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不動産買取の流れ。必要書類と契約の注意点を解説
不動産を売却する方法には、一般的な「不動産仲介」とは別に、「不動産買取」があります。
不動産仲介は、買主が一般の顧客です。不動産会社と媒介契約を結び、売却活動を行ってもらいます。
それに対して不動産買取は、不動産会社が売主から直接物件を買い取ります。
そのため、買取価格は仲介の60～80％程度ですが、売却までの期間が最短で1カ月程度と短く、すぐに現金化できます。
不動産買取の流れを、事前準備から買取後まで解説します。
もくじ
事前準備
不動産買取を不動産会社に依頼する前に、事前準備をしておきましょう。
相場の確認
自身の所有する不動産がどれくらいの価格で取引されているか確認します。
相場を知らないと、不動産の買取価格を提示されても、それが適正な価格かどうか判断できません。
相場を確認する方法として、不動産情報のポータルサイトで取引価格の相場を調べ、そこから70～80％程度の価格を算出するなどがあります。
必要な書類
不動産買取に必要な書類は、「不動産に関する書類」と「不動産の権利に関する書類」の2種類必要です。
たとえば、以下のようなものがあります。
- 身分証明書と印鑑
- ローン残高証明
- 登記済権利書
- 耐震診断報告書
- 売買契約書
この他にも多くの書類が必要です。
また、中には必要でなくても、不動産の価値を高めて、高い買取価格で売るために役立つものもあります。
詳しくは、以下の記事で確認してください。
不動産買取の流れ
ステップアップ
事前準備をしっかりとしたら、次は実際に不動産会社に依頼をして物件を買い取ってもらいましょう。
不動産会社に査定を依頼
一般的な「不動産仲介」では、不動産会社が提示する査定価格と、実際に成立する売却価格が違うことが多くあります。これは査定価格が、あくまでも市場の状況や過去の取引から出した価格なためです。売主との交渉で、結果的に値引きされる可能性が高いです。そのため、仲介における査定価格は不確定要素が多いと言えます。
一方で「不動産買取」は、不動産会社自らがその不動産を買い取ります。そのため、査定したもらった結果は「その会社が買い取ることができる価格」という確実な金額です。
「その会社が買い取ることができる価格」は会社によってさまざまです。不動産会社は、買い取った不動産を転売したり、建物を取り壊して新しい建物を建てたりなど、さまざまな使い方をします。そのため、その用途や購入希望者がいるかなどによって、大きく査定価格が変わる可能性があります。
より高額で買い取ってもらえるように、多くの不動産会社に依頼して比較しましょう。
実地調査を依頼
「不動産仲介」の場合は、購入希望者がその物件を内覧することで、価格が適正かどうかを判断する機会があります。
しかし「不動産買取」の場合、不動産会社自体が内覧することで「その会社が買い取ることができる価格」を提示します。
不動産会社の中には、実地調査をせずに買取価格を提示する企業がいます。しかし、より正確に見積もってもらうためには、マンションや一戸建てに関わらず、必ず実地での調査をおすすめします。
特に一戸建ての場合は、目に見えない部分や、実際に見なければわからない地盤の基礎、リフォーム歴などがあります。具体的に見なければ、正確な価格を提示することはとても難しいです。
と考えておきましょう。
買取価格の提示
実地調査が終了すると、買取価格が提示されます。
「不動産買取」は不動産会社が直接その不動産を買い取るため、この提示された値段が最終的な売却金額です。
値段に納得ができない場合は、交渉することも可能です。
周辺地域の類似物件の取引価格などを不動産サイトから収集して、不動産会社に提示することもひとつの手段です。特に、物件のあるエリアが人気エリアだった場合は、少し高い買取価格にしてもらうように交渉することが可能です。
不動産会社の選択
複数の不動産会社から買取価格を提示されたら、その中から自分が納得のいく不動産会社を選択しましょう。
不動産仲介では、価格だけで不動産会社を判断しても、売主がなかなか見つからない場合があります。そのため、信頼のできる不動産会社と媒介契約を結ぶことが大切です。
不動産買取の場合は、不動産会社が直接買い取ってくれるため、値段だけで判断するのもよいでしょう。
しかし、親身になって、買取価格の交渉に応じてくれる会社もあるため、一概には言えません。
高い買取価格を提示して契約した後に、高額な費用を請求してくる不動産会社もいるので注意が必要です。
売買契約を結ぶ
価格や引き渡し条件などの打ち合わせをしたあと、売主・不動産会社の双方が納得したうえで、売買の契約日を決定します。
契約当日は、売買契約書の読み合わせ、付帯設備の確認、物件状況等の確認、記名・押印、手付金を受け取る、といったことを行います。
売買契約書の読み合わせでは、細かい条件までしっかりと確認をしましょう。
契約を締結した後に、不具合などが判明すると、トラブルの原因です。
ささいな不明点や疑問点はこの段階で解消し、円滑に不動産の売買が完了できるようにしましょう。
決済・引き渡し・引っ越し
売買契約を行ったあと、いよいよ引き渡しの準備を行います。
抵当権抹消手続き、公共企業や管理会社への引っ越し手続き、引っ越しの準備などを行います。
決済日当日は、一般的に銀行で、以下のような流れで行います。
- 司法書士が本人確認や書類確認する
- 売買代金の受領・各種精算金を受領する
- 鍵や関係書類の引き渡し
- 「売買完了確認書」を取り交わす
これで、不動産買取は終了です。
買取後の注意点
不動産買取は、不動産会社に物件を買い取ってもらってそれで終わりではありません。
確定申告
不動産を売却して利益を得た場合、確定申告の義務があります。利益が出ない場合は、義務ではありません。
ここで言う利益とは、譲渡所得のことです。譲渡所得は以下のように求めることができます。
不動産買取の場合は、売却代金が仲介の60～80％程度なため、利益が出ることが少ないです。
しかし、不動産買取で利益が出なかった場合もしくは損失が出た場合でも、損益通算でほかの税金に関する控除を受けられるケースがあります。そのため、確定申告することをおすすめします。
リビンマッチ編集部より
これらの流れは一般的な不動産買取の流れになるため、異なる場合もあります。しかし、いずれの場合も「不動産買取」は一般的な「不動産仲介」と異なり非常にテンポが速く、売買が完了するというメリットがあります。
急な転勤や相続などが発生した場合、「不動産買取」を検討してはいかがでしょうか？
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