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不動産買取の流れ｜書類の準備・査定・契約・引き渡しをまとめて解説
不動産を売却する方法には、一般的な「不動産仲介」とは別に、「不動産買取」があります。
不動産仲介は、買主が一般の顧客です。不動産会社と媒介契約を結び、売却活動を行ってもらいます。
それに対して不動産買取は、不動産会社が売主から直接物件を買い取ります。
そのため、買取価格は仲介の60～80％程度ですが、売却までの期間が最短で1カ月程度と短く、すぐに現金化できます。
不動産の一括査定サイト「リビンマッチ」が不動産買取の流れを、事前準備から買取後までわかりやすく解説します。
不動産買取の事前準備
不動産買取を不動産会社に依頼する前に、事前準備をしておきましょう。
不動産相場の確認
自身の所有する不動産がどれくらいの価格で取引されているか確認します。
相場を知らないと、不動産の買取価格を提示されても、それが適正な価格かどうか判断できません。
相場を確認する方法として、不動産情報のポータルサイトで取引価格の相場を調べ、そこから70～80％程度の価格を算出するなどがあります。
必要な書類の準備
不動産買取に必要な書類は、「不動産に関する書類」と「不動産の権利に関する書類」の2種類必要です。
たとえば、以下のようなものがあります。
- 身分証明書と印鑑
- ローン残高証明
- 登記済権利書
- 耐震診断報告書
- 売買契約書
この他にも多くの書類が必要です。
また、中には必要でなくても、不動産の価値を高めて、高い買取価格で売るために役立つものもあります。
詳しくは、以下の記事で確認してください。
物件の現状確認と評価
不動産を買取に出す前に、物件の現状をしっかりと確認しておくことが大切です。特に相続などで長く住んでいない物件の場合、劣化や管理状態によって査定価格に影響が出ることがあります。まずは、建物の状態をチェックしましょう。外壁のひび割れや屋根の傷み、雨漏りの有無を確認することで、修繕が必要かどうかがわかります。室内では、設備の動作確認やカビ、シロアリ被害の有無などを見ておくとよいでしょう。
次に、土地の状況も重要です。接道条件や境界が明確かどうか、隣地とのトラブルがないかを確認しておくと、スムーズな売却につながります。また、固定資産税の納税状況や法的な制限（再建築不可など）も、査定に影響を与えるポイントです。
事前にこれらを把握しておけば、マイナス要素を整理し、おおよその買取価格の目安をつけられます。売却後のトラブルを防ぐためにも、現状の確認は欠かせません。
不動産買取の売買契約までの流れ
ステップアップ
事前準備をしっかりとしたら、次は実際に不動産会社に依頼をして物件を買い取ってもらいましょう。
不動産会社に査定を依頼
一般的な「不動産仲介」では、不動産会社が提示する査定価格と、実際に成立する売却価格が違うことが多くあります。これは査定価格が、あくまでも市場の状況や過去の取引から出した価格なためです。売主との交渉で、結果的に値引きされる可能性が高いです。そのため、仲介における査定価格は不確定要素が多いと言えます。
一方で「不動産買取」は、不動産会社自らがその不動産を買い取ります。そのため、査定したもらった結果は「その会社が買い取ることができる価格」という確実な金額です。
「その会社が買い取ることができる価格」は会社によってさまざまです。不動産会社は、買い取った不動産を転売したり、建物を取り壊して新しい建物を建てたりなど、さまざまな使い方をします。そのため、その用途や購入希望者がいるかなどによって、大きく査定価格が変わる可能性があります。
より高額で買い取ってもらえるように、多くの不動産会社に依頼して比較しましょう。
実地調査を依頼
「不動産仲介」の場合は、購入希望者がその物件を内覧することで、価格が適正かどうかを判断する機会があります。
しかし「不動産買取」の場合、不動産会社自体が内覧することで「その会社が買い取ることができる価格」を提示します。
不動産会社の中には、実地調査をせずに買取価格を提示する企業がいます。しかし、より正確に見積もってもらうためには、マンションや一戸建てに関わらず、必ず実地での調査をおすすめします。
特に一戸建ての場合は、目に見えない部分や、実際に見なければわからない地盤の基礎、リフォーム歴などがあります。具体的に見なければ、正確な価格を提示することはとても難しいです。
と考えておきましょう。
買取価格の提示
実地調査が終了すると、買取価格が提示されます。
「不動産買取」は不動産会社が直接その不動産を買い取るため、この提示された値段が最終的な売却金額です。
値段に納得ができない場合は、交渉することも可能です。
周辺地域の類似物件の取引価格などを不動産サイトから収集して、不動産会社に提示することもひとつの手段です。特に、物件のあるエリアが人気エリアだった場合は、少し高い買取価格にしてもらうように交渉することが可能です。
不動産会社を選ぶ
複数の不動産会社から買取価格を提示されたら、その中から自分が納得のいく不動産会社を選択しましょう。
不動産仲介では、価格だけで不動産会社を判断しても、売主がなかなか見つからない場合があります。そのため、信頼のできる不動産会社と媒介契約を結ぶことが大切です。
不動産買取の場合は、不動産会社が直接買い取ってくれるため、値段だけで判断するのもよいでしょう。
しかし、親身になって、買取価格の交渉に応じてくれる会社もあるため、一概には言えません。
高い買取価格を提示して契約した後に、高額な費用を請求してくる不動産会社もいるので注意が必要です。
売買契約を結ぶ
価格や引き渡し条件などの打ち合わせをしたあと、売主・不動産会社の双方が納得したうえで、売買の契約日を決定します。
契約当日は、売買契約書の読み合わせ、付帯設備の確認、物件状況等の確認、記名・押印、手付金を受け取る、といったことを行います。
売買契約書の読み合わせでは、細かい条件までしっかりと確認をしましょう。
契約を締結した後に、不具合などが判明すると、トラブルの原因です。
ささいな不明点や疑問点はこの段階で解消し、円滑に不動産の売買が完了できるようにしましょう。
契約書の内容確認と注意点
売買契約を結ぶときは、契約書の内容を細かく確認することが重要です。不動産買取の契約で特に注意すべきポイントのひとつが「契約不適合責任」の免除です。契約不適合責任とは、引き渡した物件に契約内容と異なる欠陥があった場合に売主が責任を負うものですが、不動産買取では多くのケースでこの責任が免除されています。契約書に「契約不適合責任を負わない」旨が記載されているかを確認しましょう。
また、引き渡しの条件も明確にしておく必要があります。たとえば、「現状有姿での引き渡し」と記載されている場合、売主は修繕や清掃を行わずに物件をそのまま渡すことになります。事前に認識していないと、引き渡し後のトラブルにつながるおそれがあります。
契約書には、買取価格、支払いのタイミング、引き渡し日、手付金の有無なども記載されています。これらの項目を事前に確認し、納得したうえで契約を進めることが大切です。
引き渡し・引っ越し・決済の流れ
不動産買取の契約が完了したら、決済、引き渡し、引っ越しなど行います。決済とは買主が売買代金を支払い、所有権が正式に移る手続きのことです。代金の受け取りと同時に、鍵や必要書類を渡し、物件の引き渡しを行います。
また、売主が住んでいる不動産を売却する場合は、引っ越しのスケジュールも考慮する必要があります。引き渡し日までに退去を済ませ、残置物を整理しておくことが大切です。スムーズに手続きを進めるためにも、事前の準備が欠かせません。
引き渡し・引っ越しの準備
引き渡しまでに必要な準備を進めておきましょう。まず、売却代金を受け取るための銀行口座を確認し、引き渡しびに問題なく決済できるようにします。次に、物件の鍵や関係書類を整理します。鍵がすべて揃っているかを確認し、スペアキーや管理会社に預けているものがあれば回収します。また、登記識別情報（権利証）、固定資産税の納付書、売却する不動産がマンションであれば管理規約なども用意しておきましょう。
住んでいる不動産を売却する場合、引っ越しの準備も必要です。特に、引っ越し業者の手配や不用品の処分には時間がかかるため、余裕を持って進めることが大切です。
- 鍵や書類の準備
- 登記識別情報、固定資産税納付書、鍵の回収
- 引っ越しの手配
- 業者の予約、不用品処分、転居届・郵便転送手続き
- ライフラインの停止手続き
- 電気・ガス・水道・インターネットの解約連絡
- 残置物の処分
- 粗大ゴミの回収予約、撤去が必要な設備の確認
これらを事前に済ませておけば、引き渡し当日をスムーズに迎えられます。
引き渡し当日の流れ
引き渡し当日は、決済の手続きと所有権移転の手続きを行います。まず、売主と買主（不動産会社、買取業者）、司法書士などが集まり、契約内容の最終確認をします。
その後、買主が購入代金を銀行振り込みで支払い、売主はその入金を確認します。司法書士が入金の確認後、所有権移転の登記手続きを進めます。売主は事前に準備した鍵や必要書類を渡し、これで正式に物件の引き渡しが完了します。もし、住宅ローンの残債がある場合は、引き渡し時に完済して抵当権を解除します。
引き渡し当日までに、売主は引っ越しを完了させる必要があります。ただし、不動産会社が残置物を撤去する契約になっているなら、荷物の搬出は必要ありません。マンションの場合は、管理会社への名義変更手続きが必要になることもあります。住んでいた物件を売却した場合は、電気・ガス・水道などの最終精算も忘れずに行いましょう。最後に、物件の引き渡し確認を行い、問題がなければすべての手続きが完了します。
引き渡し後の注意事項
引き渡しが完了したあとも、いくつかの注意点があります。まず、売買契約書や決済時の書類は、今後の手続きに必要になるため、大切に保管しておきましょう。また、不動産売却によって利益が出た場合は、確定申告が必要になります。売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いた金額が譲渡所得となり、一定の条件を満たすと課税対象となるため、忘れずに手続きを行いましょう。
不動産買取後の注意点
不動産買取が完了しても、すべての手続きが終わるわけではありません。売却後には、税金の手続きや書類の保管など、いくつか注意すべき点があります。特に、売却によって利益が出た場合は、確定申告が必要になることもあります。
また、固定資産税の精算や、売却した物件の登記が正しく変更されているかを確認することも大切です。スムーズに売却を終えた後にトラブルが発生しないよう、必要な手続きをしっかりと確認しておきましょう。
確定申確定申告を行う
不動産を売却して利益を得た場合、確定申告の義務があります。利益が出ない場合は、義務ではありません。
ここで言う利益とは、譲渡所得のことです。譲渡所得は以下のように求めることができます。
不動産買取の場合は、売却代金が仲介の60～80％程度なため、利益が出ることが少ないです。
しかし、不動産買取で利益が出なかった場合もしくは損失が出た場合でも、損益通算でほかの税金に関する控除を受けられるケースがあります。そのため、確定申告することをおすすめします。
不動産買取を成功させるポイント
不動産買取をスムーズに進め、納得のいく形で終えるためには、いくつかのポイントを押さえておくことが重要です。買取価格の適正性を見極めることや、信頼できる不動産会社を選ぶことは、後悔のない取引につながります。これらのポイントを意識することで、満足度の高い不動産買取を実現できます。では、不動産買取を成功させるためのポイントを見ていきましょう。
信頼できる不動産会社の見極め方
不動産買取を成功させるためには、信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。買取価格だけで判断せず、対応のていねいさや説明のわかりやすさなども確認しましょう。まず、査定価格の根拠をきちんと説明してくれる会社は信頼できます。査定価格が高くても理由があいまいな場合、競合する他社を出し抜くためにあえて高い価格をつけているかもしれません。実際に取り引きするときに、何らかの理由をつけて価格を下げるおそれがあります。また、売主の希望に寄り添い、売却の目的やスケジュールに配慮してくれるかどうかも重要なポイントです。
さらに、買取後のトラブルを避けるため、契約内容をしっかり説明し、リスクや注意点を隠さず伝えてくれる会社を選びましょう。複数の不動産会社を比較し、対応や条件を見極めることで、安心して売却を進められます。
適正価格で売却するコツ
不動産買取で適正な価格で売却するには、事前の情報収集と慎重な判断が欠かせません。まず、複数の不動産会社に査定を依頼し、提示された買取価格を比較することが重要です。同じ物件でも会社ごとに査定価格が異なるため、1社の査定だけで判断するのは避けましょう。
また、査定価格の理由を確認することも大切です。具体的な根拠を説明してもらうことで、適正な価格かどうかが判断しやすくなります。不動産買取の価格は市場価格の60～80％程度になることが一般的なため、事前に相場を調べ、期待する価格を適切に設定しておくことも重要です。
売却を急ぎすぎると足元をみられて低く査定されるおそれがあるため、スケジュールに余裕を持ち、納得できる条件で売却できるよう準備を進めましょう。
期間・入金のタイミングを確認
不動産買取は短期間で取引が完了するため、引き渡しまでの期間や入金のタイミングを事前に確認しておくことが重要です。一般的に売買契約の締結から決済・入金までは1～2週間程度ですが、不動産会社や契約内容によって異なるため、具体的なスケジュールを把握しておきましょう。
特に、早めに入金を希望する場合は、引っ越しや家財道具の処分を迅速に進める必要があります。住んでいる物件を売却する場合、引き渡しまでに退去を完了させなければならないため、余裕を持ったスケジュールを組むことが大切です。また、不動産会社によっては入金可能な日程が決まっている場合もあるため、事前に確認しておくと安心です。スムーズな取引を実現するため、契約時に引き渡し日と入金予定日を明確にしておき、計画的に準備を進めましょう。
トラブルを避ける事前対策
不動産買取では、スムーズに取引が進む一方で、思っていたサービス内容と違うと感じることや、契約後のトラブルが発生することもあります。事前にどのような問題が起こり得るかを知り、対策を講じておくことが大切です。
まず、買取価格に関するトラブルが考えられます。不動産買取は、仲介による売却よりも価格が低くなる傾向があり、市場価格の60～80％程度になることが一般的です。そのため、不当に安く買い取られたと感じる人もいるでしょう。不動産買取がどういった不動産取引なのか、よく理解しておく必要があります。
契約内容の確認不足も、問題が発生する原因となります。特に、「契約不適合責任」が免除されているかどうかは重要なポイントです。不動産買取では契約後に設備の不具合などが見つかっても、売主が責任を負わない契約になっていることが多いため、事前に契約書をしっかり確認し、納得したうえで契約を進めましょう。
引き渡しのスケジュールの確認も重要です。事前にスケジュールを確認しておかないと、想定より早く退去しなければならず、引っ越しの準備が間に合わないこともあります。売買契約時に、決済日や引き渡し期限を明確にしておき、引っ越しの手配や家財道具の処分を計画的に進めることが大切です。
これらのトラブルを防ぐためには、対応がていねいな不動産会社と契約することが大切です。どういったトラブルが起こりがちなのかを把握し、サポートをしてくれる不動産会社を選びましょう。複数の不動産会社に査定を依頼して、安心して取引のできる会社を見つけてください。
仲介との違い・メリットを事前に把握
不動産買取と仲介では、売却の方法や手続きに大きな違いがあります。不動産買取は、不動産会社が直接物件を買い取るのに対し、仲介は不動産会社が買主を探して売却を仲介する形になります。そのため、売却までのスピードや手間、価格の決まり方が異なります。不動産買取には次のようなメリットがあります。
- 短期間で売却できる
- 買主を探す必要がなく、最短数日～1カ月程度で売却が完了する
- 仲介で売れにくい不動産でも売れることがある
- 建物が老朽化しているなど、仲介では売れにくい不動産でも買い取ってもらえることがある
- 手間が少ない
- 内見対応や広告活動が不要で、スムーズに手続きを進められる
- 契約不適合責任が免除されることが多い
- 売却した不動産の状態に関する責任を負わなくて済むことが多い
一方、仲介では市場価格に近い金額で売れる可能性があるものの、買主が見つかるまで時間がかかり、売却が長期化することがあります。また、買主が住宅ローンを組む場合、契約後にローン審査が通らなくて白紙撤回となるケースもあります。不動産買取は、スピーディーに売却できることが最大の強みですが、市場価格よりも安くなる傾向があります。売却の目的や状況に応じて、買取と仲介のどちらが適しているかを見極めることが大切です。
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不動産買取は対応できる不動産会社が少ないことに注意が必要です。そのため、複数の不動産会社の査定価格を比較しようにも、対応できる会社が見つからなくて苦労する人も少なくないでしょう。そういった人におすすめするのが、一括査定サイト「リビンマッチ」です。買い取ってほしい不動産の情報を一度入力するだけで、対応できる複数の不動産会社を紹介します。あとは、不動産会社から査定を受けて、査定価格や条件を比較するだけです。
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この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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