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不動産買取は仲介手数料がない!? 不動産売却との違いや費用・税金も解説！
不動産売却は、不動産会社を間に挟んで買主を探す不動産仲介が一般的です。これに対して不動産会社に直接物件を買い取ってもらう方法を不動産買取といいます。 不動産買取は、不動産仲介に比べて早期売却が見込めるうえ、仲介手数料がかかりません。不動産買取に仲介手数料がかからない理由や、その他必要な諸費用や税金、ポイントを解説します。
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不動産買取に仲介手数料がない理由
不動産買取は仲介手数料がかかりません。これは単純に仲介業務を行っていないため、仲介手数料という報酬を支払う必要がないためです。
不動産買取は仲介手数料が不要
不動産の仲介手数料とは、不動産の売買や賃貸の取引を行う際、売主と買主の間に入って契約を成立させる不動産会社に支払う報酬のことです。 不動産仲介は一般顧客が買主ですが、不動産買取の買主は不動産会社です。不動産会社が仲介を挟まずに直接購入することになるため、仲介手数料は不要です。 ただし、不動産仲介会社Aが紹介した買取事業者Bに不動産を買取してもらう場合は、不動産会社Aへの仲介手数料が必要です。 仲介手数料とは契約全般に関する調整や法令制限、トラブル解決の旗振りをするための報酬です。そのため、不動産会社が購入するとはいえ仲介手数料は発生します。 購入先が不動産会社であれば必ず仲介手数料が不要になるわけではないため、注意しましょう。
不動産買取に媒介契約はない
不動産会社に仲介業務を依頼するときは、不動産会社と「媒介契約」を締結します。この媒介契約書には報酬（仲介手数料）の額も記載されます。一方で、不動産買取には媒介契約の締結はありません。 不動産買取は、不動産会社が売主の物件を直接買い取るため仲介はしません。不動産買取では、売買契約のみを締結します。売買価格や引き渡し日など、売主と不動産会社が納得できたことを確認してから売買契約を締結します。 既に不動産会社と媒介契約を結んでいる場合、成約になった際に仲介会社に仲介手数料を支払わなければいけません。
手数料がない代わりに買取価格が安い
仲介手数料のかからない不動産買取ですが、買取価格は不動産仲介による売却価格よりも安くなります。 たとえば、市場で3,000万円で売却できるマンションを不動産買取で売却した場合の買取価格は1,800万〜2,400万円程度が相場です。 これは、不動産会社が買取した物件に利益をのせて再販売することが理由です。再販売する価格と買取価格の差額が利益になるので、必然的に相場よりも安い価格での契約となります。なお、買取価格の相場は不動産仲介で売却する価格の約6〜8割です。 そのため、一概に不動産買取の方が不動産仲介よりも有利というわけではありません。 ちなみに、仲介手数料は一般的に「売却価格×3％＋6万円」です。売却価格が3,000万円の場合、仲介手数料は96万円です。そのため、不動産買取は仲介手数料がかからないとはいえ、最終的に手元に残る金額が多いのは不動産仲介による売却です。
買取保証で売却するときの手数料は？
不動産買取では不動産会社や買取業者が不動産を直接買い取るため、仲介手数料はかかりません。しかし、「買取保証」を利用する場合は、状況によって手数料が発生することがあります。
買取保証とは、まず仲介で買主を探し、一定期間内に売れなかった場合に、不動産会社があらかじめ決めた価格で買い取る仕組みです。通常の仲介と買取の両方のメリットを活かせるため、少しでも高く売りたいものの、売却にかけられる期限が決まっている場合に適しています。
買取保証を利用すると最初は仲介として販売活動を行うため、買主が見つかって仲介で売れた場合には仲介手数料が必要です。一方、一定期間内に売れずに不動産会社の買取となった場合は、通常の買取と同様に仲介手数料はかかりません。
不動産買取に必要な諸費用
不動産仲介と同じように、不動産買取も諸費用や税金がかかります。どのような費用がかかるのかを把握しておきましょう。
確定測量費
不動産会社が買取をする上で、確定測量が必須になるケースがほとんどです。 確定測量とは、土地家屋調査士が各境界の位置を確認し、隣地の所有者との合意で確定させる測量のことです。確定測量図という成果簿が発行され、成果簿には測量結果以外に越境の有無や隣人の合意書が添付されます。 不動産会社による買取は、再販売をして利益を得ることを目的としています。そのため、隣地トラブルがある物件や境界確定していない物件は売れない可能性が高くなるため、確定測量が必要です。 費用相場はケースによって大きく異なり、数十万円〜数百万円かかります。なお、マンションの場合は建築前に境界を確定しているので、測量は不要です。
建物解体費
売却する条件が解体更地渡しの場合、建物解体費が必要です。現況渡しの場合や中古戸建てとして売却する場合は、かからない費用です。 一般的な100㎡前後の戸建てを解体する場合は、約120万円が相場といわれています。しかし、アスベストなどの有害物質を含んでいると、非常に高額となるケースがあります。 解体費用は不動産買取を行う不動産会社が支払うケースもあります。その場合は買取価格から解体費用が差し引かれます。
残存物撤去費
不動産を買い取ってもらうときは、遺品整理や必要な家財の運び出しなどが必要になりますが、自分で行うことも業者に依頼することも可能です。 残存物が少なければ自分で行えます。しかし、残存物が多い場合や不動産が遠方にある場合は、業者に依頼することをおすすめします。残置物撤去費は20万〜40万円が相場です。
住宅ローンの一括返済手数料
不動産買取を利用して不動産を売却するときに、住宅ローンが残っている場合は、売却代金でローンを一括返済する必要があります。一括返済をするときは金融機関に「一括返済手数料」を支払うことになります。一括返済手数料の金額は、契約している金融機関やローンの種類によって異なります。一般的には、固定金利型の住宅ローンのほうが手数料が高く、変動金利型のローンは比較的安い傾向があります。一括返済手数料は3万～5万円程度が多いですが、ネット銀行などでは無料の場合もあります。
また、一部の金融機関では、返済するタイミングによって手数料が変わることがあるため、契約内容を事前に確認することが大切です。住宅ローンを完済しないと抵当権の抹消手続きができず、売却が完了しないため、住宅ローンの残高や手数料の負担も考慮しながら手続きを進める必要があります。
不動産買取に必要な税金
不動産を売却すると、売却によって得た利益に対する譲渡所得税と、契約時に貼付する印紙税が発生します。 それぞれの税金は一律ではありません。また、場合によっては特例措置を受けられます。
譲渡所得税
譲渡所得税は、不動産の売却で得た利益に対して発生する税金です。
譲渡所得とは、一般的に、土地、建物、株式、ゴルフ会員権などの資産を譲渡することによって生ずる所得をいいます。 ただし、事業用の商品などの棚卸資産や山林などの譲渡による所得は、譲渡所得にはなりません。
課税額に対して税率をかけ合わせることで計算ができます。計算式は下記のとおりです。
税率は、所有期間によって変わります。
| 所有期間 | 税率（％） |
|---|---|
| 5年以内 | 20.315 |
| 5年を超える | 39.63 |
取得価格は領収書ではなく、不動産売買契約書で確認します。
自ら購入した不動産であれば契約書類は残っているケースが多いですが、相続や贈与で取得した場合は残っていないこともあります。万が一、購入当時の契約書類が残っていない場合は、取得価格がいくらであったとしても売却価格の5%として計算することが定められています。
たとえば4,000万円で購入した不動産を、3年後に不動産会社へ3,000万円で売却したとします。契約書が残っていれば利益が出ていないことが証明されるため譲渡所得税はかかりません。
しかし購入ではなく相続で取得し、さらに契約書がなかった場合は3,000万円の5％、つまり150万円で取得したとみなされます。
この場合、諸費用を差し引いた金額に対して、20.315%の税率をかけた額を譲渡所得税として納税する必要があります。取得と売却にかかった諸費用の合計を仮に500万円だとすると、約477万円の納税義務が発生します。
なお、譲渡所得税については税制優遇措置があります。居住用財産であったり空き家の相続だったりする場合に、課税額から3,000万円を控除できます。控除を利用するにはいくつか条件があるため、売却を依頼した不動産会社に確認してもらいましょう。
印紙税
印紙税とは、契約時に貼付する印紙の代金です。貼付し消印することで納税したとみ見なされます。印紙税は売買価格によって変わり、次のようになります。
| 売買価格 | 印紙税（円） |
|---|---|
| 50万円以下 | 200 |
| 50万円を超え、100万円以下 | 500 |
| 100万円を超え、500万円以下 | 1,000 |
| 500万円を超え、1,000万円以下 | 5,000 |
| 1,000万円を超え、5,000万円以下 | 1万 |
| 5,000万円を超え、1億円以下 | 3万 |
| 1億円を超え、5億円以下 | 6万 |
なお、印紙は少額であればコンビニや郵便局で購入できます。しかし、一般的に3万円以上の印紙は法務局にしか備え付けられていないため、注意が必要です。
不動産買取を検討すべきケースや注意点
不動産買取はどのようなケースに有利となるのでしょうか。代表的なケースと注意点について解説します。
不動産を早く売りたい
不動産仲介は市場へ一般公開して購入者を探します。対して不動産買取は不動産会社に買取依頼をして、買取価格を提示してもらいます。 不動産会社の買取価格に納得できれば数日内に契約が可能となるため、早期売却したい場合はおすすめの売却方法といえます。不動産会社にもよりますが、契約後数日で入金されることもあります。
遠方の家や土地を売却したい
遠方の不動産を相続して管理する手間がかかる場合は、不動産買取が効果的です。 遠方にある不動産がなかなか売却できないと、固定資産税やメンテナンスなどの出費がかさむおそれがあります。不動産仲介で売却する場合は、最短でも3〜6カ月かかります。 遠方で管理できない物件の責任を早めに放棄したい場合は、不動産買取を選択しましょう。
不動産買取で家やマンションを売るメリット
不動産買取を利用すると、一般的な仲介による売却とは異なり、すぐに現金化できることが大きなメリットです。不動産会社が直接購入するため、買主を探す時間が不要で、短期間で売却が完了します。引っ越しや資金調達の都合で早く売りたい場合に適しています。
また、内覧対応が不要なのもメリットです。仲介による不動産売却では購入希望者が見学するたびに対応が必要ですが、買取では不動産会社が査定するだけなので、手間がかかりません。特に、居住中の物件を売る場合は、プライバシーを守れる点も利点です。
さらに、瑕疵担保責任（契約不適合責任）のリスクが少ないことも魅力です。仲介では売却後に欠陥が見つかった場合、修繕費用を負担するおそれがありますが、不動産買取では原則としてその責任が問われません。古い物件や修繕が必要な物件でも、そのままの状態で売れるため、追加費用の心配が少なくなります。
リビンマッチを利用してリスクを減らそう
繰り返しにはなりますが、不動産買取は仲介会社を挟みません。 不動産仲介であれば、売主と買主が適正に取引できるように仲介会社がサポートしてくれます。不動産買取では不動産会社と直接取引しますが、第三者が介入しないため、悪徳業者にだまされるリスクもあります。 そういったリスクを回避するためにも一括査定サイトを利用し、必ず複数社を比較検討しましょう。一括査定サイトの「リビンマッチ」では、一度に複数社へ査定依頼ができます。複数社から査定結果や売却方法の提案を受けることで、条件がよく信頼のおける不動産会社を見つけられます。 また、査定依頼に関する費用は一切かかりません。失敗しない不動産買取をしたい所有者は、必ず一括査定サイトを利用しましょう。
大手住宅メーカーの注文住宅販売や不動産テック企業の仲介業務に4年間携わり、不動産取引にかかわった件数は350件以上にわたります。2021年よりリビンマッチコラムの執筆・編集を担しています。皆さんが安心して不動産取引を行えるよう、わかりやすくリアルな情報を発信します。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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