用するのは大変です。
土地活用として、マンションやアパート、駐車場などの経営を検討される方が多いですが、そのためには建築費などまとまった資金の確保以外にも、不動産に関する知識やノウハウが必要でしょう。
しかし、土地信託の場合はプロである信託会社に委託するので、知識やノウハウ面での心配はいりません。相続した土地が生かされるので、経済的な心配も少なくなります。
また、土地が返還される際は、運用されていたマンションやアパートも一緒になって返還されるため、財産が増える、と考えることもできます。
子どもや孫に財産を残したい人！信託受益権は相続、贈与向き
相続や贈与がしやすいというのも、信託受益権のメリットです。地主が信託会社に土地信託を行い、信託受益権を取得した状態で相続が発生した場合、相続人が信託受益権を相続します。
そうすることで、土地の所有権を相続するよりも相続税の算定で有利になる場合があります。また、契約行為を通じて資産承継の意思表示ができるのも、相続ということを考えればメリットです。
なお、実際の相続税の算出は複雑なので、税理士などへの相談をおすすめします。
万一の場合に備えたい人！資産承継の意思表示になる
土地信託の件数が増えているのは、「高齢の資産家が認知症になり、資産が凍結されてしまう前に、信託を行うケースが増えているからだ」ともいわれています。
土地信託という契約行為をすることにより、資産承継の意思を表明できます。これは、前述の相続を考えた場合にも有効なポイントのひとつです。
心配性な人も！受託者や委託者本人が破産しても問題なし
信託法第25条1項には、破産財団について以下のように記載されています。
（信託財産と受託者の破産手続等との関係等）
第二十五条 受託者が破産手続開始の決定を受けた場合であっても、信託財産に属する財産は、破産財団に属しない。
引用：平成十八年法律第百八号信託法「第二十五条（信託財産と受託者の破産手続等との関係等）」
破産財団とは破産管財人が管理、処分する財産のことを指します。つまり、信託会社が倒産し、破産管財人が財産を差し押さえするようなケースでも、信託した地主の財産がそれに巻き込まれることはない、ということです。これは、委託者である地主が破産した場合でも同様です。
さらに、信託法第2条3項には、信託財産について以下のように定義されています。
３ この法律において「信託財産」とは、受託者に属する財産であって、信託により管理又は処分をすべき一切の財産をいう。
引用：平成十八年法律第百八号信託法「第二条（定義）」
土地信託は地主からの財産権の移転を伴うものなので、信託会社に信託財産が帰属しているとみなされます。そのため、信託財産は破産した地主が破産宣告時に所有する財産とはみなされず、やはり破産財団には属さないのです。これを、「倒産隔離機能」といいます。
デメリットはないの？土地信託に向いていない人
もちろん、土地信託も一種の投資ですから、メリットばかりではありません。デメリットのほうが気になる人は、土地信託向きではないかもしれません。
信託に向かない土地を持っている人！どんな土地でも信託できるわけではない
土地にも個性があります。信託会社は、委託した地主の土地を運用して報酬（信託報酬）を得ることをビジネスとしているため、収益が見込める土地でなければ契約に至らないこともあります。
土地の広さや地形といった物理的な条件はもちろんですが、法律による規制、主要道路や駅などへの交通アクセス、周辺の環境や雰囲気なども重要です。
また、賃貸物件を検討する場合には、周辺物件の賃料相場なども検討される条件です。
リスクをおそれる人！土地信託には赤字もある
配当はどのように算出されるのでしょうか。大まかにいうと、下の図のようになります。
地主と信託会社の支出と収入
信託会社は物件から賃料などの収入を得ますが、運営するには建築費のローンや管理費、税金などのコストを負担します。また、契約にもとづいて地主から信託報酬を受け取るため、収入からコストと信託報酬を差し引いた残額が、地主に支払われる信託配当の分配金になります。
たとえば、マンションを建てて運用する場合、入居者が集まらなければ、賃料収入が予定より低くなります。そうすると、差し引かれるコストや信託報酬次第では、地主にとって赤字になることもあり得るでしょう。
信託報酬が無駄だと思ってしまう人！自力でやれば信託報酬はかからないが…
地主が自分で物件を建築すれば、信託報酬の支払いが不要なため、当然収入は大きくなります。契約にもよりますが、信託報酬（運用・管理費用）は利益の5〜20％になるので、安くはありません。
しかし、自力で物件を動かすには、不動産だけでなく、経営や税務の知識や管理をするコストや時間も必要です。
それでも、「自分でできることにお金を使うのは無駄だから、手間はいとわない」という地主にとっては、逆に土地信託がストレスの種になってしまうかもしれません。
土地信託に失敗しないための注意点4つ
土地信託は財産を有効に活用し、利益を得ることを目的としています。大きなお金が動くため、慎重に検討しましょう。
信託銀行か、信託会社か
信託会社は信託業務を専門的に行う会社です。これに対して、信託銀行は銀行業務や信託業務以外に、併営業務ができます。併営業務とは、遺言管理などの相続関連の業務や、不動産売買の仲介業務などです。
銀行と会社どちらも信託法により信託業務を行えますが、信託会社の中には、物件がすでにある信託財産の管理だけを行う管理型の信託会社もあります。
管理型信託とは土地信託とは異なり、信託会社が財産をそのままの状態で保存、維持、利用だけを行うことです。委託者の指図がある場合は処分も可能です。
それぞれの特徴をよく考えて、相談しましょう。
どの会社に頼むか
必ず複数の会社に相談し、提案されたプランをじっくりと比べてみましょう。検討すべき内容は、以下のように多岐にわたります。
- 全体の計画はどうなっているのか
- 資金をどのように調達するのか
- どの会社に建築を任せるのか
- 管理の方法はどうするのか
- 信託配当の分配金見込みはどのくらいか
会社によって強みもあれば、弱みもあります。くれぐれも即断はしないようにしましょう。
契約期間終了後のことを考えているか
契約期間が満了すると、信託受益権を持つ地主のところに、信託した土地が戻ってきて、信託受益権は消滅します。ここで忘れてはならないのは土地以外の建物などの物件や、残高があればローンも一緒に、地主のところにやってくることです。
債務が残っている場合は、売却するのか、自分で運営するのか、といった決断が必要です。場合によっては、信託契約の延長もできますが、いずれにしても、契約期間満了後のことも忘れないで考えておく必要はあるでしょう。
土地活用会社に相談し、土地信託以外の活用法も再検討したか
土地信託は運用の手間がかからない活用方法のひとつですが、必ずしも最適な方法とは限りません。
土地信以外にも、たとえば資材置き場や農園、トランクルーム、コワーキングスペースなど、比較的運用の手間がかからない活用方法もあります。自分で運用するぶん、勉強の必要はありますが、そこで得た知識は自分のものになります。
土地活用として土地信託を選択するかは、ほかの選択肢も十分に検討したうえで最終判断しましょう。不動産の総合サイトリビンマッチには、土地活用のプロである土地活用会社が数多く加盟しています。
土地活用会社は、自分の土地に最適な活用方法を見つけるためのパートナーです。あなたの土地の最適な活用方法は土地信託なのか別の方法なのか、ぜひプロに無料で相談してみてください。
土地活用会社に相談することで、自分の土地に合った最適な活用方法を提案してもらえます。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
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