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マンションのスピード売却なら買取がおすすめ！査定が高額売却のポイント
分譲マンションを売却するには、不動産買取と仲介の2つの方法があります。それぞれの方法にメリットとデメリットがあり、どちらのほうがよいと一概にはいえません。マンション売却の買取と仲介の違いについて解説しますので、どちらがよいか検討してみましょう。
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マンション売却の買取と仲介の違い
所有しているマンションを売却する場合、不動産会社に買主を探すよう依頼する「仲介」が一般的ですが、ほかにも不動産会社に売却する「（直接）買取」と呼ばれる方法があります。
仲介と買取のそれぞれにメリットとデメリットがありますので、どちらを利用するのがよいかはケースによって違います。仲介と買取の違いを理解して、少しでも自分に有利なマンション売却を進められるようにしましょう。
買取の仕組み
買取の仕組み
マンション売却の買取は、不動産会社が直接売主から買い取ることをいいます。不動産会社が買主になります。買主になるマンションの購入者を探す必要がないので、短期間のマンション売却が可能です。
仲介の仕組み
仲介の仕組み
仲介は不動産会社にマンションの売却を依頼して、買主を探してもらうことをいいます。依頼を受けた不動産会社は、広告を出すなどして買主を探します。マンションに限らず不動産を売却する場合は、まず仲介を検討するのが一般的です。
買取のメリット・デメリット
一般的には仲介での売却を目指しますが、買取で売却することも少なくありません。それは買取に仲介にないメリットがあるためです。買取で売却するメリットとデメリットを紹介します。
買取のメリット
マンションの売却で買取を選択するメリットは、次のとおりです。
- 早く売却できる
- 現金化が早い
- 契約不適合責任を負わない
買取ではマンションを不動産会社に売却するため、買主を探す必要がない分、取引をスピーディに進められます。取引が早いため、マンションを売却する手続きを行ってから、2～3カ月ほどあれば現金化できるのが仲介にはない、買取の魅力です。
またマンション売却で重要になるのが、契約不適合責任です。似たものに、かつて瑕疵担保責任と呼ばれていたものがあり、不動産物件の隠れた欠陥や不備に対する売主の責任を問うものでした。契約不適合責任では、隠れた欠陥や不備ではなく契約に適合しているかどうかが問題になり、売主は責任を問われることになります。
契約不適合責任の場合、宅地建物取引業法により『買主が宅建業者の場合は契約不適合責任は免除される』と定められています。そのため、マンションを売却して月日が経ってから物件の責任を問われ、費用負担が発生することはありません。
買取のデメリット
マンション買取のデメリットとして、次のことが考えられます。
- 売却価格が低くなりやすい
- ニーズの少ない物件は買取拒否される
不動産会社としては、マンションを買い取った価格から売却した金額を引いた分が利益になるため、可能な限り買取価格を低く見積もるのが一般的です。
買取価格は仲介の販売価格より2～3割低い金額になることが多かったのですが、最近では契約不適合責任のリスクを考慮して、さらに低い金額になるケースも増えてきています。しかしこれは、契約不適合責任に対する不動産会社の知識不足を反映した結果ともいえます。そのため、マンションの買取を依頼するときは、特にしっかりとした不動産会社を探すことが重要です。
仲介のメリット・デメリット
時間に余裕がある方には、仲介での売却が向いています。そのほかにも、仲介にはさまざまなメリットがあります。デメリットと合わせて確認しましょう。
仲介のメリット
マンションを売却するとき、仲介を選ぶメリットには次のものが考えられます。
- 希望する金額で売却を始められる
- 相場がわかりやすい
不動産会社と相談することにはなりますが、仲介の場合は自分が売却したい金額でマンションを売りに出せます。そのため買取よりも高い金額で売却できる可能性があります。
また提示した金額に対するマンションの購入希望者の反響をもとに、実際の相場や売却できる金額がわかるというメリットもあります。
仲介のデメリット
一方で仲介でマンションを売却する場合は、次のデメリットがあります。
- 売却・現金化まで時間がかかる
- 契約不適合責任を負う
仲介ではマンションの買主が見つかるまで売却はできないため、現金化まで時間がかかります。また、売主は契約不適合責任を負い、契約に適合しない場合は、代金の減額や損害賠償の請求、契約の解除などを問われます。契約不適合責任はまだ新しい法律のため、契約書の記載方法や条文の記載を正しく行える、新しい知識を持った不動産会社に依頼することが重要です。
マンション売却の流れ
マンションを売却する場合、買取も仲介も不動産会社に依頼するところまでは共通していますが、そこから先の流れが違います。
売主がやることや考えることは買取のほうが少なくて非常に楽ですが、仲介よりも売却価格が安い傾向があります。そのため、買取と仲介のどちらを選ぶのかは、そのときの売主の状況で判断します。
マンションの買取の流れ
マンション売却において、買取の流れは次のように非常にシンプルです。
- 査定依頼・金額交渉
- 契約手続き
- 引き渡し
取引完了までスムーズに進められるのが特徴です。
①査定依頼・金額交渉
まずは不動産会社にマンションの査定を依頼します。査定額に対して交渉を行い、売却価格を決定します。
②契約手続き
売却価格や引き渡し日を確定したら、契約を行います。
もしマンションの買取を依頼している不動産会社とは別に、物件購入などで相談している不動産会社がある場合は、その不動産会社に契約書の内容を確認してもらうのもよいでしょう。
③引き渡し
マンションを売却したお金を受け取り、物件の引き渡しを行えば買取は完了です。このように取引がスピーディで、売主の負担の少なさが買取の特徴です。
マンションの仲介の流れ
仲介でマンションを売却するときは、買取と比べると必要なステップが多くなります。売主の負担は増えますが、その代わり高い金額でマンションを売却できます。
- 査定依頼・売出価格の決定
- 媒介契約締結
- 広告開始
- 購入希望者対応
- 契約手続き
- 引き渡し
- 契約不適合責任に対する対応
①査定依頼・売出価格の決定
まず不動産会社に、売却するマンションの査定を依頼します。ここでの査定額が最初にマンションを売り出すときの価格になるため、不動産会社とよく相談して決定します。
販売価格が高くて反響が少ない場合は、何度でもあとから価格を変更できます。
②媒介契約締結
不動産会社に売却を依頼する場合は、売主と不動産会社の間で媒介契約を交わします。
媒介契約では実際に売却を行うときに不動産会社へ払う仲介手数料の金額や、売主へのマンション売却の進捗報告などについて定めています。
③広告開始
媒介契約を交わしたら、不動産会社は広告・宣伝活動を行い、買主を探します。
④購入希望者対応
基本的に購入希望者からの問い合わせなどには不動産会社が対応しますが、売主の対応が必要な場合もあります。たとえば、見学希望者への対応、設備や仕様に対する細かい問い合わせへの回答などが考えられます。
⑤契約手続き
買主が決まれば、売買契約の手続きを行います。基本的に不動産会社に任せておけば問題ありません。
⑥引き渡し
マンションを売却したお金を受け取り、引き渡しを行います。
⑦契約不適合責任に対する対応
マンションを売却したあとで発生・発見された不具合は、契約不適合責任により売主が対応します。これは実際に仲介をした不動産会社ではなく、売主自身で対応するケースが多いので、契約時の条文に気をつける必要があります。
マンション買取がおすすめのケース
マンションを売却する際に、仲介ではなく買取を選ぶほうがよいケースがあります。
- 転居先の購入が決まっている
- 海外赴任が決まっている
- 築年数が経過していてリフォーム費用が高額
転居先の購入が決まっている
転居先となる不動産物件の購入が決定しており、頭金や引っ越し費用などが必要な場合は、できるだけスピーディに現金化できる買取がおすすめです。
特に二重ローンを避けたい人が買取を利用することが多いです。
海外赴任が決まっている
海外赴任などで転居が決まっている場合は、国内に住める期間に限りがあるため、時間のかかる仲介ではなく買取の利用がおすすめです。仲介でマンションの売却に手間取ってしまうと、海外から対応することになりかねません。
築年数が経過していてリフォーム費用が高額
買取の場合はリフォームをする必要がなく、そのままの状態で売却できるため、築年数が経過している物件の場合におすすめです。不動産会社が再販するときにリフォームが必要になるので売却価格は安くなってしまいますが、売主はリフォームにかかる時間や費用を節約できます。
高く売却するなら一括査定がおすすめ
買取で必要なのは、相場に応じた正しい金額で査定できる不動産会社を見つけることです。何社も不動産会社に相談していると、手間と時間がかかり、取引完了まで時間がかかってしまうおそれがあります。
信頼できる不動産会社を見つけるのであれば、一括査定サイト「リビンマッチ」利用をおすすめします。一度の入力で複数社から査定を受けられるため、もっとも高い価格でマンションを買い取ってくれる不動産会社を見つけるのにも役立ちます。マンションの売却を検討している人は、ぜひ試してみてください。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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