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土地ありのアパート経営はお得！必要な土地の広さや初期費用は？
アパート経営を始める際、すでに土地を所有している場合は、土地探しから購入までの稼働時間と費用が不要です。それは大きなアドバンテージであり、アパート経営が成功する可能性が、グッと高くなるでしょう。
具体的なメリットだけでなく、アパートの建築に必要な土地の広さや初期費用も紹介するので、自分が所有する土地がアパート経営に向いているかを確認しましょう。
もくじ
土地ありのアパート経営は成功する可能性が高い！
土地ありのアパート経営が成功しやすい理由を詳しく解説します。
土地の購入資金が不要
国土交通省「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」の坪単価を見ると、日本で一番高いとされる東京都平均で300万円以上、大阪府平均では100万円以上です。また、比較的安価に設定されている東北地方でも約10万円になっています。
国土交通省が発表する公示価格と実際の取引価格は異なりますが、ある程度の目安として考えられます。
土地を所有していない人がアパート経営を始めるには、坪単価にアパート経営で必要な坪数を乗算した金額が、土地の購入資金として必要です。
たとえば、歌舞伎座のある東京中央区の坪単価は、2,000万円と桁違いです。東京の中央区にアパートを建築することはないにしても、都心部は土地価格が高く、利活用の価値も高いことがわかります。
当たり前ですが、アパート経営を行うためには「アパートを建築するための土地」が必要です。それを最初から所有していることは、資金面で大きなアドバンテージです。
アパートの品質を向上できる可能性がある
土地の購入資金が不要であれば、キャッシュフローに余裕が生じます。その余裕をアパートの建築費用に回し、外観や設備に投資することも可能です。
一昔前であればオートロック付きの物件が重宝されましたが、最近では宅配ロッカーが標準化されています。また、室内についても設備や素材をグレードアップさせたり、収納棚を設置したりするなどの一工夫を加えても面白いでしょう。
アパート経営では、ライバル物件との入居者の獲得競争が避けられません。ほかと違う個性を持てるかどうかが重要です。
キャッシュフローが安定する
土地ありのアパート経営では、土地の購入資金が不要なため、借入額自体を抑えられます。そのため、アパートの耐用年数が終わる前に、建築費用として借り入れたローンが返済できる可能性も高くなります。
耐用年数は、減価償却の期間として法律上決められています。減価償却とは、経年劣化に伴って落ちる価値を加味して、毎年減価償却費として計上する考え方のことです。
つまり、耐用年数の期間内であれば課税所得金額を減らせるため、税金を軽減できます。
期間内にローンが返済できれば、「毎月のローン支払いを支出として計上しない」で「減価償却費を支出として計上する」ことができます。実際の支出額と課税所得金額とのアンマッチが発生しにくく、キャッシュフローへの影響が抑えられます。
反対に、実際の支出が減価償却費を上回る状態をデッドクロスといいます。
デッドクロスが発生すると、キャッシュフローは一気に悪化します。実際には、ローンとして1,000万円を支払っているのにも関わらず、耐用年数の経過で減価償却が終了し、確定申告における計上額が0円であれば、税金も一気に跳ね上がります。
さらに耐用年数が経過するのと同時に、アパートの老朽化による修繕費用も右肩上がりに増えていきます。
減価償却期間内にローン返済を完了できれば、ローンの支払いは0円にも関わらず、減価償却費用として1,000万円を計上できるなど、キャッシュフローが大きく安定します。
長期運用が基本のアパート経営においては大きな利点でしょう。
アパートの建築に必要な土地の広さや初期費用は？
どれくらいの広さの土地であれば、アパート建築が可能なのでしょうか。初期費用の目安と合わせて紹介します。
最低でも40坪から60坪は必要
1戸あたりの広さは20㎡、2階建てのアパートを建てるとして考えてみましょう。
60坪＝約200㎡の土地の場合、単純計算で20部屋作れます。また、40坪＝約130㎡の場合は12部屋です。
しかし、注意すべきなのは、土地は容積率や建ぺい率が決められているということです。
- 容積率
- 土地の面積に対する延べ床面積の割合
- 建ぺい率
- 土地の面積に対する建築面積の割合
容積率で使われる延べ床面積とは、各階の床面積を合計したものです。容積率によって建物の階数が決まります。
一方、建ぺい率は、簡単にいうと土地を上から見たときに建物が土地に対して占めている割合です。たとえば、建ぺい率が60％と決められている場合は、土地の広さが40坪あったとしても、24坪の範囲にしかアパートを建てられません。
前述した数値は、単純に土地の面積いっぱいに部屋を並べたときの部屋数です。しかし、建物が建てられない部分があるだけでなく、廊下やエントランスなどの共用部分、壁の厚みなどもあり、部屋数は大幅に減ります。
それらを加味すると、十分な収益を確保するためには、最低でも40坪から60坪は必要といえるでしょう。
まれに狭小地に建っている3階建てのアパートや横長のアパートを見かけることがありますが、維持メンテナンスや安全上あまり好ましくありません。
都心から離れた土地の場合は、住民は自動車での移動が必須です。駐車場付きは必要条件になるため、60坪から80坪の広さがあるとよいでしょう。
狭小地はアパート経営以外も検討
もし所有する土地が10〜20坪の狭小地であれば、無理をしてアパート経営を計画せず、その土地に適した利活用を検討するのも有効です。
たとえば、狭小地に4部屋のアパートを建てたとしても、家賃7万円と仮定すると入居率が100％の最大収益は以下のとおりです。
最大収益＝4部屋 × 7万円 × 12カ月＝年間336万円
この金額からローンや税金などを支払い、物件の維持メンテナンスなども行うのは簡単ではありません。また、4部屋しかないため、1部屋あたりが占める入居率は25%となり、退去が2件、3件と重なるだけで収入が50%、25%に激減します。
アパート建築費用
国土交通省が発表している「2022年度 建築着工統計調査 住宅着工統計」には、共同住宅における工事費予定額が記載されています。
| 構造 | 一戸あたり工事費予定額（円） | 1㎡あたり工事費予定額（円） |
|---|---|---|
| 木造 | 612万 | 17万 |
| 鉄筋コンクリート造 | 1,697万 | 28万 |
| 鉄骨造 | 1,340万 | 26万 |
実績値ではなく当初予定額のため、あくまで参考値と考えましょう。
たとえば、2階建て木造アパート8戸の建築費用は以下の計算式で目安がわかります。
建築費用＝612万円 × 8戸＝4,896万円
補足：土地はあるけどお金がない場合は？
アパート建築時に必要な費用には、「建築工事費」と「諸経費」があります。
建築工事費には、アパートを建築する材料費や人件費、設計費用などが含まれます。諸経費は、登記費用や火災・地震保険料、ローン手数料などです。
前述のとおり、アパート建築にはある程度の資金、ローンの借り入れが必要です。アパート経営を検討していても「土地はあるけどお金がない！」という場合は、土地を手放して得た金銭を利用し、別の収益物件を購入するなどが選択肢のひとつです。
しかし、所有する土地に「高い価値があること」が前提となるのも事実です。土地価格が低い場合は、初期費用を抑えたほかの土地活用の検討も必要でしょう。
土地ありのアパート経営を始めるときの注意点
土地ありの状態であれば、アパート経営は3つのステップだけで始められます。
- アパートの経営計画（見積もりなど）
- アパート建築
- 入居者募集を開始して経営スタート
具体的にどういうポイントに気をつければよいかを確認しましょう。
土地の条件を事前に調べる
土地を所有していない状態でアパート経営をする場合は、土地探しに時間がかかります。周辺の相場や需要、環境を確認してベストな土地を選びますが、判断はとても難しく「もっとよい土地があるのではないか」と迷うポイントです。
土地ありのアパート経営は、自分が所有する土地のポテンシャルを最大限発揮する方法を検討するのに時間をかけられます。
土地の面積などの条件や周辺環境などを調べておけば、専門家への依頼もスムーズにできます。
土地の情報を集める方法のひとつは、法務局で登記簿謄本を取得することです。
また、土地の周辺を見て回るだけでも、どういった層からの需要が見込まれるかなどが見えてきます。たとえば、学生が多ければ学生をターゲットにしたアパートを建てたり、子どもが多ければ子育て世代に刺さるような設備を設置したりするのもよいでしょう。
複数の土地活用プランを比較する
土地は一つひとつが異なった性質を持っているため、土地活用のベストなプランもそれぞれ違います。
アパート経営の収益率が一番高い場合もあれば、人通りが多い場所では店舗経営のほうが最適かもしれません。アパート経営だけにこだわらず、複数のプランを比較してベストな方法を探し出しましょう。
まずは、複数社から一括で無料の資料を受け取れる「リビンマッチ」の土地活用サービスを利用しましょう。
自分が所有する土地の条件を簡単に入力するだけで、知識と経験が豊富な専門家が土地の形状や立地、時期などを加味してぴったりの土地活用を提案してくれます。
「自分はアパート経営しか考えていない！」という人なら、アパート経営だけの資料を受け取ることもできます。アパート経営だけで見ても会社によって違いはあるため、比較してみましょう。
細かなシミュレーションは、土地活用やアパート経営の経験がない人がひとりで描くことはできません。まずは、リビンマッチを気軽に利用してみましょう。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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