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土地購入から始める土地活用、そのポイントとは？
土地から購入して賃貸経営を始めたいと考えた場合、どういった土地を購入し賃貸経営を始めれば良いのでしょうか？遠方の投資家にも1都3県で土地購入から好条件の賃貸経営を実現させている株式会社MDI 角田様にどういった土地を選び賃貸経営を始めるべきかを伺いました。
株式会社MDIの解説
――――まず、株式会社MDIではどういった仕組みで、遠方の投資家にも首都圏の土地活用を提供しているのですか？
弊社では、海外の投資家や地方のお客様にも、首都圏での安定した賃貸経営することが可能な、賃貸経営をする上で問題無い土地を仕入れるところから取り組んでいます。その土地を建築条件付きで販売し、購入希望の方がいらっしゃった場合、建物の建築から管理までをきっちり行うという仕組みです。
――――仕入れる土地の条件はあるのでしょうか？
弊社では建物を建てる場所を関東1都3県に限定しています。現在東京をはじめとした首都圏エリアは、東京オリンピックなどの要因から不動産投資が熱を帯びてきています。そういった状況で、安定した賃貸経営を海外や地方の方にもご提案しています。
――――仕入れる土地の広さなどは決まっているのですか？
具体的に「何坪以上の土地」といったお話をしたいのですが、難しいところですね。同じ100坪の土地でも、行政によって何部屋作れるのかが違います。ただ、考え方としては利回りからの逆算です。どのくらいの賃料で貸せるのかという部分と、その土地に何部屋ぐらい作れるのかということを計算します。
例えば１億円の土地に対して1億円の建物を建てて、家賃収入から逆算して利回りで何%なのか。弊社の場合は、サブリースを付けても利回り5％半ば～6%ぐらいを見込んでいます。
サブリースの利回り
――――サブリースを付けてその利回りは高いですね。
そうですね。
一般的な不動産投資家様は、物件を購入して賃貸経営をはじめて数年経つと、転売してしまう方が多いのですが、弊社のサブリース契約の場合は、管理・客付け・家賃保証がしっかりしているので、長い期間保有していただき、利益を上げることが可能です。弊社の「入居者様あっての賃貸経営」という理念上、建物のグレードはある程度高いため、利回りはもの凄く高いわけではありませんが、長期的に保有して頂くことが可能です。
もちろん売却の際も、仕入れる場所をかなり厳選しておりますので、比較的売却はしやすいかと思います。
―――― では、反対に「こういう条件の土地は購入するべきではない」というものはありますか？
やはり場所・立地条件が悪い物件ですね。
不動産投資の場合、どうしても表面利回りに目が行きがちですが、そういった物件にありがちなのが、最初は高い利回りで運営できていたとしても、どんどん家賃が下がっていくということです。立地条件の悪い物件の場合、家賃を下げて募集したとしても入居がなかなか埋まらない可能性も出てきます。
入居者が付かないというのは立地条件と間取りが大きな原因だと思います。ですので、土地を購入しての賃貸経営はとにかく場所を選定した方が良いと思います。表面の利回りや金額に踊らされてはいけません。
立地条件の重要性
――――場所・立地条件はそれぐらい重要なのですね。
そうですね。
弊社はとにかく入居率にこだわっていますので、自信を持ってご提案できる場所でしかご提案を致しません。また、最近では、弊社で建築を行っていない、オーナー様が既にお持ちの物件の管理もお問い合わせ頂くことが多いですね。入居率が悪いだとか、管理会社に不満があるということがあれば、管理だけでも承ることもできます。また、土地を売りたいという方もぜひお気軽にお声掛けを頂きたいと考えています。
――――なるほど。MDIはサブリースがメインの会社ですが、入居率が悪ければMDIにもリスクが生まれますよね。そういったリスクを管理会社が背負うことで、賃貸経営を成功させようとする姿勢は、遠方の方であっても安心して建物の管理を任せられると思いました。
| 企業名 | 株式会社MDI（エムディアイ） |
|---|---|
| 住所 | 〒 104-0061 東京都中央区銀座4-12-15 歌舞伎座タワー 10階(総合受付)、9階、8階、7階 |
| 事業内容 |
|
| 氏名 | 角田 真 |
| 所属/役職 | 営業企画部 営業企画課 課長 |
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